Она ответила на самые актуальные и злободневные вопросы журналистов и читателей сайта Сравни.ру.

  – Какие экстра платежи могут возникнуть по ипотеке?

  – Перечень и величина расходов заёмщика при оформлении ипотечного кредита зависят от условий кредитования у конкретного кредитора – по одной программе они могут быть значительно выше, чем по другой. Поэтому уже на этапе выбора ипотечной программы такие расходы необходимо учитывать.

  Расходы заёмщика при оформлении ипотечного кредита:

• плата за проведение независимой оценки приобретаемого объекта недвижимости (некоторые банки расходы по оценке объекта недвижимости берут на себя);
• плата за страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора.

  Расходы, связанные с требованиями, которые кредитор устанавливает по соглашению с заемщиком:

•   плата за страхование жизни и трудоспособности заёмщика (личное страхование).

  При отказе заёмщика от страхования данного риска многие банки предлагают более высокую процентную ставку (обычно надбавка составляет от 0,7 п.п.);

• плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (страхование титула);
• плата за страхование ответственности заёмщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту (при низком первоначальном взносе);
• единовременная комиссия за открытие аккредитива;
• единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки).

  Я хотела бы также отметить, что банк-кредитор может взимать комиссионные вознаграждения только за услуги, создающие для заёмщика отдельное имущественное благо (плата за выпуск и обслуживание банковской карты, аренду сейфовой ячейки и пр.) При этом согласие заёмщика должно быть оформлено письменно.

  При оформлении ипотечной сделки по купле-продаже недвижимости также необходимо учитывать следующие расходы:

• плата за оформление и нотариальное заверение документов (могут потребоваться различные доверенности),
• государственная пошлина за государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

  Расходы, которые добровольно производятся заёмщиком, приобретающим объект недвижимости:

• комиссионное вознаграждение за риелторские услуги (если требуются заёмщику);
• плата за услуги по содействию в оформлении государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости (к примеру, если это делает доверенное лицо).

  – Как поменять банк после оформления ипотеки?

  – Вам необходимо рефинансировать ипотечный кредит. Стандартная процедура рефинансирования такова: заёмщик получает у текущего банка-кредитора разрешение на последующую ипотеку. После этого берёт кредит под последующую ипотеку и гасит имеющийся кредит. После этого у него остаётся стандартный кредит с новыми условиями.

  Если банк-кредитор не хочет давать разрешение на последующую ипотеку, то возможны варианты: кредит под поручительство или под иной залог на короткое время до погашения существующего кредита. То есть речь идёт о небольшом сроке в 1-2 месяца, когда необходимо обеспечение для нового кредита, пока гасится предыдущая ипотека. Затем снова оформляется стандартная ипотека, и опять образуется стандартный кредит.

  Схема получения кредита в целях рефинансирования практически ничем не отличается от первичного получения кредита. Пакет необходимых документов для рассмотрения заявки и сроки рассмотрения зависят от конкретной кредитной организации, в которую планирует обратиться заемщик.

  В обязательном порядке надо будет оплатить проведение независимой оценки жилья, являющегося залогом по кредиту.

  Кроме того, могут возникнуть расходы, связанные с требованиями, которые кредитор может установить по своему усмотрению. Скорее всего, придётся снова собрать  комплект документов, аналогичный тому, что собирался при выдаче кредита; подтверждающий платёжеспособность заёмщика. Придётся оплатить пошлины за регистрацию договора ипотеки. Исключением является страховка, которую можно будет просто переоформить.

  Поэтому советуем оценить все «за» и «против» перед принятием решения.

  – Что будет с процентами по кредиту, если банк снизит ставки по ипотеке? Могу ли я попросить пересчитать кредит?

  – Все условия погашения ипотечного кредита указаны в вашем кредитном договоре. Если в нём предусмотрено снижение ставки, то вы можете обратиться к кредитору за пересчётом кредита. Однако, как правило, условия договора зафиксированы на весь срок и не изменяются при повышении или снижении ставок по ипотечным продуктам этого банка.

