Алтай
Барнаул
Подать объявление
19 августа 2016 в 08:00
в новостях

Как купить квартиру в новостройке и не прогореть?

Покупая квартиру в новостройке, большинство граждан учитывают ее стоимость, площадь, местоположение дома. И далеко не все обращают внимание на суть договора с продавцом. А ведь от его особенностей может зависеть судьба вложенных в покупку денег, пишет news.ners.ru.

Варианты покупки

Приняв решение о покупке квартиры в строящемся доме, люди обычно смутно представляют себе, в чем заключается эта сделка. Понятно, что нужно заключить договор с продавцом, но какой именно договор, кому покупатель отдает свои деньги и в течение какого срока после оплаты он получит квартиру – эти вопросы большинство россиян начинают себе задавать, только когда возникают проблемы на стройке. Например, задерживается срок сдачи дома или от покупателя требуют доплаты. Чтобы не было таких неприятных сюрпризов, лучше для начала выяснить, какие варианты приобретения жилья в новостройке существуют на рынке. А таких вариантов множество. Самые распространенные – договор долевого участия (ДДУ) и вступление в жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив (ЖСК/ЖНК).

Из инвесторов – в собственники

Застройщик заключает ДДУ только после получения разрешения на строительство. Долевые договоры появились после вступления в силу в 2005 году Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он предусматривает, что каждый, с кем застройщик заключает ДДУ, становится соинвестором строительства, то есть дольщиком.

Заключая такой договор, гражданин вовсе не покупает у застройщика квартиру, как многие думают. Он лишь соглашается финансировать строительство за право требования будущей жилплощади. Это требование сохраняется у дольщика, пока строится дом.

Когда девелопер сдал здание в эксплуатацию, право требования дольщика вступает в силу, и застройщик обязан передать ему квартиру в соответствии с договором. То есть именно то жилье, которое выбрано покупателем по схеме расположения квартир, составленной на основе утвержденного государственными органами проекта строительства дома. И передать ключи от этой квартиры дольщику застройщик должен в сроки, указанные в договоре. Если этого не произойдет, то ему придется заплатить покупателю штраф.

Все ДДУ должны регистрироваться в государственном Росреестре – это главное отличие таких договоров от всех остальных схем покупки жилья на первичном рынке. Именно регистрация предохраняет дольщика от двойных продаж.

Еще одно принципиальное отличие ДДУ от всех других схем – в том, что заключать такие соглашения с дольщиками застройщик может, только имея все необходимые для начала строительства документы.

Оплатить квартиру по ДДУ можно несколькими способами. Тем, кто готов сразу выложить всю сумму, застройщики обычно предоставляют хорошие скидки – до 20% от стоимости квартиры. Можно также взять кредит в банке или оплатить покупку в рассрочку. Как правило, при рассрочке требуется первоначальный взнос – не менее 10% от стоимости квартиры, а остальное придется погасить до ввода дома в эксплуатацию.

Только получив ключи от застройщика и подписав акт приема-передачи квартиры, дольщик может зарегистрировать этот документ в Росреестре, и уже тогда он станет полноправным собственником жилья.

Пайщики – не дольщики

Члены ЖСК меньше, чем дольщики, защищены от неприятных неожиданностей вроде увеличения взноса за квартиру или двойных продаж.

Жилищные кооперативы – строительные и накопительные – знакомы многим еще с советских времен. Члены таких кооперативов становятся не дольщиками строительства жилья, а пайщиками. Не обязательно речь идет о строительстве дома – в случае с ЖНК это может быть и покупка квартиры в готовом жилье.

Кооперативная деятельность в сфере недвижимости регулируется двумя основными законами – Жилищным кодексом и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Суть этой схемы в том, что гражданин, который хочет приобрести жилье, вступает в потребительский кооператив, деньги всех пайщиков сливаются в единый котел и каждый член может получить жилплощадь в соответствии с размером внесенной в этот котел суммы.

ЖСК может сам выступать застройщиком, а может нанять для этого строительную компанию. Если по каким-то причинам она не справилась с обязательствами, члены кооператива могут принять решение нанять другую или достроить дом своими силами.

Вступая в ЖСК/ЖНК, гражданин так же, как и при ДДУ, подписывает договор о том, что в итоге он получит квартиру. Собственником такой пайщик становится только после того, как полностью выплатит свой пай.

Подводных камней у ЖСК/ЖНК множество. И главный из них – отношения между членами кооператива регулируются не законом, как в случае с ДДУ, а уставом самого ЖСК/ЖНК, а значит, пайщики гораздо меньше защищены от недобросовестных застройщиков. Договоры паенакопления не должны регистрироваться в Росреестре – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Никто не гарантирует пайщику, что от него не потребуют доплатить сверх указанной в договоре суммы. Такое решение может принять кооператив, мотивируя это тем, что денег на возведение дома не хватило.

Другие схемы

На рынке существуют десятки серых схем, маскирующихся под прозрачные договоры. И нужно обладать немалыми знаниями, чтобы суметь их разоблачить. Серые схемы получили такое название потому, что они, с одной стороны, полностью законны, но с другой – не дают покупателю никаких гарантий, что, заплатив деньги продавцу, он получит свою квартиру.

Например, вместо ДДУ застройщик предлагает дольщику заключить предварительный долевой договор – ПДДУ. Вроде все прозрачно: в договоре указывается, какую квартиру получит покупатель, сколько она стоит, даже прописывается ответственность сторон за неисполнение условий договора. Один нюанс: все эти условия действуют только после того, как застройщик получит разрешение на строительство. Заключая ПДДУ, он может не иметь ни прав на земельный участок, на котором обещает возвести дом, ни утвержденного проекта здания. Поэтому легко может случиться так, что деньги дольщик заплатит, а проект застройщику не согласуют и разрешения на строительство не дадут. И никто не будет обязан вернуть покупателю уплаченные средства. 

Новостройки просмотров - 266, комментариев - 1
  распечатать


Комментарии

  • # дольщик
    19 августа 2016 в 09:29
    Интересно, какой застройщик предоставляет скидку 20% при наличном расчете? Написали бы, всем интересно имя героя.
  •  

Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

 
 
 
Форум недвижимость Алтай
10 объявлений
Алгоритм на главной
Сбер в колонке справа
АК Барс Банк
Rambler's Top100 HotLog top.ners.ru За информацию, содержащуюся в объявлениях и рекламных материалах, редакция ответственности не несет

Регистрация на realtai.ru

Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   

Войти на realtai.ru

Введите логин/email:
Введите пароль:
    Забыли пароль?
Выберите город