Барнаульцы оформляют супердорогие ипотеки и игнорируют новостройки

В конце апреля Центробанк страны в третий раз подряд сохранил ключевую ставку – она по-прежнему составляет 21%. А это означает, что ипотека, вопреки ожиданиям миллионов россиян, пока не подешевеет, и огромное количество семей будут откладывать покупку жилья. Однако рынок недвижимости не замер и не остановился: риелторы Барнаула отмечают, что сделок купли-продажи стало даже чуть больше, чем в начале года.

Недосягаемый уровень

Рынок вторичного жилья, как отмечают барнаульские риелторы, чувствует себя лучше новостроек: большинство покупок как раз приходится на "подержанные" квартиры. Их выбирают семьи, которые, например, решили увеличить жилплощадь. У них уже была какая-то недвижимость, которую они продали, а недостающую сумму взяли в ипотеку. При этом семьи рассчитывают, что через несколько лет их ежемесячный платеж существенно снизится.

"Цены на вторичном рынке на сегодняшний день потихоньку идут вниз, собственники активно торгуются. Если покупатели берут 1–1,5 млн в кредит по ставке 26–27%, то размер ежемесячного платежа (в зависимости от суммы недвижимости, размера и срока кредита. – Прим. ред.) составляет 30–40 тыс. рублей. При этом заемщики рассчитывают на последующее рефинансирование. Получается, что сейчас выгоднее купить квартиру с дорогой ипотекой. Ведь потом, когда ставки снизятся, жилье подорожает. Это закон рынка", – сообщила amic.ru руководитель отдела продаж агентства недвижимости "Жилфонд" (барнаульский офис) Ольга Зембатова.

Рынок новостроек сейчас жив только за счет семейной ипотеки, отмечают эксперты. Но так как условия программы ужесточили (ребенок до 6 лет, минимальный первоначальный взнос 20%), не все обратившиеся получают одобрение. Кроме того, сдерживающие факторы – максимальный размер ипотеки и стоимость квартир.

"В нашем регионе при первоначальном взносе 1,5 млн рублей "потолок" программы – 6 млн рублей. Но сегодня цены на новостройки и вторичные квартиры достаточно сильно отличаются. Так, трехкомнатная квартира в доме 2015–2017 годов постройки может стоить 7–9 млн рублей в зависимости от площади и качества ремонта. Строящееся жилье будет стоить на 2-2–,5 млн рублей больше, и квартиру семья получит без ремонта", – говорит риелтор.

Если барнаульцам под силу платить ипотеку, снимать жилье на период строительства и последующего ремонта, они выбирают новостройку, отмечают эксперты. Однако в большинстве случаев покупатели делают выбор в пользу "вторички".

"Средний семейный доход в регионе составляет 100 тыс. рублей, и если учесть, что из них 40 тыс. отнимет ипотека, 20–30 тыс. – аренда жилья, то большинству покупка новостройки даже по программе недоступна", – отмечает Ольга Зембатова.

Нащупать стратегию

Сокращение спроса, вопреки законам рынка, пока не привело к снижению цен на новостройки. Так, по информации "Дом.рф", в Барнауле в марте средняя цена квадратного метра составила 114,5 тыс. рублей, годом ранее – 96,5 тыс. (данные формируют на основе опубликованных застройщиками проектных деклараций). Риелторы говорят, что в ближайшее время предпосылок для удешевления квартир нет.

"В каком случае застройщики смогут снижать цены? Когда им будут нужны объемы. Большинство сейчас из объемов как раз выходят, нет массовой застройки, преобладают точечные проекты, которые всегда были дорогими. Цены, если не скачкообразно, как это было раньше, но на уровень инфляции точно будут расти", – прокомментировал ситуацию на рынке руководитель агентства недвижимости "Династия24" Дмитрий Дворядкин.

Многие компании, отмечает эксперт, приостановили одновременную работу на нескольких объектах: только после сдачи проекта они готовы приступать к следующему. Другие девелоперы начинают возводить дома на свои средства, вне проектного финансирования, а третьи вообще стали строить апартаменты.  

"Сейчас рынок нащупывает стратегии. Все карты перемешались, и теперь каждый определяется, куда ему пойти. Кризисное время почти миновало, рынок перестраивается, учится жить без льготной ипотеки. Объективно в ближайшие годы строить будут меньше. Если в предыдущие периоды объем незавершенного строительства (дома на стадии строительства. – Прим. ред.) доходил до 800–900 тыс. квадратных метров, даже 1,2 млн, то сейчас этот показатель – 400 тыс. "квадратов". Так что, я думаю, худшее время позади, но "жирного" времени еще ждать не один год", – резюмировал Дмитрий Дворядкин.