Не суйся поперек батьки в пекло, или скупой платит дважды.

   Это история риэлтера, который работает в нашем агентстве. Зовут ее Лучшева Татьяна. Было это в 2007 году. Тогда очень быстрыми темпами развивалось долевое строительство. Был высокий спрос на «долевки». И на первичном рынке недвижимости сложился определенный дефицит. К Татьяне обратились клиенты с просьбой продать их квартиру и купить«долевку». Мы заключили соответствующий письменный договор.

   Довольно  быстро был найден покупатель, причем готовый заплатить очень хорошие деньги. Упускать этого покупателя не хотелось. Поэтому сделку решили проводить в два этапа. Сначала продали  квартиру, а в договоре  прописали, что после продажи покупатель предоставит нашим клиентам право проживать в ней еще полтора месяца. А вторым этапом Татьяна должна была найти «долевку». На это нам  дали полтора месяца.

   И мы начали  усиленными темпами подыскивать варианты. Но в то время было очень тяжело найти то жилье, которое  устраивало наших клиентов. «Долевки» расходились быстро. Мы, конечно, не могли им подсунуть, что попало. Мы знали всех застройщиков: кто сдаст объект, кто не сдаст объект. После продажи квартиры прошла неделя.

   Неожиданно наши клиенты звонят Татьяне и говорят: «Знаете, вы не можете нам ничего найти, мы сами нашли долевку, и уже внесли за нее деньги». Она их спрашивает: «А какой застройщик, кто?». Они отвечают: «Да какая вам разница! Мы уже деньги отнесли. И поэтому мы вам платить за вторую часть сделки не будем!». Татьяна говорит:«Вы хотя бы скажите, какая это организация?». Они сказали. Я сейчас уже не помню название. Но мы специально их не повели тогда к этому застройщику, потому что знали, что срок сдачи этого объекта будет гораздо позже. А  застройщики им навешали лапшу на уши, грубо говоря, что объект сдастся через месяц. Они посчитали, что реально уложатся в эти сроки. И всё, отнесли им все деньги.

   А через полтора месяца  они снова обратились к нам и говорят: «Вы знаете, а застройщик-то не сдает объекты, а нас уже покупатели выселяют». Но мы уже ничем не могли им помочь. Им пришлось выселиться из проданной квартиры, и ничего  не оставалось другого  как снимать квартиру. Они еще около года снимали квартиру, прежде чем этот дом сдали. Там были определенные проблемы,  к тому же и срок сдачи дома был совершенно другой. Застройщик просто захотел  получить деньги. А нашим клиентам это жилье понравилось и всё, юридическая сторона вопроса их совершенно не интересовала. В итоге они гораздо больше денег потеряли, чем, если бы просто оплатили наши услуги.

   Кроме того, каких нервов все это стоило! Лишь только потому, что они не послушались риэлтера и пошли все  делать сами.

«Кот в мешке»

   Вам нравится приобретать «кота в мешке»? Тогда покупайте его сами, без помощи риэлтера. Среди  людей, которые не имели дела с куплей-продажей недвижимости, бытует мнение, что если в продаже квартиры присутствуют определенные сложности и риски, то покупка недвижимости, тем более, когда у тебя есть наличные деньги, не составляет никакого труда. Попробую опровергнуть это мнение.

   Весна 2007 года. В этот период земельные участки разлетались как горячие пирожки. В наше агентство обратился клиент. Звали его Максим.

   Ему надо было подобрать земельный участок. Он сказал : «Я много бегаю, ищу участки, но не могу толком ничего себе найти. Понимаю, что могу куда-нибудь вляпаться, какой-нибудь не тот земельный участок купить, а потом будут сложности в юридическом плане». Я ответил: «Хорошо, я  подберу земельный участок, который Вам понравится, и на котором Вы сможет спокойно строиться и вить свое семейное гнездо».

   И я начал искать ему подходящий вариант. Это довольно проблематично тогда было - этот уже продали, тот на задатке. Но вот нашелся один участок. Максим посмотрел его, он ему понравился, подошел  по месту расположения. Участок продавал риэлтер - женщина, и мы договорились , чтобы она приехала  к нам и привезла на него документы. Условились, что даем задаток, и дальше идем на сделку.

   Приехала она к нам в агентство, зашла в кабинет. Я спрашиваю у этого риэлтера: «Вы из какого агентства недвижимости?» (чтобы знать, с кем я имею дело). А она мне отвечает: «Я что, дура, что ли, кому-то деньги свои нести, в какое-то агентство недвижимости? Я работаю сама по себе, мне агентство не нужно, я  ни в чьих наставлениях не нуждаюсь. Все деньги забираю себе». Я говорю: «Ну ладно, работайте, работайте. Давайте, документы посмотрим  на этот земельный участок». Она мне показывает договор переуступки права аренды на этот земельный участок, который даже не был зарегистрирован в Регистрационном центре. Причем это право они приобрели также по договору переуступки.

