Однако в Барнауле и Новоалтайске на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, появляются трехэтажки, в которых чудесным образом помещаются сразу по 40 и более квартир.

   Сейчас, Управлением Росреестра по краю регистрация прав в подобных объектах временно приостановлена. Как будет дальше разрешаться ситуация? Об этом – разговор с исполняющим обязанности заместителя руководителя Государственной инспекции Алтайского края Виталием Такашом.

   Почему растут многоквартирные «самоволки»

   - Виталий Булатович, расскажите, почему на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, порой вырастают многоквартирные дома?

  - Здесь может быть несколько причин. Во-первых, для строительства индивидуального дома не требуется разработка проекта. То есть застройщику достаточно легко получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления. Конечно, строительство собственного жилого дома очень ответственное дело и застройщик,соизмеряя свои возможности уже изначально знает примерные размеры будущей постройки, количество этажей и другие параметры объекта, которые он способен воплотить в жизнь.

   Соответственно,обращаясь за разрешением на строительство, застройщик указывает параметры в заявлении, а органы местного самоуправления обязаны указать их в разрешении, но данное правило не всегда соблюдается. В настоящий момент в большинстве случаев разрешение выдается просто с пометкой «на строительство индивидуального жилого дома», без указания параметров. Этим и пользуются недобросовестные застройщики.

   - Какие-то меры по решению данной проблемы принимаются?

   - Сейчас тема самовольно построенных многоквартирных домов сильно обострилась, и оставлять ее без внимания просто невозможно. Наша Инспекция через Администрацию края обратилась ко всем органам местного самоуправления с тем, чтобы они добросовестно исполняли свои обязанности. Ведь от их деятельности зависит очень многое. Кроме того, к данной проблеме сейчас вплотную подключилось Управление по строительству и архитектуре края, прокуратура.

   - Разве этот вопрос не является изначально компетенцией Управления?

   - Управление по архитектуре и строительству края уполномочено осуществлять контроль за соблюдением органами местного самоуправления процедур, установленных законодательством в градостроительной деятельности, однако мер воздействия в случае таких нарушений недостаточно. Например, Градостроительным кодексом предусмотрено, что в течение трех дней с момента выдачи разрешения на строительство,уполномоченные органы должны направить в Инспекцию копию соответствующегоразрешения. Но не все муниципалитеты исполняют названную обязанность, однако привлечь их к ответственности практически невозможно. И в результате, о фактах возникновения многоквартирных объектов на непредназначенной для этого земле мы узнаем в последний момент, когда уже выросло 3-4 этажа, дом стоит под крышей, с окнами, и более того, там уже живут граждане.

   - И кто же вас об этом информирует?

    - Чаще всего сами жильцы приходят к нам с жалобами на условия проживания. Бывает и так, что органы местного самоуправления «вдруг вспоминают», что с подобными явлениями надо бороться. Но, как правило,в этот период уже начинаются перебои с электричеством, водоснабжением, промерзают стены, либо возникают другие события, которые угрожают нормальной жизни граждан в этих домах. Например, вокруг дома чаще всегонетдвора, и мероприятий по защите граждан от схода снега, естественно, не предусмотрено.И это лишь малые проблемы, возникающие с самовольно построенными домами. А ведь можно на ранних этапах строительства распознать такие дома и не дать им вырасти. Ведь у органов местного самоуправления есть все полномочия для этого, они имеют полное право и обязаны даже обратиться в суд с иском на снос дома, если замечено, что объект выходит за параметры, разрешенного строительства и с нарушением градостроительных норм.

   Кто виновен в проблеме?

   - Что же получается, подразделение органов местного самоуправления помогало оформлять незаконное строительство как законное?

    - Об этом рассуждать не возьмусь. Но выглядит это примерно так, что органы местного самоуправления, особенно не вдаваясь в подробности, выдают «резиновые» разрешения на строительство, иполучают дополнительные квадратные метры в статистике о строительстве жилья.

   - Но при этом они знают, что дополнительные метры появляются там, где их быть не должно? И как это называется? Разве это не нарушение?

   - Но ведь органы местного самоуправления данные дома не регистрируют. В ситуации с самовольным строительством администрация полагается на решение суда.

   - Так кто же виноват?

   - Мы уверены, что виноваты органы местного самоуправления, потому что именно они допускают возникновение подобных ситуаций, не препятствуют и не борются с этой проблемой на начальном этапе. Так же вызывает вопросы невнимательность государственных регистраторов Росреестра при оформлении прав собственности на такие постройки, после фактического завершения строительства.

   - Известен ли способ, как можно избежать случаев самовольного строительства многоквартирных жилых домов?

   - Известен. По опыту других регионов администрации города Барнаула предложено создать Комиссию по противодействию самовольному строительству. Входить в ее состав должны представители различных ведомств: органов самоуправления, прокуратуры, Управления Росреестра, Бюро технической инвентаризации и даже представители ресурсных компаний. И если хоть одно из них зафиксирует самовольное возведение многоквартирного объекта, то сведения о нем благодаря Комиссии получат сразу все органы и службы.

