Столкновение интересов

Столкновение интересов. Или рабочая ситуация из жизни риэлторов. Как это было. В обычном порядке, готовилась очередная «цепочка» из покупателей и продавцов. Первые клиенты оформляли ипотеку, чтобы купить однокомнатную квартиру. Вторые (молодая семья с маленьким ребенком), продавая первым, собрались приобрести двухкомнатную квартиру. А ее собственники, в свою очередь, решили перебраться в небольшую квартиру на Советской армии. Стандартная рабочая схема: подготовить все документы и свести сделки в один день. И вот когда все сроки и все суммы были оговорены, все предварительные договора заключены и задатки розданы, возникла одна маленькая, но очень серьезная проблема. Дело в том, что у хозяйки квартиры на Советской армии нашелся второй покупатель, который предложил за ее собственность на 30 тысяч больше. Этой суммы оказалось достаточно, чтобы переориентировать продавца на другого покупателя. Поскольку «цепочка» уже составлена, обратного хода у нее нет. Тем более, что первая квартира уже продана под ипотеку, и семья с маленьким ребенком должна ее покинуть. А вот переезжать ей еще некуда, поскольку у владельцев приглянувшейся им квартиры нет лишних 30 тысяч рублей, чтобы переселиться в новое жилье. Выходило так, что непорядочное отношение одного клиента к сделке становилось угрозой для всей «цепочки». И над людьми нависла реальная опасность остаться на улице. Как же такая ситуация могла, вообще, произойти? Неужели агенты не объясняют своим клиентам их обязательства по предварительному договору, в котором оговаривается стоимость недвижимости и сроки передачи прав собственности? Чтобы разобраться в этой ситуации, участники цепочки решили собраться все вместе и даже пригласили председателя НП «Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края» С.А. Фокина и представителя прессы. Бурные и эмоциональные обсуждения не расставили все точки на i, однако добились главного: все стороны будут соблюдать условия договора. Сделка была запланирована на 15 число, день, когда предстояло собрать все документы, оформить все страховки и получить свидетельства. И если хоть кто-нибудь из риэлторов в этот день не успеет до закрытия Управления Росреестра и передачи прав собственности не состоится, вся работа была проделана зря. Поскольку владелица квартиры на Советской армии намерена продать ее другому покупателю, предложившему большую сумму. Кто виноват и как быть дальше? Точка зрения первая. Сторона покупателя. Подобных ситуаций допускать нельзя! И в этом промах агента со стороны продавца. Нужно было сразу объяснить клиентке все особенности сделки. Если заключен предварительный договор, то обратного хода уже нет и быть не может. В любом случае, если агент не справляется с ситуацией, он должен обратиться к представителю агентства и уже на более высоком уровне решать эти вопросы. Проблема должна быть улажена со стороны продавца, поскольку именно она пошла на попятный. Обязательства всегда существуют, в данном случае перед людьми, участвующими в «цепочке», и пусть даже эти обязательства не зафиксированы на бумаге, но, на наш взгляд, совершенно неправильно и некорректно пренебрегать ими. Все профессиональные риэлторы должны хорошо осознавать это и не допускать подобного в своей работе. Точка зрения вторая. Сторона продавца. К большому нашему сожалению, предварительный договор возлагает на стороны, его заключившие, совершенно иные права и обязанности, чем основной договор купли-продажи. По основному договору стороны передают непосредственно недвижимость и деньги в оплату, а предварительный договор не относится к вещным договорам. Предварительный договор регулирует намерения сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи и описывает условия этого заключения. Любому агенту хочется так припугнуть своего клиента, чтобы он ни на шаг не ушел в сторону. Но, к сожалению, наш Законодатель предусмотрел свободу заключения договора и возможности его расторжения. Ответственность невыполнения условий заключить в определенный срок основной договор лежит на стороне, нарушившей договоренности. При этом ответственность наступает в тех пределах, которые стороны прописали при заключении. Это могут быть штрафные санкции или неустойка. В нашей ситуации продавец сам принял решение о заключении основного договора с другим покупателем и на других условиях. (При этом он объявил своему агенту, что обойдется без него.) Именно для таких случаев, опытные агенты, собирая цепочку «по крупицам», заранее