   Первые арендаторы, которые непосредственно заключали договор аренды, неизвестно где находятся и как их искать. Я начинаю  у нее выяснять, а  где эти арендаторы и где другие документы. Она понимает, что не может мне на эти вопросы ответить. И тут она задает мне такой вопрос, который мне очень понравился и запомнился: «Вы  хотите купить земельный участок или показать своему клиенту, что вы сильно умный?».

   Мне ничего не оставалось, как ответить ей, что я просто хочу умно купить земельный участок. В итоге, конечно, сделка  так и не состоялась. Мы не стали ей передавать задаток. Несмотря на то, что участок понравился моему клиенту и на то, что он находился в очень хорошем месте, но по завершении строительства дома в этом месте  или даже раньше могли возникнуть большие проблемы. Например, мог просто появиться  первичный арендатор и сказать Максиму:«Ну, молодец, спасибо, что ты этот дом мне построил. Это теперь мой дом, до свидания, иди отсюда!».

   Дело в том, что в то время наши органы местного самоуправления не передавали земельные участки в собственность. Сначала заключался договор аренды. И только после того, как арендатор что-то на  нем  построит, хотя бы возведет нулевой цикл или фундамент зальет, тогда можно было  участок перевести в собственность. Пока на нем ничего не построено, с  человеком просто заключался договор аренды. Продать такой земельный участок было нельзя, потому что это не собственность.

   Но некоторые исхитрялись - не могу продать,  давайте, я тогда переуступлю право аренды. Позже Регистрационный центр стал регистрировать такие договоры , но в этом конкретном случае  переуступка права аренды зарегистрирована не была. Договор был составлен в простой письменной форме за подписью двух сторон. Однако государственную регистрацию он не прошел и  поэтому не имел юридической силы.

И швец, и жнец, и на дуде игрец.
   Зачастую деятельность риэлтера связана не только с куплей-продажей недвижимости, но и  с деятельностью весьма специфической, где ему приходится выступать и в роли семейного психолога и конфликтолога, и в роли дизайнера по ремонту квартир, и в роли юридического консультанта.

   К моей супруге, Надежде Александровне, которая является  исполнительным директором агентства недвижимости «Держава», обратилась знакомая Галина по поводу разъезда со своим бывшим супругом. У них  в собственности была 4-комнатная хрущевка на поселке Урожайном. Кроме них собственником 1/3 доли был несовершеннолетний сын Семен. Когда-то, когда они поженились, они объединили две свои квартиры. У нее была двухкомнатная квартира, а у супруга комната в Заринске. Но жизнь не сложилась. И теперь уже бывший супруг поставил условие, что ему нужно жилье в Барнауле. Решали этот вопрос они года три. Шаг вперед, два шага назад. Каждый боялся того, что другой его обманет. И тут Галина обратилась за помощью к моей супруге Надежде Александровне. Но предупредила, что ей  вряд ли что-то удастся решить, потому что бывший муж ни на какие компромиссы не пойдет, всего боится, и ничего не будет подписывать.

   Однако, Надежда Александровна все-таки взялась  за эту сделку. В обмен нашла двухкомнатную квартиру на ближних Черемушках и  полдома в центре города. Цена на дом была достаточно низкой, потому что людям нужно было срочно его продать.Узнав об этом варианте разъезда, Галина сказала, что ее бывший муж в частный дом никогда не поедет. Но Надежда Александровна все же повела его смотреть дом.  А там требовался косметический ремонт. На рынке  в то время уже стали появляться современные строительные материалы. И она взяла ему и нарисовала, какой в этом доме ремонт можно сделать, используя новые материалы. Полностью дизайнерский проект нарисовала: «Здесь вот так сделаешь, здесь так, и представляешь, что получится! У тебя здесь и земельный участок есть, и гараж, а сейчас немного денег от сделки останется, можешь еще и недорогую машину купить». И человек действительно загорелся желанием, он увидел, что с этим домом  можно что-то сделать. И он согласился на разъезд.

   Сделка была заключена. Галина с сыном оказалась в двухкомнатной квартире. До сих пор живут в ней и радуются. Бывший супруг  переехал в частный дом. Сделал он там ремонт или нет,  мы не проверяли. Но  жалоб никаких не было. Обе стороны остались довольны.  Вот и получается, что Надежде Александровне пришлось поработать  и семейным психологом, и конфликтологом, и дизайнером. Риэлтер решает поставленную задачу. Задача была поставлена, задача была решена. Все остались довольны.

