Руководитель Управления Росреестра по Алтайскому краю Юрий Викторович Калашников ответил на вопросы жителей региона по теме «Единый закон: новшества в сфере регистрации прав на недвижимость в Алтайском крае». В частности, рассмотрены вопросы, связанные с электронными сервисами Росреестра, возможностями «Личного кабинета правообладателя»; взаимодействием Росреестра с КАУ «МФЦ Алтайского края»; регистрацией прав на машино-место; новшествами в сфере долевого строительства; процедурой оформления в собственность садовых домиков и др.

- По решению суда прекращено право долевой собственности на жилой дом и признано право собственности на две квартиры. Возможно ли осуществить постановку на кадастровый учет таких квартир?

- Постановке квартир на кадастровый учет должно предшествовать изменение назначения здания с «жилой дом» на «многоквартирный дом». Для этого всем собственникам необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением об изменении назначения здания с приложением решения суда, вступившего в законную силу. После смены назначения собственникам квартир необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технических планов на все помещения (квартиры). Далее, одновременно всем собственникам квартир в порядке, установленном п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218, следует обратиться в орган регистрации прав с заявлениями о постановке на кадастровый учет таких квартир с приложением технических планов. 

- Как узнать кадастровый номер объекта недвижимости?

- Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно несколькими способами. Во-первых, он обязательно будет присутствовать в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости. Также можно воспользоваться сервисом на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/) «Справочная информация по объектам недвижимости on-line», где в строке поиска ввести фактический адрес объекта недвижимости, кадастровый номер которого необходимо узнать. Сервис бесплатный и время предоставления информации зависит только от скорости передачи данных на устройстве, с которого отправляется запрос. Помимо кадастрового номера, будут также доступны некоторые сведения об объекте недвижимости, различающиеся для объектов капитального строительства и земельных участков.

- Если определением суда о наложении ареста на имущество установлена дата окончания ареста, погашается ли арест «автоматически» после окончания срока ареста?

- Согласно части 9 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса РФ арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяется в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении. Однако самостоятельное погашение органом регистрации прав записей (в том числе в связи с истечением срока ареста, установленного соответствующим актом суда) в ЕГРН не предусмотрено действующим законодательством. Таким образом, основанием для внесения в ЕГРН записи о погашения ареста будет служить только соответствующее определение суда о снятии ареста.

- Коснулись ли изменения Единого закона сферы долевого строительства?

- Да, коснулись, причем Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» также претерпел существенные изменения.  Нововведения направлены на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. В частности, ужесточены требования к застройщикам, расширены полномочия органа, осуществляющего контроль в сфере участия в долевом строительстве.  Так, с 1 января 2017 года вступили в силу изменения, касающиеся установления требований к сайту застройщиков, утверждены требования к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.  Новшества также касаются размера уставного (складочного) капитала и порядка его формирования. Напомню, что теперь минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц определяется в зависимости от площади всех объектов долевого строительства застройщика в строящихся объектах и может составлять от двух миллионов пятисот тысяч рублей до одного миллиарда пятисот тысяч рублей. Кроме того, застройщику с 01.01.2017 дополнительно вменена обязанность получать заключение контролирующего органа о своем соответствии и соответствии проектной декларации требованиям, установленным Законом до заключения первого договора участия в долевом строительстве. 

Помимо этого, предусмотрено создание единого реестра застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Сведения данного реестра являются открытыми и общедоступными. С 01.01.2017 застройщик обязан передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, вместе с тем, отменена обязанность застройщиков предоставлять на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве документ, подтверждающий уплату страховой премии при заключении договора страхования и документ, подтверждающий оплату вознаграждения при заключении договора поручительства.

- Подлежит ли договор участия в долевом строительстве нотариальному удостоверению?

- По общему правилу обязательное нотариальное удостоверение договора участия в долевом строительстве не требуется. Вместе с тем необходимо отметить следующее. Семейным кодексом РФ предусмотрено, что законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Режим совместной собственности супругов может быть изменен только брачным договором. Для брачного договора законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма.  Таким образом, в случае, когда супруги приобретают имущество в долевую собственность, в том числе путем заключения договора участия в долевом строительства, тем самым они изменяют законный режим совместной собственности на долевую. Следовательно, договор участия в долевом строительстве содержит элементы брачного договора и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

- Какие сервисы созданы Росреестром для повышения качества выполнения работ кадастровыми инженерами?