  Ещё есть вариант рефинансирования ипотечного кредита, однако в этом случае вы понесете дополнительные расходы. Схема получения кредита в целях рефинансирования практически ничем не отличается от первичного получения кредита. В обязательном порядке надо будет оплатить проведение независимой оценки жилья, являющегося залогом по кредиту.

  Кроме того, могут возникнуть расходы, связанные с требованиями, которые кредитор может установить по своему усмотрению. Скорее всего, придётся снова собрать  комплект документов, аналогичный тому, что собирался при выдаче кредита; подтверждающий платёжеспособность заемщика. Придётся оплатить пошлины за регистрацию договора ипотеки. Исключением является страховка, которую можно будет просто переоформить.

  Поэтому мы рекомендуем рефинансировать ипотечный кредит только в том случае, когда ставка по вновь получаемому кредиту минимум на 2 п.п. ниже ставки первоначального кредита и до конца обслуживания первоначального кредита осталось не менее трёх лет.

  Также перекредитование может оказаться эффективным, если имеющийся кредит получен в иностранной валюте и погашать его приходится в иностранной валюте (при неуклонном снижении курса рубля).

  – Кто будет платить по кредиту в случае гибели заёмщика? И как быть с ипотекой в случае отзыва лицензии у самого банка?

  – В соответствии со ст. 1175 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти заёмщика долг по ипотечному кредиту переходит к наследникам, которые отвечают по долгам не всем своим имуществом, а только в пределах того, что им перешло по наследству. При этом наследник получает остаток, в случае, если наследуемое имущество превышает сумму долга. Если наследников несколько, долг распределяется пропорционально их доле в наследуемом имуществе. Хотелось бы также отметить, что начисление процентов на сумму кредита не прекращается даже после смерти заёмщика. Наследник отвечает по долгам наследодателя с момента его смерти, поэтому он должен своевременно внести очередной платёж по кредиту, чтобы избежать начисления пеней за просрочку. 

  Что касается второго вопроса, хотелось бы в первую очередь подчеркнуть, что факт отзыва у банка лицензии или признания банка банкротом не является основанием для прекращения кредитных отношений с клиентом и не освобождает заёмщика от исполнения обязательств. Права банка по кредитным договорам с клиентами (или закладные) включаются в конкурсную массу и подлежат реализации в установленном законом порядке (продажа с торгов).

  Для заёмщика это означает, что в результате процедуры банкротства банка права по заключенному им кредитному договору будут приобретены иным лицом (либо иным банком, либо лицом, приобретшим такие права с торгов в рамках банкротства). В период реализации процедур банкротства банка необходимо продолжать осуществлять платежи по кредитному договору.

  Для уточнения реквизитов для совершения платежей необходимо обращаться к временной администрации либо конкурсному управляющему банка. Заёмщик вправе вносить платежи по кредиту в депозит нотариуса. С момента внесения таких денежных средств на специальный счёт нотариуса заёмщик считается исполнившим обязательство в части внесенного платежа. Однако следует учитывать, что указанная услуга нотариуса является платной.

  – Если санкции приведут к кризису, что будет с оформленным кредитом?

  – Условия погашения ипотечного кредита зафиксированы в вашем кредитном договоре и не подлежат изменениям в одностороннем порядке. Если вы продолжите аккуратно обслуживать кредит, то никаких изменений не последует.

  Если же вы столкнетесь с финансовыми трудностями, правильным выходом будет сразу же обратиться в банк, чтобы вместе искать выход из ситуации. На практике банки крайне неохотно идут на изъятие у должника залоговой квартиры – это довольно трудозатратная и финансово невыгодная процедура.

  Зачастую банки стараются найти выход из ситуации, предлагая возможные компромиссные варианты решения проблемы. Например, заёмщик может договориться с банком о реструктуризации кредита, т.е. временном изменении его условий. Также многие банки предлагают заёмщикам кредитные каникулы (опция, которая предполагает возможность не платить в течение определенного времени по ипотечному кредиту или платить часть суммы, при этом срок обслуживания кредита удлиняется).

