Ипотека за городом: вторичный рынок в зоне риска

   2013 год мало чем будет отличаться от предыдущего – перечень рисков неизменен

   Загородный рынок все еще выглядит вяло по сравнению с городским. Спрос невысок. Сделки с применением ипотечного кредита происходят редко. Например, ВТБ24 – один из лидеров ипотечного рынка – выдает в среднем один кредит в месяц. Но по сравнению с 2011 годом – это прогресс.

   Рост кредитования в загородном сегменте, который отследили эксперты, полагает руководитель группы ипотечного кредитования регионального центра «Северо-Западный» Райффайзенбанка Константин Мурашкин, скорее всего, был сезонным.

   Кроме того, по крайней мере, часть займов пришлась на вновь аккредитованные коттеджные поселки и на таунхаузы, доля которых в объеме продаж увеличилась – то есть, на объекты первичного рынка.

   Условия для денег

   Если банки вписываются в ипотечную сделку, займы они выдают на более жестких условиях, чем при кредитовании городских объектов. Как правило, первоначальный взнос в два раза больше, чем для городского объекта – до 40%, и процентная ставка выше – примерно на 0,5%.

   Также, отмечает директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николай Ромашин, есть «специфика получения документов и заполнения заявок»: банки требуют все документы не только на дом, но и на земельный участок.

   По словам руководителя отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Анны Филатовой, многие банки готовы кредитовать земельные участки с зарегистрированными на них постройками для проживания. Некоторые кредитуют земли различных назначений, также с обязательным наличием построек, пригодных для круглогодичного проживания, обеспеченных электроснабжением, водой и отоплением. Считанные банки готовы кредитовать земельные участки без построек или с недостроем.

   В ряде банков отдельных программ по загородному рынку нет. В этом случае разница в условиях кредитования, поясняет управляющий Северо-западным Филиалом ОАО «МТС-Банк» Дмитрий Григорович, зависит не от территориального расположения, а от самого объекта. В частности, при кредитовании домов процентная ставка выше, чем при кредитовании квартир. 

   По мнению Мурашкина, банки не предлагают специальные программы для загородных объектов, поскольку спрос на малоэтажные объекты невысок: ипотечные кредиты немного подешевели, но для большинства людей это все равно – дорогое удовольствие.

  Риски банков

   Главная причина, по которой банки не слишком стремятся на загородный рынок и назначают жесткие условия кредитования, - высокие риски. Причем перечень этих рисков с годами не меняется, подчеркивает Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге. «Основная проблема – статус земель», - говорит Григорович. Банки, добавляет Ромашин, редко кредитуют сельскохозяйственные и арендованные земли. Это автоматически выводит из их сферы интересов объекты в садоводствах, на сделках с которыми загородный рынок держался в кризисное время.

   Еще одна проблема – ликвидность залога. Известно, что загородные объекты могут задерживаться в листингах на полгода, год, а то и дольше. Долгий срок экспозиции – один из признаков плохой ликвидности. Кроме того, проблема ликвидности, отмечает Мурашкин, связана с неразвитостью инфраструктуры отдельно стоящего дома – инженерным обеспечением, отсутствием транспортной и социальной инфраструктуры, а также дороговизной и сложностью эксплуатации.

  «И качество строительства не проверить, в отличие от первичного рынка», - добавил он. Соответственно, чем дальше от городской черты расположен дом, тем сомнительнее его ликвидность.

  Риски клиентов

   Покупатели загородных домов, рассчитывающие на кредит, – также в зоне риска. Никогда не известно, одобрит ли банк заем на выбранный дом. Поэтому нередко кредиты берут под залог имеющейся недвижимости, а то и вовсе потребительские кредиты.

   Когда залогом становится городская квартира, рассуждает Мурашкин, для заемщика есть плюс – можно получить сумму, превышающую стоимость загородного объекта и обойтись без первого взноса. Но есть и минус – можно лишиться городской квартиры, если что-то пойдет не так. Клиенты прибегают к потребительскому или залоговому кредитованию, утверждает Филатова, поскольку не осведомлены о возможностях заимствований в загородном сегменте.

   Дождемся адекватного предложения

   Участники рынка не прогнозируют бурного роста ипотечного кредитования на загородном рынке в 2013 году – они лишь надеются, что тенденция слабого роста, по крайней мере, сохранится. С учетом улучшения транспортной доступности ближайших к Петербургу мест и ростом цен на городскую недвижимость. «Логичный выход для клиентов, ищущих жилье для себя, для семьи – это загородная недвижимость», - полагает Григорович.

   «Спрос будет расти одновременно со спросом на рынке недвижимости», - уверена Филатова. Мурашкин ожидает оживления в этом сегменте через 3-5 лет, когда улучшится инфраструктура на территории Ленобласти и предложения станет больше.

   Таким образом, сегодня на рынке предложения есть. Но далеко не всегда запрашиваемая хозяином цена соответствует, даже не возможностям покупателя, а качеству объекта.

http://www.restate.ru