Предварительный договор или договор задатка

Предварительный договор или договор задатка. Практически ни одна сделка купли-продажи квартиры не обходится без внесения денежной суммы в качестве задатка. Продавец хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания основного договора купли-продажи. При этом иногда возникают ситуации, когда стороны, участвующие в сделке, не знают правил оформления договора о задатке и не до конца представляют себе значение этого слова. Во многих агентствах недвижимости, после того как покупатель на квартиру найден, сделки по купле-продаже квартир происходят по следующей схеме. Сначала продавец и покупатель подписывают договор задатка, затем покупатель передает на хранение в агентство недвижимости либо на руки продавцу оговоренную сумму (задаток). После этого следует окончательное оформление документов для продажи квартиры: получение в органах БТИ справки-характеристики, в органах опеки и попечительства согласия на продажу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети и т.п.; заключение договора купли-продажи квартиры и полный расчет между сторонами. При этом в ходе производимой агентством недвижимости работы по подготовке договора купли-продажи квартиры ключевую роль играет именно передача покупателем задатка, свидетельствующая о намерении сторон заключить договор, следовательно, и о получении гонорара агентством. Согласно Статье 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, которая передается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Кроме этого Гражданский кодекс устанавливает правовые последствия нарушения обязательств по договору: Если нарушение обязательств произошло по вине стороны, передавшей задаток, то есть в нашем случае по вине покупателя, задаток остается у стороны, его получившей, т.е. у продавца квартиры. Если же нарушение обязательств произошло по вине стороны, получившей задаток, то задаток возвращается покупателю в двойном размере. Если же обязательства прекратились до их исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности их исполнения - сумма задатка возвращается тому, кто его дал, то есть покупателю. В случае неисполнения обязательства по вине одной из сторон, другая сторона вправе потребовать возмещение убытков. Пункт 2 ст. 381 ГК РФ указывает, что сверх сумм, полученных при неисполнении обязательства, обеспеченного задатком, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка. Эти правила действуют, если в договоре не предусмотрено иное. В частности, стороны своим соглашением могут либо ограничить убытки суммой задатка, либо, напротив, установить, что убытки возмещаются в полном объеме, вне зависимости от суммы задатка. В договоре могут быть также обозначены штрафные санкции: по обоюдному согласию указывается сумма или % от преданной суммы. При составлении предварительного договора купли-продажи есть 5 неотъемлемых пунктов: реквизиты сторон сделки, адрес объекта, фиксированные сроки сделки, сумма сделки и сумма передаваемых денег в момент подписания предварительного договора. На указание этих моментов нужно обращать внимание в первую очередь, потому что если будет допущена погрешность или ошибка в любом из них, он правомерно будет считаться недействительным. По сути, договоры о задатке, разработанные агентствами недвижимости, определяют конкретные обязательства: - обязанность сторон до определенного срока заключить договор купли-продажи квартиры; - обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателя в определенном сторонами состоянии, произвести снятие продавца с регистрации в квартире (то есть выписаться) в определенный срок с момента заключения договора купли-продажи квартиры; - обязанность сторон по оплате дополнительных расходов по сделке купли продажи квартиры и т.п. При этом все обязательства могут быть выполнены в рамках заключенного договора купли-продажи квартиры. Во время растущего рынка нередко возникали случаи, когда задаток, выданный продавцу квартиры, не позволял зафиксировать стоимость объекта. Цены менялись каждую неделю, и пока продавец или риэлтор собирал все необходимые справки на квартиру, а покупатель готовил деньги, цена поднималась на несколько тысяч. В итоге продавец в последний момент возвращал двойной задаток и выставлял на продажу квартиру по более высокой цене. Сейчас темпы роста цен на квартиры незначительны, однако это не означает, что не могут в будущем возникнуть спорные ситуации при оформлении задатков. Лучше всего в каждой конкретной ситуации оценивать возможные риски и перед заключением каких-либо договоров советоваться с юристами или риэлторами. Задаток на квартиру, оформленный в соответствии с требованиями закона, является важным звеном предстоящей сделки продажи квартиры, вынуждающим обе стороны договора - продавца и покупателя - соблюдать договоренности.