  – Как может сказаться резкое ослабление рубля к доллару на выплату моего кредита?

  – Ответ на ваш вопрос зависит от того, в какой валюте был изначально оформлен кредит. Даже в спокойные времена банкиры и эксперты рынка советуют заёмщикам брать кредиты в той валюте, в которой они получают доходы. Если ваш кредит оформлен в рублях, то никакого влияния волатильность курса рубля на него не окажет. В настоящее время многие банки перестали выдавать ипотеку в иностранной валюте, так как не хотят, чтобы заемщики брали на себя валютные риски.

  – Насколько выгодно сейчас брать ипотеку? Всегда ли будет рост цен на недвижимость, который позволяет купленную по ипотеке квартиру в буквальном смысле окупать себя к концу кредитного договора?

  – Ипотека на данный момент – один из самых популярных и доступных способов приобретения жилья.  В текущей ситуации не стоит ждать снижения ставок по ипотечным кредитам.

  Если вы уверены в завтрашнем дне, своих доходах и испытываете потребность в жилье – сейчас очень удобное время для приобретения квартиры в ипотеку. Также не стоит забывать, что, приобретая недвижимость сейчас с помощью ипотечного кредита, вы становитесь собственником жилья и получаете возможность не только увеличить свой налогооблагаемый доход (вычет на сумму уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту), но и зафиксировать стоимость жилья, которая имеет тенденцию расти во времени.

  Действительно в конечном итоге прирост рыночной стоимости вашей квартиры в течение всего срока кредитования может превысить сумму уплаченных процентов по кредиту за этот же срок.

  – С чем связаны разные изменения по ипотечным кредитам на ситуацию в стране в банковской сфере? Например, за последние полгода ряд банков резко снизили ставки по ипотеке, а некоторые наоборот подняли. КБ «Восточный» перестал выдавать ипотеку вообще в ряде регионов на Дальнем Востоке.

  – Эти изменения связаны с высокой конкуренцией на рынке ипотечного кредитования. Банки по возможности стараются удерживать ставки по ипотечным кредитам на прежнем уровне или предлагать заёмщикам более удобные/выгодные условия кредитования (низкий первоначальный взнос, подтверждение доходов по форме банка, специальные вычеты из процентной ставки при рождении ребенка и другие).

  Однако стоимость привлечения ликвидности для выдачи ипотечных кредитов банками – участниками ипотечного рынка из-за нестабильной экономической ситуации, повышения Банком России ключевой ставки и других факторов увеличивается, и удерживать текущий уровень ставок удается не всем участникам рынка.

  – Зачем покупать страховку при ипотеке, если квартира всё равно будет находиться у банка в залоге?

  – Страхование ипотечного кредита – процедура выгодная в равной степени, как заёмщику, так и банку-кредитору. Ипотечный кредит, как правило, оформляется на 10-30 лет, в течение которых в жизни любого заёмщика могут произойти по не зависящим от него причинам события, отрицательно влияющие на его платёжеспособность (например, потеря работы или нетрудоспособности).

  При этом изъятие у должника залоговой квартиры – это крайне трудозатратная и финансово невыгодная процедура, поэтому банки делают все возможное, чтобы ее избежать. При ипотечном страховании жилья банк настаивает на оформлении страховки в сумме кредита. Таким образом, в случае наступления страхового случая, страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика.

  Если же заёмщик застраховал жильё на его полную стоимость, он может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита. Если заёмщик оформил страхование жизни и трудоспособности, в случае наступления страхового случая страховая компания исполняет за него обязательства по погашению ипотечного кредита и уплате процентов. При этом заложенная квартира переходит в полноправную собственность заёмщика или его наследников.

  – Если молодая семья воспользуется материнским капиталом для погашения ипотеки, сможет ли она рассчитывать на участие в других ипотечных программах для молодых семей?