- На официальном сайте Росреестра с начала 2017 года запущен электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера», с помощью которого специалистам представлена возможность прохождения предварительной автоматизированной проверки межевого плана, технического плана, карты-плана территории и акта обследования (Технических документов) и т.д. Кроме того, данный Сервис предоставляет возможность: - просмотра результатов кадастровой деятельности кадастрового инженера; - предварительной проверки объект недвижимости на наличие наложений и пересечений с другими объектами недвижимости; - получения информации о ходе оказания государственных услуг; - получения справочной информации об объекте недвижимости в режиме онлайн и т. п.

- С 1 января этого года усложнилась процедура оформления в собственность садовых домиков. С чем это связано?

- Действительно, для постановки на кадастровый учет садового дома и государственной регистрации прав на него с 1 января 2017 года требуется обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана садового дома. Осуществить учетно-регистрационные действия на основании декларации об объекте недвижимости, подготовленной и подписанной самим правообладателем, теперь невозможно. Нововведение обусловлено наличием большого числа случаев, когда недобросовестными собственниками указывались недостоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости (например, о местоположении, площади, этажности), а также представлялись документы для осуществления государственной регистрации прав на многоквартирные дома под видом жилых строений и жилых домов на дачных, садовых участках. Впоследствии это приводило к судебным тяжбам и нарушению прав граждан. Теперь за подготовку технических документов отвечает кадастровый инженер, который несет ответственность за достоверность таких сведений. 

- Какие новые правила закреплены в новом законе относительно оформления в собственность индивидуальных жилых домов на приусадебных участках? Правда ли, что теперь требуется получение разрешения на строительство и разрешение на ввод дома в эксплуатацию?

-  С 1 января 2017 года порядок кадастрового учета и государственной регистрации прав на индивидуальные жилые дома в целом остался прежним. Для совершения указанных действий достаточно технического плана такого дома, который готовится кадастровым инженером, и правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом, как и до 1 января, для подготовки технического плана требуется разрешение на строительство, поскольку индивидуальные жилые дома не включены градостроительным законодательством в перечень объектов, строительство которых может осуществляться без разрешения на строительство. Разрешение на ввод индивидуального жилого дома в эксплуатацию для целей оформления его в собственность получать не требуется. Указанный порядок действует до 1 марта 2018 года. 

- Правда ли, что Единым законом предусмотрена возможность снять с учета земельный участок, если права не него не оформлены, без желания правообладателя?

- Возможность снятия с учета земельного участка, если права на него не зарегистрированы, действительно предусмотрена Единым законом. Однако в законе обозначены определённые условия, при наличии которых такая процедура является возможной, и чётко регламентирован порядок действий органа регистрации прав. Так, установлено, что такой земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учёт до 1 марта 2008 года при отсутствии в Едином реестре недвижимости каких-либо сведений о правах на него.  При этом, например, если имеются сведения о правах на земельный участок, из которого образован такой «бесхозяйный» участок, орган регистрации прав в обязательном порядке направляет соответствующее уведомление его правообладателю и только по истечении 6 месяцев, если документы на регистрацию прав не представлены, снимает земельный участок с кадастрового учёта. 

- Слышал, что многие сведения в Единый реестр недвижимости вносятся без заявления правообладателя в порядке взаимодействия между государственными органами. Какие это сведения? Касаются ли они сведений о правах, и как я узнаю о таких изменениях?

- Действительно, новым законом расширен перечень сведений, подлежащих внесению в Единый реестр недвижимости в порядке межведомственного взаимодействия. Перечень таких сведений закреплён отдельной статьёй Единого закона. При этом стоит отметить, что большая часть из них касается сведений об объекте недвижимости (о кадастровой стоимости, о виде разрешенного использования, об адресе и др.), а также сведений о правообладателе (о смене фамилии, о признании гражданина недееспособным). Также в порядке межведомственного взаимодействия подлежат внесению сведения о наложении ареста, запрета на совершение регистрационных действий. В силу прямого указания закона правообладатель уведомляется обо всех изменениях, внесённых в Единый реестр недвижимости в порядке межведомственного взаимодействия.  Записи о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о переходе прав вносятся в Единый реестр недвижимости, как и ранее, по заявлению по итогам правовой экспертизы предоставленного на государственную регистрацию пакета документов. 

- В связи с вступлением в действие нового закона о регистрации изменился ли порядок осуществления государственной регистрации договоров аренды части здания, части помещения и земельного участка? - В сравнении с предыдущим законом о регистрации в новом содержится обязанность заявителей при осуществлении государственной регистрации договора аренды части поставить на кадастровый учет арендуемую часть (ст.14, 44 Закона о государственной регистрации недвижимости).

