А.И. Лупашко: «Риэлторская деятельность должна строго регламентироваться специальным законом»

 Точно так же, как  не защищены законом и риэлторы, представляющие интересы этих людей. Ситуация, прямо скажем, сложилась парадоксальная: рынок недвижимости существует, операторы этого рынка давно и плодотворно на нем работают, но документов, регулирующих данную сферу экономики, явно недостаточно.

Зато такое положение вещей весьма на руку людям нечистоплотным – пользуясь для осуществления своих афер лазейками в существующем законодательстве, мошенники  создают колоссальные риски , которыми обременены сегодня все участники рынка.

И выход из этой ситуации, по мнению профессионалов рынка, может быть только один – принятие специального закона о риэлторской деятельности.

Сегодня своим мнением об этой проблеме и возможных способах ее решения делится вице-президент Российской гильдии Риэлторов (РГР), вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов, кандидат в Президент-электы РГР Анна ЛУПАШКО.

- Вопросы реформирования существующего законодательства и разработки специального закона о риэлторской деятельности профессионалы рынка недвижимости начали активно обсуждать еще в мае 2010 года. Тогда Московская Ассоциация Риэлторов инициировала встречу за круглым столом в Мосгордуме, где представители органов государственной власти, депутатского корпуса и профессионалы рынка недвижимости сошлись во мнении, что необходимо четко определить содержание риэлторской деятельности, права и обязанности риэлторской компании, а также требования, которым должен соответствовать субъект, занимающийся профессиональной деятельностью на рынке недвижимости. Почему так важны все эти вопросы?

- Начнём с того, что приватизация жилья включила в гражданский оборот значительную часть жилищного фонда РФ. Тем самым были созданы условия для формирования рынка жилья, а недвижимость стала основным и самым дорогим объектом собственности для подавляющего большинства российских граждан.

Приведу лишь некоторые цифры. Объём рынка недвижимости только в столице в 2010 году составил около 19 млрд. $ или 600 млрд. рублей. Единовременно на московском рынке выставляется от 40 до 50 тыс. квартир. Объём предложения в марте 2011 года в Москве составил 53 тыс. квартир, в Московской области- 36,3 тыс. квартир. Ежемесячно в Москве регистрируется порядка 7-8 тыс. сделок с недвижимостью. В марте текущего года в Москве было зарегистрировано 7 452  сделки, а средняя стоимость одного квадратного метра составила 6,7 тыс.$ или 195,7 тыс. рублей, в Московской области соответственно 2,5 тыс.$ или 73,3 тыс.руб.

И при таких колоссальных масштабах рынка мы сталкиваемся с ситуацией, когда практически каждый желающий может назвать себя риэлтором. Более того, свыше 40% объёма рынка — это рынок неорганизованный, а примерно 30% сделок совершается при участии так называемых чёрных маклеров, т.е. мы наблюдаем как качественная риэлторская услуга замещается суррогатом с непредсказуемыми юридическими последствиями. А ведь более чем в 90% случаев сделки на рынке недвижимости совершаются с единственным жильем граждан и денежные средства, фигурирующие в этих сделках, сопоставимы лишь с размером капитала, который может быть накоплен за жизнь или несколькими поколениями членов семьи.

 - Понятно, что  профессионалов рынка подобная ситуация не может не волновать. Но каким образом можно ее  изменить? 

- Конечно, эта ситуация нас  беспокоит, ведь она создаёт огромные риски для населения страны, несет большую нагрузку на правоохранительную систему, влечет за собой недополучение бюджетом огромных налоговых отчислений и чревата всплесками социального недовольства. Но эту проблему можно решить. Есть два способа. Первый - это непосредственное  государственное регулирующее воздействие - до 2002 года существовал институт лицензирования  риэлторской деятельности.

    Второй – это механизм саморегулирования, который, по моему твердому убеждению, гораздо более предпочтителен и эффективен, поскольку выстраивание этого механизма согласуется с задачами государства в сфере повышения качества государственного управления и создания благоприятных условий для развития рыночной экономики.

С точки зрения государства, в нашей отрасли присутствует должная концентрация профессионалов, в состав РГР входят представители 60 регионов, что является необходимым условием получения права на самоорганизацию. Развитие механизмов саморегулирования на рынке недвижимости позволит обеспечить развитие института системного оппонирования, повысить прозрачность отношений государства и бизнеса.

Таким образом, результативность борьбы с административными барьерами во многом

определяется развитием саморегулирования рынка недвижимости.

