Подать объявление
13 мая 2022 в 09:40


Что закон запрещает садоводам строить на своем участке в 2022 году

Открытие нового дачного сезона уже совсем скоро. Но прежде чем приступать к ремонтно-строительным работам, предлагаю разобрать, что в 2022 году закон запрещает садоводам возводить на своем участке.

1. Слишком высокий дом

На садовых участках сейчас можно возводить не только типичные «дачи», где можно жить лишь в теплое время года, но и капитальные жилые дома, где их владельцы могут проживать круглогодично и даже оформить регистрацию по месту жительства (ст. 3 Закона № 217-ФЗ).

Но в то же время закон ограничивает полет фантазии землевладельцев, устанавливая четкие параметры для строительства домов на садовых участках (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

- не более трех наземных этажей,

- не более 20-ти метров в высоту,

- в конструкции могут быть только жилые комнаты и вспомогательные помещения для нужд, связанных с проживанием в доме (т. е. запрещены какие-либо помещения для иных целей — например, для торговли или оказания возмездных услуг населению),

- и здание не должно быть предназначено для разделения на самостоятельные объекты недвижимости (в частности, запрещается возведение построек по типу «таун-хаус» или многоквартирного дома).

При этом нужно учитывать, что Росреестр включает в число наземных этажей дома мансарду (Письмо от 12.05.2020 № 4200-АБ/20) — поэтому условный дом с тремя полноценными этажами и еще мансардой не удастся узаконить, он подпадает под запрет.

2. Второй дом на участке, если он слишком большой

Формально закон не запрещает строить на садовом участке два дома и даже три.

Главное, на что не раз обращали внимание суды в этом вопросе, — это соблюдение правил землепользования и застройки, действующих на соответствующей территории (утверждаются муниципальной администрацией).

Там, в частности, устанавливается максимальный процент застройки земельного участка применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

И если площадь второго дома суммарно с первым превысит этот процент, постройку признают самовольной — а это значит, что ее придется сносить.

К примеру, суд постановил демонтировать второй дом, суммарная площадь которого вместе с первым составляла 660 кв. м на участке в 700 кв. м. — при том, что местные Правила землепользования предусматривали максимальный процент застройки 45% (определение ВС РТ № 33-3291).

3. Баня, которая стоит вплотную к границе

По правилам минимальное расстояние хозяйственных построек до границы садового участка составляет 1 метр — т. е. запрещается ставить баню, сарай и т. п. постройки ближе.

Противопожарные нормы расстояний больше — они зависят от типа материала, из которого сделаны соседствующие строения.

Только вот в судах сейчас сложилась такая практика, что даже если постройка нарушает эти расстояния, ее все равно откажутся сносить — если только истец не докажет, что она представляет угрозу жизни и здоровью людей (ВС РФ, определение № 49-КГ18-63).

Поэтому с баней — особый случай. Так как она потенциально пожароопасна, слишком близкое ее соседство с границей точно грозит ей сносом по решению суда, если владелец не предпримет дополнительные меры защиты от распространения огня (см. например, определение Первого КСОЮ № 8Г-35379/2021).

4. Любые постройки в рамках охранной зоны

На территориях, прилегающих к газопроводу, объектам электроэнергетики, железнодорожному полотну и т. д. устанавливаются особые зоны их использования (ст. 105 ЗК РФ).

И постройки, которые попадают в такую охранную зону, автоматически признаются вне закона — даже если они полностью соответствуют градостроительным нормам.

К примеру, собственника обязали снести гараж, т. к. при его возведении была застроена зона подземного газопровода (Луховицкий р-й суд Московской обл., дело № 2-589/2020).

Единственный способ защитить свою постройку и узаконить ее в такой ситуации — это доказать, что на момент ее создания в публичном доступе не было информации о том, что земля входит в охранную зону. А значит, собственник не имел возможности соблюсти эти ограничения (ВС РФ, п. 5 Обзора от 23.06.2021).

5. Недвижимость, которая не соответствует назначению участка

Если постройка возведена на территории, которая не может использоваться по целевому назначению такой недвижимости, она признается вне закона и подлежит сносу (землевладельцу не удастся оформить на нее право собственности).

В числе таких случаев можно выделить:

- любые капитальные постройки на земельном участке, выделенном под огородничество (на них можно возводить только сооружения некапитального характера — т. е. без фундамента),

- постройки на садовом участке, которые не соответствуют видам его разрешенного использования. Они обозначаются в ЕГРН и местных правилах землепользования.

К примеру, Верховный суд РФ отказался узаконить гаражные боксы, построенные на садовом участке (владельцы планировали оказывать в них услуги автосервиса — определение № 18-КГ20-34-К4).

Источник: Сивакова И.В.



Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

горный кебезень
Rambler's Top100 Информационно-аналитическое сетевое издание «Недвижимость Алтай»
Регистрация на realtai.ru
Введите email:
Введите пароль:
Подтвердите пароль:
   
Войти на realtai.ru
Введите логин/email:
Введите пароль:
Закрытый раздел

    Забыли пароль?
Выберите город
e009501f3e9dbb44