История одной сделки.

     Это было в 1997 году. К нам в агентство обратились клиенты с просьбой продать  3-комнатную квартиру  в доме 121 серии. В квартире проживала семья из четырех человек – мать, 16-летний сын, взрослая дочь уже со своим ребенком.  Мать нигде не работала и сильно злоупотребляла алкоголем. Выяснилось, это конечно не сразу. Когда она в первый раз пришла, было видно конечно, что человек попивает, но невидно, насколько сильно. Сын учился в техникуме, и был наркоманом. Дочь просто нигде не работала на тот момент и сидела с ребенком.  Собственником этой квартиры являлась одна мать. Квартира была кооперативная, о они  всегда оформлялись на одного человека. Продавали квартиру не просто так, а для того чтобы погасить  задолженность, в первую очередь  за коммунальные услуги. Предполагалось продать трехкомнатную квартиру  в доме 121 серии, купить более дешевую 3-комнатную 464-й серии, а на вырученную разницу рассчитаться с долгами. 

      А по законодательству 1997 года для того, чтобы продать квартиру, в которой были прописаны дети, нужно было получить постановление от органов народного образования (органы опеки сейчас), разрешающее продажу данного объекта недвижимости. И продать квартиру, и  тем самым ухудшить жилищные условия детей, в связи с переходом из дома 121 серии  в  дом 464 серии, мы просто так не могли. Мы должны были наделить этих двух детей собственностью. В этом случае отдел народного образования  разрешал подобную продажу.  Началась продажа, квартиру приходили смотреть покупатели, и все было вроде сначала нормально. 

     Денег у наших клиентов не было, пить было не  на что, и они были трезвые и адекватные. Но вот  появился покупатель, он передал задаток, подобрали им квартиру, туда передали основной задаток. Заплатили долги, и на руках  у них осталось всего рублей 300. Сумма-то вроде небольшая и по тем деньгам, но что после этого началось! Начались просто «чудеса»! Мать семейства  не «просыхала», сын  кололся до одури. Казалось бы, деньги совсем небольшие, но собрать всех вместе было очень сложно.  Пришел момент, когда нам нужно было идти на постановление опеки.  Там нужны были бабушка и дочь, т.e. две мамы.  Каждая отвечала за своего ребенка.

      Если с дочерью проблем не было, она не пила, просто на тот момент нигде не работала, то с мамой были огромные проблемы. Когда мы за ней приходили, она  с бутылкой бегала от нас по всем этажам, пряталась по соседям, забегала в лифт, уезжала вверх, пока мы за ней поднимались по лестнице, она уже убегала вниз.. Ей хотелось пить, а мы же собирались ее отрезвить. Мы пытаемся отобрать бутылку, она выскочит из квартиры, и с этой бутылкой в обнимку бегает по всем этажам, и прячется. Она бежит, а сама из горла пьет. И так происходило буквально несколько раз. Пришлось отобрать все оставшиеся  у нее деньги до завершения сделки. Это не помогло.  Она  поняла, что сделка идет, продажа есть, и начала занимать деньги под продажу квартиры. Люди стали более охотно занимать деньги в надежде, что она их отдаст.

      Эпопея продолжалась несколько дней. В результате пришлось с ней просто сидеть, чтоб она не пила и приходила в более-менее нормальное состояние, в котором она сможет прийти в отдел народного образования. Когда мы ее привели, она с трудом  говорила после недельного  запоя. Заставить ее прийти в отдел и добиться того, чтобы она еще что-то вразумительное сказала, конечно,  было достаточно тяжело. И  если бы, допустим, человек без помощи риэлтера сам захотел у нее купить квартиру, он бы конечно не знал, что делать и как с ней себя вести. Кроме матери и дочери, сын тоже должен был присутствовать  в отделе народного образования. Для этого его тоже нужно было вывести из наркотического опьянения, привести в более-менее нормальное состояние. Вывести каким образом? Это просто  держать, не выпускать из квартиры, пока он не станет   вменяемым. И это все приходилось делать нам, риэлтерам.  

      Задатки уже переданы, мы несем  ответственность перед покупателем, бросить  на полпути сделку мы  не можем. Нам пришлось вот таким образом привести их на постановление, практически таким же образом мы их  приводили на выписку.  Конечно все это время  жизнь была как на пороховой бочке. И уже потом, когда сделка была закончена, и они переехали в новую квартиру, она  звонила мне по ночам и кричала: «Ой, у меня сын сейчас умрет от передозировки!». Я говорю: «Так ты скорую-то вызывай, ты зачем мне-то звонишь?». То есть они уже настолько привыкли за время продажи, что я решала все их проблемы полностью,что и по ночам несколько раз раздавались подобные звонки

Сама сделка.