  – Да, сможет. Как правило, у банков нет требований по обязательному использованию материнского капитала при погашении ипотечного кредита. Например, по социальной ипотечной программе АИЖК «Молодая семья» к молодым семьям предъявляются следующие требования: возраст одного из супругов либо одного родителя в неполной семье на день подписания кредитного договора не должен превышать 35 лет (включительно). Программа рассчитана на семьи с одним или более детьми, а также на неполные молодые семьи, состоящие из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного и более детей.

  Дети в семье должны быть родными (совместными) или усыновлены обоими супругами. Либо это могут быть дети одного супруга, проживающие совместно с таким супругом на основании судебного решения либо соглашения между бывшими супругами, усыновленные вторым супругом или без усыновления (частный случай, когда семья состоит из одного родителя (усыновителя) двух и более детей).

  Если в семье один несовершеннолетний ребёнок, вычет из процентной ставки составит 0,25 п.п., если два и более – 0,5 п.п. Если на момент заключения кредитного договора в вашей семье пока нет малыша, вычеты из процентной ставки начнут предоставляться после рождения ребенка. Также при рождении ребенка семья может бесплатно воспользоваться платёжными каникулами.

  – Можно ли «заложить» в ипотеку расходы на последующий ремонт в новой квартире, одобрит ли банк сумму большую, чем требуется на покупку квартиры?

  – Размер ипотечного кредита всегда зависит от стоимости приобретаемой недвижимости – это так называемое соотношение кредит/залог. Размер кредита не может превышать разницы между стоимостью жилья и суммой, которую вы обязаны внести в качестве первоначального взноса за жилье из собственных средств. В вашем случае мы рекомендуем рассмотреть возможность альтернативных вариантов кредитования.

  – Нам с мужем осталось платить за ипотеку ещё год, но сейчас мы разводимся. Кто должен будет выплачивать долг? Кому достанется квартира и можно ли её поделить, пока она в ипотеке?

  – Если ипотечный кредит был оформлен после заключения брака, оба супруга выступают в роли созаёмщиков и в равной степени несут ответственность за ипотечный кредит.  В таком случае имущество является совместно нажитым, поэтому в случае развода, оба супруга должны выполнять обязательства по ипотеке в равных долях.

  Если в процессе развода было принято решение о переходе собственности на недвижимость к одному из супругов, то обязательства по ипотечному кредиту переходят к этому же супругу. Однако в случае если ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до заключения брака, при разводе доля недвижимости, на которую может претендовать один из супругов, определяется пропорционально объёму внесённых им по кредиту денежных средств.

  – Выпускают ли за границу с долгом по ипотеке? Как узнать, нет ли у тебя задолженности перед банком?

  – Наличие ипотечного кредита не является препятствием к пересечению границы. Узнать о начислении пеней за просрочку вы можете через систему интернет-банка, либо позвонив в банк-кредитор.

  – Месяц назад меня уволили, нечем платить по ипотеке, подходит время очередного платежа. Что делать, чтобы его вместо меня внесла страховая компания? Какие документы нужны? Должен ли я буду вернуть эти деньги потом?

  – Как правило, банки страхует заёмщиков только от потери работы в связи с ликвидацией компании, со смертью работодателя, при сокращении, в случае отказа от продолжения работы, в случае наступления форс-мажорных обстоятельств.  Т.е. увольнение по собственному желанию в страховые случаи не попадает. Если случай вашего увольнения является страховым, вам следует уведомить страховую компанию и банк, после чего механизм будет запущен. Дело в том, что получателем страховых выплат значится кредитное учреждение, и вопрос выплат будет решаться именно на уровне банка и страховой компании.

  В любом случае, если у вас возникли финансовые трудности и вы в данный момент не можете выплачивать ипотечный кредит, мы рекомендуем в первую очередь уведомить об этом ваш банк-кредитор. Зачастую банки стараются найти выход из сложившейся ситуации, предлагая возможные компромиссные варианты решения проблемы. Например, заёмщик может договориться с банком о реструктуризации кредита, т.е. временном изменении его условий. Также многие банки предлагают заёмщикам кредитные каникулы (опция, которая предполагает возможность не платить в течение определенного времени по ипотечному кредиту или платить часть суммы, при этом срок обслуживания кредита удлиняется).