   Это поможет быстро и своевременно принять необходимое решение. А не в тот момент, когда в доме уже живут люди и их жизни находятся под угрозой. Известно, что в тех регионах, где сформирована подобная Комиссия, проблему с самовольным строительством удается решить. Но в Барнауле она еще не создана. До сих пор этот вопрос находится в городской администрации в стадии рассмотрения и разработки.

   Законная регистрация незаконного строения

    - Но каким же образом дома, вырастающие незаконно, регистрировали в Росреестре?

   - В Управлении Росреестра нам пояснили, что по формальным признакам у них не было основания для отказа в регистрации права собственности, ведь на каждого покупателя было выделено отдельное помещение. Но на вопрос о том, как получилось так, что в доме, предназначенном для проживания одной семьи, оказывалось зарегистрировано по 10-20 и даже 200 квартир, ответить в Росреестре нам не смогли.

   Несколько месяцев назад на совещании в краевой администрации руководителю краевого управления Росреестра было рекомендовано активизировать работу по недопущению фактов регистрации квартир и помещений на самовольных многоквартирных объектах. В результате Росреестр приостановил регистрацию прав на все объекты, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, причемдаже на те, где ранее уже осуществлялась регистрация.

   В связи с этим событием, к нам в Инспекцию попали документы, по которым возможно проследить весь механизм регистрации. Сначала в Управлении Росреестра по Алтайскому краю регистрируется жилой дом. Потом правообладатель издает решение собственника о выделе долейлибообращается в районную администрацию города, которая принимает работы попереустройству и перепланировке домов на отдельные помещения.Органы БТИ фиксируют отдельные помещения, которые потом регистрируются. Таким образом, в одном доме появлялось несколько квартир, причем без пометок в паспорте БТИ о самовольном строительстве.

   - То есть переоборудованный индивидуальный жилой дом в документах превращалсяв многоквартирный?

   - Совершенно верно. Это в большинстве случаев и вводило людей в заблуждение. Мы часто спрашивали граждан, купивших квартиры в самовольных домах, почему они не спрашивали разрешение на строительство дома или документы на земельный участок. Ведь именно там можно найти сведения о том, что дом должен быть индивидуальный, а никак не многоквартирный. На что мы получали тоже достаточно аргументированный ответ, поскольку застройщик предъявлял им документы на зарегистрированные квартиры или отдельные доли помещения. У людей даже сомнений не возникало в том, что что-то не так, ведь право на недвижимость зарегистрировал государственный орган.

   - Кто же может защитить интересы граждан, оградить их от «нечестных» застройщиков? Каков механизм работы с уже построенными домами сейчас?

   - В первую очередь, граждане сами должны быть бдительными и обязательно проверять разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок и документы на ввод домав эксплуатацию. Ведь разрешение органов местного самоуправления на ввод в эксплуатацию не требуется только для индивидуальных жилых домов, многоквартирный дом – в любом случае должен иметь такой документ. Если есть сомнения, что изначально строился индивидуальный жилой дом и застройщик избегает показывать запрашиваемые документы, то навести справки по объекту можно в органах местного самоуправления.
Лично мне трудно понять, почему люди идут на такие покупки.

   Как ни удивительно, но стоимость квадратных метров в приобретаемых квартирахв таких многоквартирных домах доходит до 80 тысяч рублей за квадратный метр. Только за счет маленькой площади, общая сумма получается небольшой и квартира выглядит доступной, но если посчитать, то покупка недвижимости у проверенных застройщиков намного дешевле.

   Учитывая потенциальную опасность подобных объектов, необходимо сносить самовольные строения, но сразу же, на самой ранней стадии строительства, пока нет возможности заманить туда доверчивых покупателей недвижимости.

   Однако в отношении уже заселенных домов такой позиции нельзя придерживаться в силу социальной значимости вопроса и необходимости защиты прав граждан.

   Управлению Росреестра по Алтайскому краю рекомендовано не препятствовать в регистрации перехода прав на помещения в объектах, уже введенных в гражданский оборот, то есть тех, в которых уже зарегистрированы квартиры и граждане проживают в них не один год. К сожалению, в соответствии с Законом о государственной регистрации письма инспекции, как и решения рабочих групп, созданных для обсуждения вопросов «самостроев», не являются правовой основой деятельности для Росреестра или предписанием к действию, поэтому не подлежат принудительному обязательному исполнению. Однако мы надеемся, что Управление учтет все нюансы ситуации, рекомендации,данныерабочей группой, созданной при прокуратуре г.Барнаула,и примет правильное решение.

   Ситуация по сносу «самоволок»

   - В Барнауле уже производились сносы самовольно построенных объектов?

