О других интересных явлениях на рынке коммерции «Недвижимость Алтай» рассказал Роман Еремин, руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «МИЭЛЬ»

-   Роман, какие тенденции царили на рынке коммерческой недвижимости Барнаула последние полгода? Наблюдали ли Вы нехарактерные изменения?

- В сегменте аренды с приходом лета активизировались компании, специализирующиеся на продаже напитков на розлив, а также набирают популярность покупка федеральных франшиз и открытие пекарни. Но все они в основном заходят в аренду. Хочу отметить, что к нам в город зашел такой бренд как «Пятерочка» (магазины формата «у дома»), которая находится в управлении компании X5 Retail Group. В нашем городе они собираются открыть 15-17 точек. Также гипермаркет «Лента» планирует представить в Барнауле свой новый формат - «супермаркет». Сейчас он становится очень популярным. Так, в соседнем Новосибирске компания приобрела 8 площадок под открытие подобных магазинов.

В сегменте купли-продажи ситуация иная: там за 6 месяцев не наблюдалось повышенной активности. Но вот объектов, выставленных в экспозицию, стало больше, и их количество будет только увеличиваться. Даже в рамках нашего агентства ведутся переговоры о взятие в продажу пул из 25 объектов: земельные участки, большие административные здания.

Еще можно отметить одну довольно-таки интересную тенденцию: в Барнауле стали востребованы хостелы. У нас есть аналитика, на основе которой можно сказать, что сам бизнес хостелов стал более популярен. Для него обычно подходят помещения от 100 до 300 квадратных метров, правда, есть объекты и в 500 квадратов. Однако хостелы организуются не в приобретенных помещениях, а в арендованных. Часто они имеют свободное назначение, располагаются на первых этажах. В них делают нарезку на несколько мелких помещений по 13-15 квадратных метров, устанавливают двухъярусные кровати и сдают посетителям от 300 до 500 рублей за место. Иногда под хостелы арендуют бывшие офисные помещения, которые собственник не смогу сдать по назначению.

- Раньше хостелы были популярны, например, в бывших общежитиях: инвестор выкупал весь этаж и переоборудовал его под подобное назначение.

- Сейчас у бизнесменов нет средств для покупки целого этажа. Такие случаи – исключения. Возможно, у данных предпринимателей есть хорошие связи в тенденрной системе, потому что часто представители бюджетных сфер, если приезжают в Барнаул на мероприятия, то полностью заселяют номерной фонд хостела, что позволяет сократить срок окупаемости вложенных средств.

- Как в условиях такой конкуренции чувствуют себя отели и гостиницы?

- Их положение сейчас очень плохое, потому что есть более дешевая альтернатива, и люди предпочитают именно ее.

- Ранее вы сказали про активизацию компаний, специализирующихся на продаже напитков на розлив. Они, как я понимаю, сосредоточены преимущественно в новостройках. Как себя чувствует данный сегмент?

- В таких районах большой жилищный массив и достаточный пешеходный трафик. Мы видим, что в одном доме может быть несколько подобных компаний. Возникает вопрос: «Как они существуют в таких условиях?». Однако им хватает клиентов. Есть модель подсчета пешеходного трафика, которая определяет проходимость. «Пивнушки», кафе-бары перетекают именно в новые дома, новый жилищный массив и стараются приобрести, арендовать самые перспективные места. Кстати, некоторые крупные компании предпочитают либо аренду, либо помещения, которые для них приобретает инвестор.

- Насколько застройщику тяжело реализовать коммерческую недвижимость на первом этаже?

- В коммерческой недвижимости многое зависит от локации. Есть, например, улица 280-летия Барнаула, которая располагается несколько удаленно от основного пешеходного и автомобильного трафика, и недвижимость там особой популярностью не пользуется, предпринимателям на сегодняшний день она не интересна. Если же объект располагается в центре растущего квартала, то застройщику продать его очень просто.

- Большой пласт коммерческой недвижимости Барнаула – это торговые центры. Как они выживают в современных реалиях?

- У нас в управлении есть один «микрорайонный» новый торговый центр в 2 000 квадратных метров. Мы взяли его в управление и занимаемся подбором арендаторов.

Как обстоят дела у «региональных», «районных» ТЦ… Наверное, точную информацию необходимо узнавать именно у их управляющих. Конечно, таких объектов стало больше, и трафик растекся, что привело к меньшему потоку. Большой популярностью пользуются объекты, совмещающие в себе развлекательные аспекты и торговлю. Сейчас популярность набирает «Арена». Вспомните, что было, когда она зашла на рынок.

-  Именно данный ТЦ был признан лучшим ТРЦ в Сибири.

- Да, но пустые помещения там тоже есть. Она признана лучшим, потому что совместила в себе современные тенденции: развлечение, досуг, торговлю. Там можно провести с пользой, например, весь выходной день.

-  Есть мнение, что, несмотря на обилие торговых площадей в городе, качественных торговых площадей мало. Согласны ли вы с таким выводом?

