Страхование долевого строительства увеличит количество обманутых дольщиков

[Admin]

С 1 января 2014 года вступил в силу закон (от 30.12.2012 N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), согласно которому для регистрации договоров долевого участия застройщики обязаны предоставлять в отделения Росреестра документы, подтверждающие страхование строящегося объекта или отдельного договора долевого участия.   — Договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или
  — договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
  Следует отметить, что новостройки, продаваемые объекты недвижимости в которых уже регистрируются по договорам долевого участия, страховать не требуется.
   Таким образом, новый закон коснулся и коснется только тех строительных компаний, деятельность по возведению новых объектов которых только начата или планируется в будущем. Адвокат Олег Сухов считает, что новый закон не способен защитить покупателей новостроек, а наоборот, приведет к еще большему количеству обманутых дольщиков.
  Насколько реально застраховаться.
   Страховые компании. Для страхования рисков ответственности отдельного договора долевого участия, и в особенности всего строительного объекта, страховая компания должна просчитать все возможные риски, которые просчитать, порой, невозможно: это и экономическая составляющая в стране и мире в целом; и политическая составляющая, особенно на местах; и профессиональная составляющая, охватывающая контингент сотрудников застройщика и всех привлекаемых им лиц: подрядчиков, инвесторов, наконец, коррупция и т.д. Именно данные причины становятся результатом бездействия страховщиков, не желающим ввязываться в отношения с застройщиками. Стоит отметить и то, что далеко не все страховые компании вообще способны застраховать столь значительные финансово-строительные риски, когда минимальная стоимость самой дешевой новостройки составляет 300 млн. рублей при лимите объектов страхования большинства страховщиков до 100 млн. рублей.
   Банковская гарантия – несмотря на то, что юридически совершенно иная схема страхования рисков, по сути, для выдачи банковской гарантии кредитная организация должна аналогично страховщику просчитать риски предполагаемого строительства. За выдачу такой гарантии банки требуют не только от 1% до 3% от стоимости объекта, но и залог земельных участков (чаще принадлежащих местным органам власти, а потому в залог не передающихся), залог будущих строительных объектов и даже имущества застройщика, включая строительную технику (в преобладающем количестве случаев арендуемую или получаемую в лизинг).
   ОВС (Общество взаимного страхования застройщиков). Чтобы вступить в такое общество, застройщику потребуется выложить 500 тысяч рублей единовременно. Размер процента по страховке предположительно должен составить от 1,2% (страхование отдельного договора долевого участия) до 1,65% (страхование всего объекта в целом), с применением соответствующего коэффициента.Однако, и здесь не все так просто. Как прокомментировала замдиректора Челябинского филиала ОАО «СОГАЗ» Татьяна Хасанова: минимальные требования к застройщику для страхования рисков его деятельности определены очень жестко: уставной капитал должен быть не менее 120 миллионов рублей (против 10 тысяч рублей, действующих в настоящее время) и наличие собственных средств в размере 400 миллионов рублей.
  Что будет, если компания не застрахует риски.
  Следует отметить, что страхование необходимо для регистрации договоров долевого участия, и оно совершенно не обязательно для самого строительства новых объектов. Именно по этой причине застройщикам не запрещено возводить новые объекты без страхования или банковской гарантии, им запрещено только продавать их по договорам долевого участия.
   Ответственность за несоблюдение правил продажи при отсутствии страхования рисков предусмотрена только административная, но очень существенная, а именно штраф для должностных лиц строительных организаций составляет от 150 (1 890 000 рублей по Москве или 833 100 рублей по России) до 200 МРОТ (минимальных размеров оплаты труда) или для самих застройщиков от 4 000 (50 400 000 рублей по Москве или 22 216 000 рублей по России) до 5 000 МРОТ (1 МРОТ в Москве в настоящее время равен 12 600 рублей, по России 5 554 рубля).
   Очевидным видится повышение коррупции в данной области отношений.
   Как будут действовать застройщики.
   По данным Российской газеты , в 2013 году по всем продаваемым объектам, застройщики только в 41% случаев заключали договора долевого участия. В 34% случаев оформлялись предварительные договоры купли-продажи, 13% занимали договоры паенонакопления, оставшиеся 10% пришлись на смешанные договоры, договоры купли-продажи и предварительные договоры долевого участия.Данная статистика отражает действительность первичного рынка недвижимости по истечении 9 лет с момента принятия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ….» и отвечает на вопрос о том, как будут работать застройщики дальше.Т.е. если по истечении почти 10 лет с момента, когда договор долевого участия должен был стать единственным и основным, стал таковым только в 41% случаев, то же самое произойдет и с обязательным страхованием, когда и по истечении 10 лет оно будет обязательным только для трети действующих строительных компаний.
  Как это отразится на дольщиках.
  Единственная возможность строить дома и реализовывать в них квартиры и офисы, если застройщик не может или не желает страховать свои риски – продажа объектов, минуя договоры долевого участия.
   Адвокат Олег Сухов говорит: «Я уверен, что количество серых схем по продаже недвижимости только увеличится, а это приведет к еще большему числу обманутых дольщиков, которые по прежнему готовы отступать от строгого исполнения закона при экономически более выгодном предложении на рынке жилья».
  «Я могу с уверенностью сказать, что действующее в настоящее время законодательство по оформлению новостроек, в том числе принятые весною 2013 года изменения, обязывающие ставить возведенные дома на обязательный кадастровый учет, приведут к тому, что купившиеся на серые схемы дольщики, вообще никогда не смогут оформить оплаченную недвижимость в собственность, даже если их дом будет достроен, а застройщик не обанкротится» — резюмирует адвокат Сухов.
Источник: Юридический центр Адвоката Олега Сухова.

[Василиса]

Жилищная инициатива если что-то будет строить- то брать у нее и все. У нее по векселяям шли продажи. Обиженных не слышно.Все же остальное страсти господни. Белая зависть к тем, кто уже вложился в дело. И чьи дома достраиваются и сдаются.А тут сейчас головная боль непроходящая на что пойти, на что согласиться.

[гость]

На какое-то время будет повышен спрос на старый жилой фонд. Особенно на квартиры в домах постройки 10-20-летней давности.Так в целом можно подумать. А для Барнаула возможно это и вообще не очень актуально. Строек раз, два и не намечается особо.Аукционы буксуют. как помним.Все-то у нас если и будет - то в пределах геометрической прогрессии.Застой и отстой.