исключают ситуацию, в которой продавец мог бы манипулировать агентами и их клиентами. Точка зрения третья - независимая. Елена Завадская, директор АН «Позитив» К сожалению, эта неединичная ситуация. Особенно такие случаи были злободневны в период активного роста цен. Можно сказать, что ситуация на засыпку для агентов. Ведь нужно работать с клиентом. Если специалист достаточно профессионален, то проблем, как правило, такого рода не возникает. Аргументов можно привести достаточное количество, чтобы клиент отказался от этой затеи в зависимости от ситуации. А еще нужно суметь найти подход к клиенту. Здесь работаешь с совестью и с человеческим фактором. Я бы сказала: «30 тысяч вас не обогатит, а негатив в человеческих душах остаётся надолго. Никто не знает, где это может вернуться»… Лариса Останина, директор АН «СЛ» Ситуация пусть и не часто встречающаяся, но рабочая. Любая из сторон может отказаться от сделки. Имеют право. До сделки, в период регистрации сделки или даже после регистрации перехода права собственности. По гражданскому кодексу. С разными правовыми и экономическими последствиями для сторон. В этой ситуации, мое мнение, люди, должны искать компромисс, идти на уступки друг другу. Может быть даже скинуться всей "цепочкой" и добавить продавцу эти 30 тысяч рублей. Иногда это дешевле. Адвокату заплатят больше. Такие дела... К сожалению... Елена Трегубова, заместитель директора ООО «Замок-плюс» Описанная ситуация возникла из-за недобропорядочного поведения одной из сторон – продавца квартиры на Советской армии – ведь он согласился продать по цене, указанной в предварительном договоре одному покупателю, и не смог отказаться от предложения по повышенной цене, - поэтому данную историю, скорее, следует рассматривать как характеристику нравов нашего общества, а не характеристику рынка недвижимости. Действительно, в периоды, когда спрос на недвижимость значительно превышает количество предложений на рынке, подобные ситуации встречаются чаще, в другие периоды – они носят единичный характер, но причина их появления всегда одна – недобропорядочность стороны в сделке, которая видит только свою выгоду, и, простите, плюёт на интересы всех остальных. И результат – сорванная сделка, рассыпанная цепочка - может произойти не только тогда, когда одна сторона поднимает цену, но и когда нужно согласовать время выхода на сделку, переезда, сроки передачи документов, выписки и многое другое. Единственное, что риэлторы, ведущую сделку, вот в этих вопросах имеют больше шансов урегулировать разногласия самостоятельно, а вот изменение цены всегда отзывается головной болью для клиентов. Поэтому и выход из ситуации здесь лежит не в юридической плоскости, поскольку, учитывая механизм нашей судебной системы, подачей заявления в суд мало кого испугаешь, а в нравственной – уговорить соблюсти первоначальную договоренность или найти компромисс (читай - пойти на повышение цены). Ситуация, когда можно наказать такого продавца может сложиться в том случае, если продавец, который поднимает цену на свою квартиру, приобретает дальше какое-то жилье: там ему тоже поднимают цену и вся выгода продавца «сходит на нет». И еще момент, давайте не будем в данной ситуации винить во всем риэлторов, которые что-то не объяснили своим клиентам ... Посмотрим на ситуацию шире. Откуда взялся этот «второй» покупатель? Вполне возможно, что его предоставил другой агент. Ведь начиная продавать квартиру, наши клиенты считают не обязательным заключить договор с одним агентством (зачем же себя связывать какими-то обязательствами), а предпочитают «раскидать» вариант по всем компаниям: как говорится, здоровая конкуренция, господа риэлторы. А риэлторы в этой ситуации вынуждены действовать не в интересах клиента (продать по реальной цене), а играют на понижение цены (главное – продать первым, а то не заработаешь). А потом получается, что первый покупатель в такой ситуации не всегда самый выгодный для продавца, и наступает момент истины: продать или подождать следующего? А вдруг другой заплатит еще меньше? Тогда лучше возьму задаток сейчас, а потом, если что … знакомо? P.S. В итоге, чем же закончилась наша история? Утром, в день сделки, собственница просто отказалась от услуг риэлторов и заявила, что передумала продавать квартиру. Молодой семье пришлось срочно искать временное жилье, а риэлторам вновь предстояла работа по поиску квартиры и новое оформление документов. Материал подготовила Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»