- Смотря, что подразумевать по понятием «качественные». Если, например, взять квадратный торговый центр с неправильно расположенной торговой галереей, отсутствие схем передвижения посетителей и минимальным трафиком, то назвать его качественным нельзя: человек дойдет до середины, развернется и уйдет. При строительстве ТЦ необходимо грамотно организовать схему входов, форму галерей и атриумов, размещение вертикального транспорта и расстановку «магнитов». Это заставит посетителя обойти весь торговый центр.

- Есть ли варианты реконцепции непопулярных торговых объектов?

- Конечно. На форуме по коммерческой недвижимости в Новосибирске был представлен пример: команда специалистов проводила реконцепцию торгового центра, который простоял на продаже около 5 лет. Объект находился в хорошей локации – в центре города, но оказался старомодным. Эксперты провели соцопрос, сделали маркетинговый анализ, проконсультировались с проектировщиками, и была представлена реконцепция, направленная на реконструкцию торгового центра: добавлен лифт, измена торговая галерея, увеличена парковка и т.д. Пока проект бы в разработке, нашелся инвестор, и он на этапе проектирования его выкупил.

Но прежде, чем заниматься реконцепцией, необходимо детально изучить объект, его расположение, трафик, предпочтения покупателей. Здесь должна работать команда из 6-10 человек, маркетологи, проектировщики. Агентство недвижимости уже перерастает компетенцию, когда просто продает объект недвижимости. Если к нам обращается клиент, который не может сдать площадь, мы расширяем инструменты продажи: ставим на объекте камеру, просчитываем трафик, можем провести соцопрос, что именно граждане хотели бы видеть в данном месте. Иногда в результате нашей работы назначение объекта меняется с торговли на услуги, в других случаях происходит нарезка одного помещения на несколько и т.п.

- Выгодно ли в таких условиях заниматься коммерческой недвижимостью? Ведь проводится колоссальная работа.

- Да. Но только тогда, когда есть быстро окупаемые сделки. Если же имеется только пул крупных объектов, то существовать в этом бизнесе тяжело. Необходимо иметь арендные объекты и помещения в продаже от 2,5 до 5 млн рублей. Иначе никак. В коммерческой недвижимости конверсия очень низкая. Сроки экспозиции дорогих и крупных объектов могут достигать 2 лет, в это время отдел работает каждый день, и именно для его существования необходимы менее дорогие помещения.

- Роман, весной сайт «Недвижимость Алтай» писал о том, что в Барнауле банки «скинули» на рынок много залоговой коммерческой недвижимости по низким ценам. Считают ли агентства их (кредитные организации) своими конкурентами?

- Мы не считаем их конкурентами, они – собственники этих помещений. Но, конечно, они ломают цену на рынке, потому что выставляют недвижимость по стоимости, которая ниже рыночной. Банкам проще скинуть объекты со своего баланса, получить деньги и работать уже с ними. В кредитных организациях нет отделов, которые бы управлял этими объектами.

- Как долго продлится такая тенденция?

- Все началось с «бума» кредитования, когда предприниматели, бизнесмены только развивались, а заемные средства выдавались лишь по паспорту. При этом в залог оставлялась имеющаяся в собственности недвижимость. Но заемщики не справлялись со своими обязательствами, и недвижимость отходила банку. С тех пор в регионе мало что изменилось: денег у бизнесменов больше не стало, а кредитные обязательства остались. И такие помещения так и будут появляться на рынке как со стороны банков, так и заемщиков, которые стараются до суда избавиться от объекта, поэтому тоже снижают цену. Наверное, какие-то подвижки произойдут, как только экономическая ситуация в регионе изменится в лучшую сторону.

- Есть мнение, что торговые центры Барнаула инвестиционно привлекательны для иностранцев, жителей Москвы и Санкт-Петербурга. Что вы на этот счет думаете?

- Я согласен, что для инвесторов других регионов и больших городов наши ТЦ интересны. У нас срок окупаемости меньше, чем в Москве – 8-10 лет, бывает, правда, и ниже. На этом фоне и созданы краутфандинговые площадки по коммерческой недвижимости: инвесторы получают заявку от региона по продаже ТЦ по определенной цене и могут вложиться в покупку. Такая практика в Барнауле, а также и в других регионах, существует.  

- Роман, как Вы считаете, что будет на рынке коммерческой недвижимости Барнаула во второй половине года?

- Прогноз, который дают нам наши аналитики, один: стагнация рынка. Думаю, за это время экономическая ситуация не изменится, и у бизнесменов не появится необходимого объема средств, чтобы начать скупать недвижимость. А новые предприниматели, которые начинают вести свою деятельность, предпочитают арендовать недвижимость, а не покупать ее. Крупные компании оптимизирются или вообще продают свое помещение с последующей долгосрочной арендой от нового собственника. Они объясняют это тем, что так экономически выгоднее. Думаю, в течение нескольких лет мы вообще увидим новый формат офисных и торговых площадей.

Алена Ощепкова