   Ипотечный кредит дают не клиентам (заемщикам банков), а проверенным агентствам недвижимости - партнерам банков. Многие люди, которые намерены получить ипотечный кредит, ошибочно полагают, что кредит дают физическим лицам. Они приходят в банк, сдают документы и вдруг неожиданно почему-то получают отказ. И недоумевают, почему. А потом,  обратившись в агентство недвижимости, вдруг получают одобрение. Для некоторых это загадка, почему так происходит.

   Нужно сказать, что ипотечные кредиты выдают не столько нашим клиентам, сколько именно нам, агентствам недвижимости. Это кажется парадоксальным, но это именно так. А почему?  Потому что когда приходит физическое лицо, вот  просто человек пришел в банк, зачастую для банка это «серая лошадка», можно так сказать. Это неизвестная личность. Кто он? Что он? Как и почему? У банков много вопросов, и они не знают ответов. А если человека приводит  проверенное агентство недвижимости, которое уже не один десяток клиентов привело в этот банк, и среди них нет неплательщиков, ток этому человеку уже совершенно другое отношение. Банк понимает, что это надежное агентство недвижимости, которое поставляет  исключительно благонадежных клиентов. Поэтому банк охотнее дает кредиты.

   Зачастую клиент своему агенту по недвижимости  рассказывает гораздо больше, чем в банке. И, например, мы видим, что он просто не в состоянии будет ипотечный кредит потянуть. У него есть ряд  проблем, которых внешне, на юридическом уровне не видно, но которые фактически есть. Тогда мы человека просто  отговариваем от этой ситуации. Мы ему советуем  либо  вообще не брать ипотеку, потому что ему будет сложно рассчитываться, либо брать  ее в меньшей сумме. Понятно, что многие хотят  жить во дворце, но  на дворец не у всех денег  хватает. Денег, например, хватает только на однокомнатную малосемейку. Поэтому мы советуем человеку начать  с однокомнатной малосемейки. А когда он выплатит ипотеку за нее, тогда можно думать и о дворце. И люди понимают, что мы не раскручиваем их на большие кредиты, как некоторые иногда делают: «Бери больше, потом расплатишься!».

   Почему некоторые люди не смогли рассчитаться с ипотекой? Потому что недооценили свои силы, а задача риэлтера не раскручивать его на большие кредиты, а оценить свои силы и опустить его на грешную землю. И потом привести его в банк – маленький кредит всегда проще дают. Не нужно чтобы у человека были потом проблемы с выплатой. Именно поэтому наши клиенты всегда платят за ипотеку, потому что мы им не обещаем золотых гор, не говорим, что на них свалится манна небесная. Нужно жить тем, что ты сейчас имеешь. А банки всегда больше доверяют клиентам, которых мы приводим.Приведу пример.

   Был конкретный случай у Надежды Александровны. У нее была довольно состоятельная клиентка. Она  покупала дом за 7 млн, и хотела взять ипотеку на 2,5 млн.  Она была владелицей магазинов оргтехники, и могла себе позволить крупный кредит. Но возраст у нее был не совсем юный. Ей исполнилось 59 лет и страховая компания, которую предложил банк, за страхование ее жизни и предмета ипотеки запросила 66 тыс.руб. со сдачей всех  мыслимых и немыслимых медицинских анализов. Это было довольно дорого и длительно по времени.

   Тогда Надежда Александровна созвонилась со своей  клиенткой - директором  одной из страховых компаний и та согласовала для нашей клиентки индивидуальную страховку всего за 27 тыс.руб., причем без сдачи анализов.

   Когда  мы пришли в банк, одновременно с нами  заявку подал другой человек на такую же сумму. А это было время, когда кризис только-только начинался.  И у банка уже стали деньги заканчиваться. Когда решался вопрос, кому выдать кредит, начальник кредитного отдела сказал:«Вашему клиенту, Надежда Александровна, мы выдадим кредит, потому что мы Вас знаем, Ваши клиенты всегда платят. Мы знаем, что Вы всех людей изучаете, всю подноготную знаете. А второму человеку, который пришел сам по себе не дадим. Мы его не знаем,  кто он и что он».

   Поэтому наши клиенты нам всегда благодарны, поскольку мы экономим их деньги и время, и им не отказывают в получении ипотечного кредита.

Записала Соколова Юлия, «Недвижимость Алтай».