Проблемные доли – как распорядиться имуществом?

   О том, как правильно распорядиться своим недвижимым имуществом и о том, какими правами обладает каждый участник общей долевой собственности, рассказывает Лилия Белькова, директор агентства правовой помощи «Индустриальное».

   - Лилия Вениаминовна, как можно распорядиться своей долей в квартире? То есть можно ли ее продать, подарить, завещать, арендовать?

   - На недвижимое имущество, находящееся в собственности двух и более лиц с определением доли каждого, распространяется режим общей долевой собственности.

   Если вы намерены проживать в квартире, то лучше всего заключить соглашение с другими собственниками о порядке пользования жилым помещением с указанием: кто какой комнатой в соответствие с поэтажным планом пользуется.

   Его можно составить самим в свободной форме, при этом обязательны подписи всех собственников квартиры, или же обратиться за определением порядка пользования через суд, если не удалось достигнуть соглашения сторон.

   Важно помнить, что участники общей долевой собственности вправе распорядится общим имуществом только по соглашению всех участников.
Если вы не хотите проживать в квартире, то вправе воспользоваться принадлежащей вам долей по собственному усмотрению: продать, подарить, арендовать, завещать и т.п.

  При возмездном отчуждении, то есть продаже доли, а так же мене, необходимо соблюдать требования закона, наделяющего других участников преимущественным правом покупки доли.

   В силу статьи 250 Гражданского Кодекса РФ эти участники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке заявить о намерении принять на себя права покупателя проданной доли на условиях договора.

  Если доля продается с публичных торгов, на нее не распространяется режим преимущественного права покупки. Такие продажи осуществляются в соответствие с другой нормой права.

   - То есть, если я хочу продать свою долю, то в первую очередь я должна предложить ее купить другим сособственникам?

   - Совершенно верно. О намерении продать свою долю необходимо сообщить в письменной форме всем участникам долевой собственности, указав при этом стоимость, за которую планируете продать недвижимость, и условия продажи.

   Воспользоваться правом преимущественной покупки можно в течение месяца, если после 30 дней с момента извещения никто из сособственников жилья не выразил свое желание приобрести долю, вы имеете полное право продать ее любому другому лицу.

   На практике также возможно совершить сделку без предупреждения, однако при этом покупатель принимает на себя все риски. Ведь сособственники могут в силу закона изъявить о своем намерении принять на себя права покупателя и тогда последний лишится только что приобретенной недвижимости.

   Разумеется, ему вернут средства, затраченные на приобретение доли, но от такой сделки он ничего не приобретет и потому просто рискует потратить время и нервы.

   Стоит также отметить, что тот из сособственников, который принял решение о покупке доли, должен приобрести ее в течение месяца, если он не успеет уложиться в этот срок, то теряет право преимущественной покупки.

   - Как лучше всего поступить с проблемной долей?

   - Как правило, правообладателями долей в праве собственности на недвижимое имущество граждане становятся в результате принятия наследства, приватизации, дарения. В этом случае я всегда советую для начала определить порядок пользования помещением.

   При технической возможности граждане по своему усмотрению могут прекратить режим общей долевой собственности и осуществить реальный раздел помещения.

   - Как быть, если другие собственники препятствуют полноправному распоряжению своей собственностью?

   - Законодатель старается всем участникам гражданско-правовых отношений дать равные права. Если согласие о режиме пользования жилым помещением не достигнуто, можно требовать в судебном порядке выделение доли в натуре.

   В дальнейшем вы из участника долевой собственности превращаетесь в единоличного собственника отдельного помещения, а квартира, таким образом, превращается в коммунальную. Однако такой выдел доли часто невозможен вследствие очень малого размера доли, к примеру, 1/10 или когда помещение неделимое (однокомнатная квартира).

   Тогда заявитель вправе обратиться с понуждением к другим участникам общей долевой собственности о выкупе его доли. Если в судебном порядке будет признано, что обладатель малой доли не может ни реализовать свое недвижимое имущество, ни пользоваться им, то он вправе требовать от сособственников компенсации.

   Ее размер определяется пропорционально доли от среднерыночной стоимости всей квартиры. К примеру, если квартира стоит 1,5 миллиона, а у вас в собственности 1/10 ее часть, то вы вправе получить 150 тысяч рублей компенсации.

    - При решении продать долю, как можно примерно рассчитать ее стоимость?

   - Как я уже говорила, цена доли определяется пропорционально размеру. Но на практике цену определяет рынок и покупательский спрос. К примеру, если у вас ½ доли в трехкомнатной квартире, то не стоит рассчитывать на то, что ее можно продать за половину стоимости всей квартиры.

   Поскольку фактически покупатель вашей доли может в полной мере использовать только одну из трех комнат, а значит, ему нет смысла платить за полторы.

   - Что бы вы посоветовали обладателям проблемной доли?

   - Если участник доли реально не нуждается в пользовании частью помещения и его доля мала, постараться договориться с другими участниками общей собственности о выкупе у него его доли и не препятствовать в распоряжении общим имуществом.

   При совместном пользовании советую добрососедские и приемлемые общежитские нормы взаимоотношений.

   - На что нужно обратить внимание при покупке доли?

   - На особенности приема заявлений на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности. Подписывая договор купли-продажи, гражданин вступает в правоотношения, которые регулируются гражданским законодательством РФ.

   При этом ответственность о последствиях принятых на себя гражданских прав и обязанностей каждый из сторон берет на себя, в соответствии с обязательствами и нормами закона.

   Пакет документов при приеме может не содержать отказа других участников общей долевой собственности. При этом покупатель должен понимать, что у этих участников сохраняются все права в силу закона, и они могут ими воспользоваться.

   С позиции защиты прав потребителей – участников рынка недвижимости, могу посоветовать: при покупке пользоваться юридическими консультациями в агентствах недвижимости, внимательное прочтение всех устанавливающих ваши права документов.

   Когда понимания последствий будут понятны – совершайте сделку!

Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».