       Сделки тогда регистрировались не в Регцентре, а у нотариуса. У нас сформировалась цепочка из пяти квартир, и мы все пришли к нотариусу, сдали документы. Ну а если 5 квартир, то понятно, что это не час. Мы  простояли  там порядка 3 часов, и  у мальчика (сына) началась ломка.  Ему стало плохо, ему нужна доза…  И, несмотря на то что все здесь - мама, сестра, мы,  он  как-то тихо сбежал от нас. А вся сложность состояла в том, что  последний участник в цепочке  уезжал из города, насколько я помню, в Москву и самолет у него был  в 7.15 утра. 

     А времени на тот момент уже было 6 часов вечера, и мы поехали искать мальчика. Сначала домой,но  дома его не было, поехали в училище, где он учился, нам назвали ту «наркоманскую яму», где он обычно обитает. Мы поехали туда, нашли его, погрузили  в машину, привезли домой и вместе с  мамой и сестрой просто забрали все ключи и закрыли их на замок.  У них был еще совдеповский замок, который закрывал дверь либо с одной стороны, либо с другой. Тогда  этот  замок нас выручил.

        Нотариус уже, естественно, не работал. Но чтобы не подвести людей, чтобы они не потеряли билеты, мы  договорились встретиться у нотариуса в 6 часов утра. Все документы уже были подписаны, не хватало только подписи мальчика, и соответственно передачи денег. Вся процедура  заняла  полчаса. Пришлось всей цепи собираться в 6 утра, маму с сыном забирать в 5 утра, открывать квартиру, везти их до нотариуса. Мальчика мы буквально держали, чтобы он никуда не сбежал. К утру он уже пришел в нормальное состояние, адекватно стал реагировать, но все равно у него была ломка, и нам пришлось его держать. Конечно, я не одна была, второй риэлтер - парень молодой. И он просто за руку его держал, потому что мы поняли, что стоит нам только отвернуть голову, как он  сбежит. Драться с ним конечно не приходилось, но нужно было все время следить. Тут ситуация в чем была? Были переданы достаточно большие задатки. 

        Мы понимали, что мы не вернем  просто эти деньги. Коммунальные платежи были достаточно большие,  авансовый платеж был уже проплачен, и эту сумму просто нереально было уже вернуть. А мы должны и обязаны довести сделку до логического завершения, так как уже взялись работать с подобными людьми. А для них эта продажа была просто спасением. Тогда  законодательство было жестче. За коммунальные долги их могли выселить в любой момент. А так они закрывали все эти проблемы, и просто переезжали в другое жилье.

         Если бы за них взялись черные риэлтеры, которые специализируются на алкаголиках, они,скорее всего, оказались бы где-нибудь в деревне, в намного худшей ситуации. А здесь получалось, что наделяя детей собственностью, мы способствовали тому, чтобы  она потом ничего не смогла сделать с квартирой. И ситуация была для них спасением, потому что иначе, они бы могли оказаться или на улице, или в деревне.

Зачем нужны профессионалы.                                                                                                                                                          

       В результате, эта ситуация закончилась  благополучно.  В 6 утра все собрались, все были трезвые и адекватные. И люди у нас спокойно улетели в Москву, и покупатели получили свою недвижимость. И наши товарищи тоже решили свою ситуацию. Тут нужно понимать, что люди, берясь  самостоятельно за покупку  квартиры у таких продавцов,  просто не справятся в такой ситуации. К сожалению, у нас такая категория продавцов есть, и самостоятельно с ними работать,  просто невозможно.  Иногда  подобных клиентов приходится вылавливать в 4 утра, когда они идут за определенной дозой (конкретно с этими не было, но случалось с другими). Они берут, допустим, задаток, даже если им денег не даешь, они могут занимать под продажу, и  начинают жутко пить. Так как они  двери не открывают,  их нужно ловить, когда они с утра отправляются за очередным «пузырем». У меня несколько раз  в цепи попадались подобные клиенты. С сильно пьющими людьми, нужно быть очень осторожным.

       Лучше вообще любую сделку делать через профессионалов, потому что только профессионал может отследить степень риска. Это касается в первую очередь крупных агентств.   И такую сделку можно заключить, просто нужно знать, как ее сделать. Например, денег таким людям на руки  не давать ни в коем случае нельзя.  Даже если они вдруг запили накануне сделки, тут тоже можно с ними вести определенные «профилактические» действия. Например, мне знакомые риэлтеры рассказывали, что  просто сидели ночь с такими клиентами. А если бы они их оставили одних, то   те бы просто на сделку не пришли. Эти люди сами по себе деградируют постепенно. И общение с ними  чревато нехорошими последствиями.  Покупатель просто должен понимать степень риска, на который он идет.

Неожиданное продолжение.

       Примерно через 10  лет, эта женщина попыталась признать сделку недействительной. Ее дочь умерла, оставив внука.  Как оказалось, у  ребенка  все же есть отец, бывший муж дочери. И он забрал его к себе.  Но доля, принадлежащая ребенку, так и осталась  в квартире. Так как они были в разводе,  он не имел право на долю бывшей жены, но на долю ребенка право имел. И он решил этим правом воспользоваться. Тогда  эта женщина  попыталась признать сделку недействительной. Она якобы не хотела, чтобы детей наделяли собственностью.