   - Решений о сносе у нас достаточно много. К примеру, подобное решение вступило в законную силу в отношении дома на Геодезической, 53, и было передано судебным приставам на исполнение. Обязанности по сносу дома суд возложил на застройщика. А в роли застройщика – гражданин, у которого сносить свой объект не хватило ни сил, ни желания, ни времени. Формально он выполнил некоторые действия: снес мансардный этаж и крышу, но на этом весь процесс сноса дома остановился и уже года два остается без изменений.

   Судебные решения по сносу домов имеются сейчас и в отношении объектов по адресам: Трудовой, 30, Смирнова, 25, Партизанская 60-62.

   Есть и несколько другие ситуации - по домам, где прокуратура обратилась в суд с иском о приведении их в соответствие с нормами к многоквартирным жилым домам. Однако пример с объектом на Гоголя 24Б показывает сложности исполнения работ для приведения объекта в соответствие с нормами.

   - Но, в принципе, такие иски возможны?

   - В принципе, да. Для этого суд обязывает застройщика сделать полное техническое обследование объекта, которое удостоверит, что данный объект соответствует нормам многоквартирного дома или может им соответствовать при выполнении определенного комплекса работ. По результатам рассмотрения исков суды обязывают застройщиков выполнить мероприятия по дополнительной теплозащите зданий, расширению дворовых территорий. Кстати с такими исками вправе обратиться и сами жильцы, ведь они, как потребители, могут требовать устранения любых недостатков купленной ими квартиры, такие иски так же не требуют уплаты госпошлины.

   - Действительно ли нужно сносить самовольно построенные многоквартирные объекты?

   - Позиция Инспекции такова, объекты капитального строительства должны быть надежными и безопасными. Это достигается комплексными мероприятиями – готовится проект, строительство осуществляется профессиональными специалистами – что полностью отсутствует у самовольных объектов.

   В целях пресечения строительства опасных самовольных объектов необходимо сразу же по факту выявления нарушений на стадии возведения фундаментов и первых этажей обращаться с иском на снос дома и доводить дело до конца. Потому что недобросовестные застройщики, ощущают свою безнаказанность и продолжают осуществлять самовольное строительство. К тому же, возведенные дома, часто не соответствуют нормам, а у недобросовестных застройщиков нет никаких гарантийных обязательств. Поэтому так важно, чтобы все граждане знали о подобной проблеме и понимали, что проживание в самовольно построенном доме, можно сравнить с прогулкой по минному полю и какой скрытый дефект в процессе эксплуатации подобного объекта проявится первый предугадать невозможно.

   - А почему для застройщиков, которые незаконным путем возводят здания и обогащаются за их счет, такие маленькие штрафы? В чьей компетенции изменить размеры штрафов?

   - Система штрафов прописана в федеральном законодательстве, и изменить размеры можно только на федеральном уровне. Соглашусь, цифры чисто символические для подобных нарушений от 3 до 5 тысяч – так как в большинстве случаев недобросовестный застройщик это гражданин. Впрочем, возможно, ситуация вскоре изменится в прессе уже встречались сведения о том, что размеры штрафов в данной сфере предполагается повысить в 30 раз.

   Борьба с «самостроем»

   - Каким образом информация о незаконнопостроенных многоквартирных домах доводится до населения?

   - На официальном сайте Инспекции (http:// giak.ru) с 2010года размещен перечень объектов (http://xn--22-glc4bt.xn--p1ai/gosstrojnadzor-inphormacionnye-materialy), которые построились на землях, предоставленных для индивидуальных жилых домов. Он всегда актуален, оперативно обновляется по мере поступления новой информации. Именно там появляются свежие сообщения об обнаружении факта самовольного строительства. После каждого обновления мы направляем эту информацию в краевое Управление Росреестра, этот механизм у нас уже отработан.

   - Какова же дальнейшая судьба у домов, попавших в этот перечень?

   - Список носит информационный характер, судьба отдельных объектов из списка уже решена: в судебном порядке на них признано право собственности, в том числе как на многоквартирный дом, многие объекты введены в гражданский оборот, на них зарегистрировано право собственности. Если такая информация поступила в инспекцию, соответствующие пометки так же вносятся в наш перечень. Поэтому в первую очередь - это предупреждение гражданам и другим приобретателям.

   - Есть на данный момент какие-то подвижки по созданию механизма предупреждения самостроя?

   - Судьбу подобных объектов должны определять органы местного самоуправления, им предоставлены соответствующие полномочия и возможности. Управление Росреестра по Алтайскому краю в настоящее время принимает меры по приостановке регистрации на самовольно построенные объекты под видом индивидуальных.

   Обращаю внимание, что речь сейчас идет именно о превенции, то есть о недопущении разделения на квартиры вновь появляющихся или пока не разделенных домов. И это значит, что возможности у недобросовестных застройщиков наживаться на доверии людей значительно снизятся. Более того, если все-таки такие сделки будут намечаться – Управлению Росреестра по Алтайскому краю предложено приостанавливать регистрацию и сообщать в органы прокуратуры, которые помогут установить реальные обстоятельства дела и не допустить такие сделки.

Беседу вела Катерина Сотникова. «Недвижимость Алтай».