Почему плохо продаются дома в Алтайском крае?

     Чтобы разобраться в них, журнал «Недвижимость Алтай» обратился к помощи экспертов.  Какие основные тенденции на рынке домов  в районах Алтайского края, насколько  велик спрос, какое соотношение спроса и предложения, какие показатели продаж и  как это варьируется в зависимости от района и села – на эти  вопросы мы попросили ответить директоров агентств недвижимости, которые имеют дело с продажей домов в своей повседневной практике.

Семенова Татьяна, АН «А-Центр»

        Спрос на рынке недвижимости в районах Алтайского края небольшой – это связано, прежде всего,  с общероссийской тенденцией переезжать на постоянное место жительства из села в город, а не наоборот, т.к. предложений по трудоустройству на селе,  к сожалению гораздо меньше, чем в городе. Другим  фактором,  сдерживающим покупательский спрос  на селе,  является  небольшое количество предложений нового (добротного) жилого фонда. 

       Большинство строений в районах и селах Алтайского края – это давно построенное жилье, с большим процентом износа, требующее капитального ремонта. А спрос, в основном, на хорошие дома с низким процентом износа.  Еще одна из основных причин низкой покупательской активности на селе является неразвитая инфраструктура и удаленность от города.  Все  вышеперечисленное и является теми главными сдерживающими факторами, которые определяют существующий незначительный спрос  на рынке жилья в селах и районах Алтайского края.

 Ракина Марина, АН «Индустриальное»

  В Алтайском крае растет спрос на покупку благоустроенного малоэтажного жилья. Многие хотели бы перебраться из старых, изношенных домов и квартир в качественные, благоустроенные коттеджи. С каждым сезоном эти показатели увеличиваются. Но основной отрицательный фактор – это отсутствие доступного по цене, с развитой инфраструктурой и обслуживанием, частного сектора. Мы уже не раз говорили, что властям и застройщикам необходимо найти пути решения данного вопроса:
- Администрация должна выделять земельные участки с готовыми  коммуникациями и благоустроенными дорогами,
- Застройщики должны сначала построить по доступным ценам, а потом обеспечивать последующее обслуживание и содержание такого поселка.
- Потребитель будет  приобретать готовый продукт. Надежный, качественный, доступный.
  Т.е. семья, продав свою 2-3-х комнатную квартиру, с великим удовольствием купит такой дом, и сможет сразу переехать, а не ждать, когда застройщик его построит. Таким образом, снижаются риски и правового, и социального характера.
  Однажды к нам в агентство обратилась пожилая женщина, которая планировала продать свою квартиру, чтобы купить дом. Казалось бы, обычная ситуация. Но в разговоре клиентка рассказывает, что собирается дом построить. Мы спросили, а где вы будете жить в период этого строительства, у родственников? Нет, ответила она, «Я буду снимать квартиру!». Дело было в октябре. Пришлось очень долго уговаривать ее отказаться от этой идеи. Ведь нет никакой гарантии, что эту женщину никто не обманет.
  В  районах Алтайского края, по моему мнению, ситуация аналогичная. Ведь каждый должен заниматься своим делом: строители - строить, фермеры – заниматься сельским хозяйством. А на деле получается наоборот. Каждый строит, как может, потом продает, что получилось, а потребитель вынужден покупать и доделывать.

Антипов Алексей, АН «Меридиан»

     Рынок недвижимости в Алтайском крае  в стадии анабиоза. Спрос, безусловно, есть, но цены его значительно опережают. Это связано с появлением огромного количества спекулянтов на этом рынке в период 2006-2008 гг.

 Дома в районах Алтайского края продаются плохо.  Связано это с тем, что практически отсутствует инфраструктура, как в сельских населенных пунктах, так и  в новостройках под Барнаулом.  За исключением некоторых площадок, таких как Фирсова слобода, например. Там первоначально была создана инфраструктура, а потом уже организована контролируемая застройка.
 

Елена Завадская, директор АН «Позитив»