       Был суд, и она его, естественно, проиграла, потому что  сохранилось ее рукой написанное заявление в органы опеки о том, что она просит наделить детей собственностью. А иначе ей бы  не разрешили продать квартиру. Сегодня можно это сделать, если дети не собственники,  тогда законодательство было гораздо жестче, особенно после начала 90-х, когда многие дети оказались на улице. Меня пригласили на суд. Вызывали  нотариуса, вызывали представителей отдела народного образования. Благо, что все было сделано абсолютно грамотно, не было никаких нареканий. Если бы она уехала в деревню, в землянку, тогда сделку бы еще могли признать недействительной, потому что слишком большая разница в деньгах. На суде она пыталась говорить, что она была трезвая и вообще не пила. Но я, разумеется,   рассказала, как она бегала с этой бутылкой от нас по этажам, как кидалась в нас  сапогами. Когда мы  приходили, и она, видимо,  не знала, как от нас избавиться, она просто бросала в нас сапоги.

Чем рискует покупатель

        Люди этой категории зачастую берут задаток, оплачивают свои коммунальные, а потом просто отказываются идти на сделку. И здесь есть  риск у покупателя, который покупает квартиру.  Если он не профессиональный риэлтер, то он может просто потерять свой авансовый платеж.  Покупатель, как правило, клюет на дешевизну – на 50 тысяч дешевле, бывает даже на 100  тысяч дешевле, но при этом  человек может потерять серьезную сумму.  Допустим, у кого-то коммунальная задолженность составляет  50 тысяч, у некоторых может быть  100, и даже 160 я встречала. Вот эту сумму, которую покупатель вносит авансовым платежом, он может потерять. Если брать этот случай, то спустя почти 10 лет была попытка признать сделку недействительной .    

       Бабушка не хотела  отдавать долю внуку. Деньгами же она не может.  Ей хорошо живется в этой трехкомнатной, она одну комнату сдавала  квартирантам, в другой сын. И все ее устраивает. А тут получается, что нужно из трехкомнатной  квартиры переезжать, например, в двухкомнатную, и таким образом потерять свой источник дохода. Сейчас она уже пенсионерка, ей платят пенсию, несмотря на то, что она  толком не работала. И ей эти 3-5 тысяч за комнату ощутимы. Естественно, меняться она не хочет. Она начала обороняться и пытаться признать эту сделку недействительной, но суд отказал ей, т.е.  доля осталась за ребенком. Насколько я знаю, до сих пор так и не могут ее заставить разменять квартиру, пытались  вселяться с судебными приставами, то есть там до сих пор эта ситуация не решена. Она поняли, что доля у ребенка небольшая и не дает  продажи.

       А на суде у нее аргумент был один, что изначально эта квартира была ее единоличной собственностью, но отдел народного образования и риэлтеры принудили ее  наделить детей собственностью. Но сохранилось ей написанное заявление.  Самое главное, чтобы подобные документы клиент писал самостоятельно, потому что иногда бывает так, что риэлтеры молодые, они за клиентов напишут все, лишь бы не ждать. Такие вещи ни в коем случае допускать нельзя. Заявления такого рода должны писать сами клиенты, потому что они могут быть решающими доказательствами  в случае суда.  Как в этом примере, когда подняли архивное дело, и там  нашли   собственноручно написанное заявление. 

       Нужно людям объяснять, что если они хотят подобную квартиру купить, нужно идти в нормальное агентство, и там помогут это сделать. Людей подобной категории нужно наделить  собственностью.  Если они остаются на улице, они же потом подают в суды. Нельзя делать на них чистую продажу, у этих людей обязательно должна быть недвижимость, чтобы в дальнейшем плохо не было тому, кто покупает у них жилье. А выселить их просто на улицу, у кого- то это возможно пройдет, а кто-то найдет грамотного юриста, который скажет: «А давай-ка посудимся!». Поэтому важно таких людей наделить собственностью. Если есть разница в деньгах,  нужно  ее класть на сберкнижку. Потому что  в случае суда можно  поднять из сбербанка данные, что в таком-то году на сберкнижку такого-то человека была положена определенная сумма. И любой суд признает, что были  деньги на счету. И тем самым можно обезопасить своего покупателя.

       А если обращаться к  черным риэлтерам, которые прямо специализируются на алкаголиках, это очень плохо, потому что это приводит к тому, что потом сделки начинают признавать недействительными.  Люди  через какое-то время опомнятся, им помогут, подскажут, и пошли суды. И самое главное, нужно приобретать недвижимость через профессиональное агентство. И  чем дольше агентство на рынке, тем выше качество услуг. Удержаться на рынке, если ты плохо работаешь, некачественно, ты просто не сможешь. С мелкими однодневками нужно быть очень внимательным. А тем агентствам,  которые отработали по 10 лет можно доверять. Такой срок уже говорит о том, что люди достаточно хорошо себя  зарекомендовали.

Записала Соколова Юлия "Недвижимость Алтай"