- Как в настоящее время можно получить ключ доступа для получения сведений ЕГРН?

- Такая возможность предоставлена в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра. Для получения «ключа доступа» наеобходимо войти в Личный кабинет, перейти на страницу «Мои ключи» и нажать кнопку «Сформировать ключ доступа». После создания ключа на странице отобразится идентификатор ключа и дата его создания. Данный ресурс позволяет получать неограниченное количество сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в максимально короткие сроки в онлайн-режиме.  Использование «ключей доступа» актуально для государственных органов, управляющих компаний, банков, риэлторов, кадастровых инженеров, крупных правообладателей, застройщиков, арбитражных управляющих, для которых доступ к сведениям ЕГРН играет решающую роль при обслуживании клиентов и обеспечения собственных нужд. 

- Ключ доступа, полученный к ЕГРП ранее, может быть использован в новой базе ЕГРН?

- «Ключи доступа» к информационным ресурсам Единого государственного реестра прав и государственного кадастра недвижимости, полученные до 01.01.2017, действуют до 1 июля этого года и могут быть использованы для получения сведений ЕГРН. При этом Росреестр обеспечивает пересчет количества объектов, в отношении которых могут быть получены сведения. Оплаченные ранее пакеты услуг по «ключам доступа» к информационным системам ЕГРП и ГКН пересчитываются в новое количество пакетов услуг. Пересчет производится, исходя из суммы неиспользованных денежных средств и стоимости услуги. В «личном кабинете» также возможно пополнить свой счет по «ключу доступа». 

- Можно ли войти в «Личный кабинет правообладателя», не регистрируясь на сайте гос. услуг?

- Для входа в «Личный кабинет» нужно пройти регистрацию на сайте www.gosuslugi.ru, подтвердить свою учетную запись и личность. Сделать это можно в почтовых отделениях, офисах Ростелекома, МФЦ и банках. Подтвердить учетную запись можно и через заказное письмо, в котором указан специальный код. Кроме того, Вы вправе воспользоваться Усиленной квалифицированной электронной подписью или Универсальной электронной картой (УЭК).

- Какие сведения об объектах содержатся в Личном кабинете правообладателя?

- Сервис «Личный кабинет» позволяет во вкладке «Мои объекты» просматривать следующие сведения об объекте недвижимости: вид, кадастровый номер, адрес, площадь, кадастровая стоимость и доля в праве собственности, а также идентифицировать расположение объекта на публичной кадастровой карте.  Стоит отметить, что увидеть сведения можно как о недвижимости Алтайского края, так и зарегистрированной по всей стране.

- Изменились ли требования при постановке на государственный кадастровый учет и при регистрации права собственности на объекты недвижимости, на которые не требуется разрешение на строительство?

- В соответствии с ч. 10 ст. 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены эти объекты. Или же, как вариант, на основании документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения таких сооружений, а также объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.  Возможность строительства объекта без разрешения должна быть оценена кадастровым инженером на стадии проведения кадастровых работ и отражена в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана с приложением заключения уполномоченного органа, подтверждающего отсутствие необходимости получения такого разрешения.

- Можно ли зарегистрировать в г. Барнауле право на объект недвижимого имущества, находящийся за пределами Алтайского края?

- С 01.01.2017 прием документов для целей государственной регистрации на объекты недвижимого имущества, расположенные за пределами кадастрового округа Алтайский край, можно осуществить в офисе приема-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю по адресу г. Барнаул, ул. Северо-Западная, 3а.

- Я выиграл торги по приобретению заложенного имущества в результате обращения взыскания на него по решению суда. Кто должен обратиться с заявлением о регистрации перехода права и погашения ипотеки и какие документы необходимо представить для регистрации моего права?

- В настоящее время с таким заявлением обращаются залогодержатель и приобретатель. Напомню, что до 01.01.2017 с заявлением о переходе права обращался организатор торгов.  Согласно Единому закону на государственную регистрацию права на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него по решению суда должны быть представлены следующие документы:  - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу; - документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги). При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в данном случае регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, для удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя без предоставления отдельного заявления.

- С 01.01.2017 в ГК РФ расширен перечень объектов, права на которые подлежат регистрации в ЕГРН, а именно к таким объектам относятся машино-места. Внесены ли соответствующие изменения в Закон № 218-ФЗ?