     Конечно, дома в  отдаленных районах Алтайского края продаются не очень хорошо. Более активны продажи в районах, близлежащих к Барнаулу, таких как, Первомайский, Павловский район.  Т.е. в основном в тех, которые расположены  не далее  40 км от города.
Однако,  в последнее время появилась небольшая тенденция миграции населения из города в районы. После  высокого урожая прошлого года и успешной его реализации, особенно  на фоне  засухи и неурожая в европейской части России,  наметилась тенденция  миграции в   районы, занимающиеся сельским хозяйством. Это не повальное движение, но оно все же присутствует.   Люди охотнее стали рассматривать такой вариант, как занятия земледелием и охотнее стали покупать  недвижимость в сельской местности. Эта тенденция, я думаю, сохранится, если экономическая ситуация на селе и дальше будет складываться благоприятно.
 Если рассматривать рынок в целом, здесь более актуальна встречная тенденция.  Миграция в город превышает миграцию в село. Многие сельхозпредприятия сворачиваются, и у людей зачастую не остается возможности для того, чтобы зарабатывать и реализовывать свои планы на жизнь.  Нет развитой инфраструктуры. Поэтому  многие переезжают в город и стремятся продать недвижимость. Таким образом, предложение  чаще всего превышает спрос. Агентства недвижимости в основном, не берут очень отдаленные районы, максимум 100 км от города. Уровень сельских продаж, как правило, не превышает, 7-10 % от общих продаж агентства недвижимости.
Но, например, когда был кризис 2008-2009 года, интерес к домам в сельской местности повысился.  Когда шла волны сокращений и люди теряли работу,   если при этом у них, например, был ипотечный кредит, то  им нужно было каким-то образом выходить из положения. Тогда многие продавали квартиру, погашали кредит и на оставшиеся деньги   покупали недвижимость в селе, которая там была более дешевой, и начинали заниматься сельским хозяйством, чтобы выжить.  Это была такая небольшая интересная тенденция. Весна-лето-осень 2009 года.
Спрос, конечно, зависит и от близости к районным центрам.  Человек привязан к инфраструктуре,  к школам, садикам, больницам, поэтому понятно людей больше манят районные центры, чем  отдаленные села. И спрос  на дома там выше. У нас был случай, когда мужчина несколько лет пытался безуспешно продать дом в одном из отдаленных районов. И, в конце концов, кончилось все тем, что он продал его на слом. Т.е. ему выгоднее было продать его на материалы, чем в качестве жилья.
Дома на этом рынке не очень хорошо продаются и из-за достаточно высоких цен. Здесь нужно понимать разницу  между себестоимостью и реальной рыночной ценой таких домов. Есть разница между суммой, которая была затрачена на стройку и сколько эта стройка на самом деле стоит, т.е. рыночная стоимость и соответствие. Если земля в районе стоит копейки, и там  нет возможности реализовываться и зарабатывать деньги, если  нет ничего, никакой инфраструктуры, естественно, и  дом  в таком месте не будет стоить столько, сколько вы на него затратили. Строительные материалы сейчас  везде стоят одинаково, их еще нужно туда  завезти .  Т.е. ты можешь потратить столько же, сколько потратит горожанин, но ты не продашь за ту сумму, которую он продаст . Потому что спрос формирует именно инфраструктура, возможность заработать деньги, возможность реализовать себя и жить. Поэтому когда выставляют цену, которая окупает   стройку, она оказывается завышенной. Например, 2 миллиона стоит дом в 40 км от города. Но в пределах города можно найти что-то подобное, может, процентов на 10-15  больше.  Таким образом, получается, что рыночная  цена  дома за городом, максимум 1,5 миллиона. И зачастую  при отделке дома используются и современные отделочные материалы (сайдинг, пластик), но цена вопроса земельного участка другая. И соответственно, рыночная стоимость.

Лариса Шаруфутдинова, АН «Город»

    Спрос на недвижимость в районах края периодически то повышается, то идет на спад. В основном, пользуются спросом дома, находящиеся недалеко от города.  Эта недвижимость актуальна при расселении больших семей, имеющих одно жилье в городе , но желающих  жить раздельно. Спрос повышается на частные дома в районах края, в основном, в  весенний и летний период, так как многие клиенты, желают приобрести дом с земельным участком для летнего отдыха и ведения хозяйства.  В последние годы очень модной стала тенденция иметь « домик в деревне». Данная категория приобретателей, конечно же, выбирает недвижимость в живописных районах, с красивой природой и чистым воздухом.

   В последнее время дома в районах края продаются хуже, чем раньше из-за того, что ценовая политика недвижимости в селах  несоразмерна с их фактической ценой. Во многих районах края продавцы выставляют цены на свою недвижимость на одном уровне с ценами   в краевой столице.  Чем мотивируется такая ценовая политика, ни одно районное агентство недвижимости, общаясь с нами, ответить нам, не смогло. Возможно, это происходит из-за  выделения федеральных денежных средств в равных соотношениях для сел, районных центров и городов.  Здесь имеется ввиду, что житель  сельской местности, получив сертификат, например на 900  тысяч рублей, может приобрести в городе  кухню-прихожую (максимум 25 кв. м), в районном центре –  полноценную двухкомнатную квартиру или приличный дом , а в отдаленных районах на эти средства можно приобрести сразу несколько  объектов  недвижимости.

     Всегда пользуются спросом дома в тех районах, где развита инфраструктура, есть рабочие места, возможность  быстро  добраться  до  города – это  такие районы как Павловский, Ребрихинский, Алтайский, Тальменский.

     В последнее время  у людей появляется желание приобрести дома  в районах, приближенных к Горному Алтаю, для того чтобы отдыхать летом на своей собственности, а не на дорогих туристических базах. Цены на недвижимость и земельные участки в районах Горного Алтая за последние два года заметно снизились и стали доступны простому обывателю. 

  Соколова Юлия "Недвижимость Алтай"