Подать объявление
20 ноября 2020 в 09:00


Что такое «скрытая ипотека» и почему их объем может вырасти.

Попробуем объяснить на примере: 

    Вы хотите приобрести коммерческую недвижимость за 5 млн. руб., чтобы получать доход от аренды 35 тыс. руб./мес. Если Вы применяете УСН (6%), то после уплаты налогов Вы получите 32,9 тыс. руб. / мес., что эквивалентно 7,9% годовых (не принимая во внимание платежи в фонды и имущественные налоги). В целом – рыночные условия; хотя доход от аренды может быть и более 10% годовых, например, если Вы покупаете недвижимость на банкротных торгах с дисконтом.

     НО (‼️) свободных денег у Вас нет. Самый очевидный вариант – получить кредит в банке «на инвестиционные цели». Условия по таким кредитам – от 11% годовых при сроке не более 10 лет. Т.е. в лучшем случае при аннуитетной схеме платежей платеж по кредиту в месяц составит 68,9 тыс. руб. – Вам придется «добавлять» к полученным арендным платежам по 36 тыс. руб. ежемесячно.

    Теперь предположим, что у Вашего очень близкого друга есть квартира, которая стоит примерно 6,5 млн. руб. и которой он владеет более 5 лет. Вы с ним договариваетесь, что он «переоформляет» квартиру на Вас, а Вы при этом берете в банке ипотечный кредит 5 млн. руб. на приобретение жилья. Условия здесь могут быть – от 7,5% годовых при сроке 20 лет. Т.е. платеж по кредиту составит 40,3 тыс. руб. – Вам придется «добавлять» к полученным арендным платежам по 7,4 тыс. руб. ежемесячно. Ваша «экономия» составляет 28,6 тыс. руб. ежемесячно. 

✔️ Кроме того, при скрытой ипотеке у Вас формируется сумма в наличной форме, т.е. Вы можете использовать ее на любые цели. Важно понимать, что банки по общему правилу не кредитуют заемщика для целей приобретения имущества на торгах.

✔️ Еще один важный момент: при стандартных условиях кредитования процентная ставка по «коммерческим» кредитам может быть увеличена банком, например, в случае роста ключевой ставки; а ставку по «квартирной ипотеке» банк менять не может. Если в течение 20 лет инфляция увеличится, то реальная ставка (ставка по кредиту с поправкой на инфляцию) по Вашему ипотечному кредиту может стать отрицательной. А арендная плата и стоимость Вашего нежилого помещения увеличатся!

    Безусловно, банки не заинтересованы в этом и стараются вычислять таких заемщиков, отказывая им в кредитовании, хотя прямых нарушений закона в данном случае нет.

Но в последнее время тенденция идет к тому, что для увеличения объема кредитования банки сами предлагают такие продукты: например, у банка Тинькофф есть программа «Кредит на любые цели под залог своей квартиры».



Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

ЗЕМЛЯ МНОГОДЕТНЫМ
Rambler's Top100 Информационно-аналитическое сетевое издание «Недвижимость Алтай» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-73251 от 13 июля 2018 года.
Регистрация на realtai.ru
Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   
Войти на realtai.ru
Введите логин/email:
Введите пароль:
Закрытый раздел

    Забыли пароль?
Выберите город
e009501f3e9dbb44