- Да, в Законе «О государственной регистрации недвижимости» наряду с такими привычными для заявителей объектами недвижимого имущества как здания, помещения, земельные участки содержит сведения и о машино-местах. В законе предусмотрены необходимые требования к подготовке технического паспорта. В частности, рассмотрены вопросы, как поставить на кадастровый учет машино-место при наличии в ЕГРН права общей долевой собственности, как поставить на кадастровый учет вновь созданные машино-места, а также указаны требования к размерам данного вида объекта недвижимости.

- Слышал, что Кадастровая палата начала выдавать электронные цифровые подписи. Как я могу получить такую подпись, и сколько это стоит?

- Действительно, Кадастровая палата с апреля 2017 оказывает услуги Удостоверяющего центра по созданию и выдаче сертификатов ключей проверки усиленных квалифицированных электронных подписей в электронном виде.  Благодаря такому сертификату заявитель может не только получить услуги Росреестра в электронном виде, но и воспользоваться им для работы на сайте gosuslugi.ru. Это обеспечит доступ к государственным и муниципальным услугам 30-ти министерств, 60-ти ведомств и 4-х сайтов.

Получив сертификат, заявитель может, не выходя из дома или рабочего кабинета, получить загранпаспорт, записать на очередь в детский сад ребенка, постановить на учет автомобиль и многое другое.  Для получения электронной подписи в удостоверяющем центре ФГБУ «ФКП Росреестра» необходимо самостоятельно зарегистрироваться в личном кабинете на сайте http://uc.kadastr.ru. и пройти процедуру подачи запроса. При возникновении вопросов можно обратиться по телефону 8 (3852) 50-38-88 или в офис приема-выдачи документов Кадастровой палаты по адресу: г. Барнаул, ул. Северо-Западная, 3а или. Здесь гражданину будет оказана квалифицированная помощь по регистрации в личном кабинете на сайте http://uc.kadastr.ru., подаче запроса и получению сертификата. Вся процедура по выпуску сертификата с момента посещения офиса Кадастровой палаты для удостоверения личности занимает не более 30 минут. Стоимость услуги по выпуску сертификатов удостоверяющим центром вполне конкурентна и составляет 700 рублей. 

- Хотела бы получить кадастровый паспорт объекта недвижимости, но слышала, что теперь такой документ не выдают. Как быть?

- С 1 января 2017 года кадастр недвижимости является наряду с реестром прав составной частью Единого государственного реестра недвижимости. В связи с этим сведения об объекте недвижимости теперь предоставляются в виде выписки об объекте недвижимости и содержат как сведения кадастра недвижимости, так и сведения о зарегистрированных правах. Такая выписка также, как и ранее, предоставляется по запросу любого заинтересованного лица при личном обращении, по почте или в электронного форме.

- В какой срок с нового года проводится государственная регистрация на основании свидетельства о праве на наследство?

- Три рабочих дня, если заявление о регистрации права представлено в орган регистрации прав, пять рабочих дней – при представлении документов в многофункциональный центр. В случае представления заявления о государственной регистрации прав на основании нотариальных документов в электронной форме, срок государственной регистрации составляет один рабочий день.

- Обязательно ли проводить межевание земельных участков?

- С 1 января 2018 года в Российской Федерации отменяется возможность совершения сделок с земельными участками, не прошедшими межевание. Данная норма распространяется на земельные участки, предоставленные для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Таким образом, для совершения гражданско-правовых сделок с земельными участками пройти процедуру межевания необходимо. Для чистоты сделки границы земельного участка должны быть установлены, так как в обратном случае это может перерасти для нового владельца в очень большие проблемы в будущем: может не совпадать площадь, измениться конфигурация участка, границы участка могут пересекаться с соседним участком и др. В Российской Федерации согласование и установление границ земельных участков регулируется следующими федеральными законами: Закон № 218, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

- Мы приобрели с супругом квартиру в общую совместную собственность. В договоре купли-продажи и в ЕГРН в качестве правообладателя указан только супруг. Могу ли я подать заявление в Росреестр о невозможности государственной регистрации перехода права на квартиру без моего личного участия?

- Согласно положениям ст. 36 Единого закона право подачи заявления о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя предусмотрено только для лица, указанного в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законного представителя. Следовательно, если в качестве правообладателя указан супруг, по заявлению супруги запись в ЕГРН о невозможности регистрации перехода права на квартиру без ее личного участия не может быть внесена.