- Однако в последнее время в прессе появилось информация о том, что некоторые предприниматели, которые называют себя профессионалами на рынке недвижимости и их объединения, считают все проекты законов, основанные на концепции обязательного саморегулирования, несвоевременными. Что Вы думаете об этом?

-  Такое мнение я рассматриваю как призыв оставить ситуацию без изменений. Конечно, если играть «в короткую», данная позиция имеет право на существование. Тех, кто живёт только сегодняшним днём, устраивают серые схемы и некомпетентность собственного персонала. С нашей точки зрения, то есть с точки зрения членов РГР и МАР, институт саморегулирования уже становится фактом нашей жизни, и государство уже не боится передавать часть своих функций саморегулируемым организациям. СРО – это явление, имеющее значение для развития гражданского общества, и об этом уже неоднократно с высоких трибун заявляли и  министр экономическогоразвития Эльвира Набиуллина, и судья Конституционного суда РФ Гадис Гаджиев, и председатель Комитета по собственности Госдумы РФ Виктор Плескачевский.

- И кто, на Ваш взгляд, смог бы взять на себя те функции, которые готово передать государство?

 - Это однозначно по силам И Российской Гильдии Риэлторов, и всем профессиональным объединениям, которые входят в ее состав.. У нас уже есть опыт построения системы стандартизации внутри нашей отрасли. Также есть опыт организации предметного контроля за деятельностью своих членов: отработан механизм работы с жалобами третьих лиц и предусмотрены процедуры внесудебного урегулирования споров. Да, мы находимся в «добровольном» секторе. То есть  членство в РГР является добровольным и не обеспечивает каких либо преференций с точки зрения доступа к профессии, но оно отражает стремление наших членов к приобретению деловой репутации, выработке определённых качественных требований к профессиональной деятельности на рынке недвижимости и уведомлению потребителя риэлторских услуг об их исполнении.

И это является чётким индикатором уровня готовности бизнеса в сфере оказания профессиональных услуг на рынке недвижимости к самоорганизации и принятию на себя определённой  ответственности.

- Теперь давайте поговорим о самом Законопроекте. Какова его логика? Чью деятельность должен регулировать Закон – физических лиц (то есть агентов) или юридических (то есть работодателей)?

 - Мое твердое убеждение - Закон должен регулировать деятельности именно агентств недвижимости–юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, то есть работодателей.

Что же касается логики, то он должен быть разработан с учётом норм законодательств о саморегулируемых организациях с обязательным членством. Данная норма будет способствовать избавлению общества от случайных предпринимателей, называющих себя риэлторами.

Существует несколько уровней СРО — муниципальный (если необходимо), региональный, федеральный.

Региональные СРО риэлторов осуществляют приём членов в СРО и ведут реестры.

(Реестр сертифицированных компаний, аттестованных специалистов, учебных заведений, аккредитованных преподавателей.) 

Национальное объединение СРО, в которое  входят все региональные СРО, осуществляет разработку Единых Стандартов и обучающих программ и является действенным инструментом выработки согласованных решений по вопросам регулирования риэлторской деятельности и определения направлений развития отрасли. Представляет и защищает интересы отрасли перед Федеральными органами исполнительной власти.

    - А что Закон должен предусматривать в отношении лиц, непосредственно оказывающим услуги, то есть собственно к риэлторам? Ведь, насколько я знаю, сегодня с точки зрения законодательства к ним не предъявляется никаких требований – ни по объему знаний, ни по уровню квалификации. Равно как не существует аналогичных требований и к стандартам риэлторской деятельности…

- Вот поэтому специальный закон и нужен, чтобы риэлторская деятельность на территории РФ была описана с точки зрения единых стандартов. В Законе должна быть дана четкая трактовка состава риэлторской услуги, прописаны ответственность и требования к профессионалам, их права и обязанности.

- Хотелось бы уточнить, что подразумевается под правами риэлтора?

 - С моей точки зрения, риэлтор должен быть включен в гражданский оборот сделок с недвижимостью, риэлтору должно быть предоставлено право подготовки документов к государственной регистрации сделок. Для этого у агентств недвижимости должна быть  законная возможность запрашивать и получать информацию из различных органов — БТИ, органов государственной регистрации сделок, паспортных столов, жилищно-эксплуатационных организаций и т.д. Мы хотим делать это легально, и схема получения этой информации должна быть прозрачной.

   Мы понимаем, что изменения в сфере риэлторской деятельности — в одной из наиболее социально ответственных сфер — назрели, и мы ждем от государства создания баланса интересов и установления правил игры. Мы не хотим жить только сегодняшним днем...

Беседовала Наталья Чистякова