Два полюса

Два полюса.

Сегодня можно выбрать квартиру практически на любой вкус и достаток. Причем контраст и разница в цене между разными вариантами зачастую впечатляет.

Из выставленных на продажу в апреле в г.Барнауле квартир, мы выбрали самую дешевую и самую дорогую квартиру. И попытались понять, как формируется цена, какие факторы влияют на ценообразование  в большей степени и какие проблемы существуют  в таких разных сегментах рынка.

 Jedem das Seine .

Самое дешевое в Барнауле жилье  стоит 150 тысяч рублей. Это гостинка  плошадью 9 квадратных метров. Находится она на Красноярской, 230. Добраться туда довольно сложно. На машине можно легко заблудиться. На автобусе, конечно, не заблудишься, но времени такая поездка займет немало. Дом находится на пустыре недалеко от конечной остановки автобуса№2. Это бывший административный корпус  Кожевенного завода.  Раньше там располагались кабинеты администрации завода, сейчас – это приют для тех, кому нечего больше терять. История такого превращения проста - несколько частных лиц приватизировали землю и здание завода после его банкротства. Из кабинетов сделали комнаты. Получился  большой общий коридор и  30 комнат по обе стороны. Построили общий душ и туалет. И распродали. Вот только почему-то не оформили этот дом как жилое помещение. И соответственно  ни одна управляющая компания не может, даже если бы захотела, взять  дом на обслуживание. Отсюда и все беды. Сейчас душ сломан, туалет не исправен, отопление и электричество работают лишь изредка. Есть котельная, но для того чтобы она функционировала, нужен истопник. А работать в такое место и за такие деньги может пойти только хорошо выпивающий истопник. Вот и получилось так, что два года назад, он перебрал лишнего – и в результате лопнули трубы. Ремонтировать их некому и не на что. С электричеством  отдельная история. Изначально кабель был подсоединен прямо к столбу одного из административных зданий неподалеку. Естественно организация, которая получает электричество через этот столб, очень скоро этот факт обнаружила, кабель перерезали. И сидеть бы жильцам без электричества, если бы не местные умельцы, которые периодически кабель опять цепляют все к тому же столбу. И вся история повторяется – заинтересованная организация через Горэлектросеть его отключает, а отчаянные жильцы опять подключают. Вот такие «перебои» с электричеством в этом доме. 

Единственно возможным выходом в такой ситуации  для жильцов было бы оформить дом как жилое помещение за свой счет. Но собрать деньги на оформление документов, а это по 15 тысяч с жильца оказалось нереальным. Сначала для многих это казалось слишком дорого, сейчас здесь остались только те, кому нечего больше терять и некуда больше идти. У местного населения этот дом пользуется  самой дурной славой. 

Ирина Качусова, риэлтер агентства недвижимости «Виктория»,  продает  эту комнату  уже 2 года, причем звонят по объявлению буквально каждый день. Начальная цена была 240 тысяч – это та сумма, за которую комната была куплена. Сейчас это 150 тысяч рублей. И причины такой цены на поверхности.  Во-первых, по документам, это нежилое помещение. Во-вторых, это отсутствие коммуникаций и нормальных условий для жизни. Этот дом  похож на приют для бомжей, с той лишь разницей, что в приютах все же стремятся обеспечивать какие-то минимальные условия, такие как свет и тепло и поддерживать какие-то санитарные нормы. И соседи тут соответствующие, что само по себе в данном случае является одним из важнейших факторов, влияющих на цену. Плюс, отсутствие инфраструктуры. Ну и, конечно, хотя объявление об этой комнате находится в рубрике «Ближе к центру», самая адекватная характеристика в данном случае – «у черта на куличках». Так что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Вообще,  проблемы в сегменте дешевого жилья, довольно типичны.  Как правило, это проблемы с документами, проблемы с инженерными коммуникациями или высокая степень износа дома, отсутствие инфраструктуры.  Ну, и соседи зачастую оставляют желать лучшего. Конечно, такие крайние варианты как на Красноярской, не столь распространены. На Потоке, например, гостинку можно купить за 350 тысяч. По словам Ирины Качусовой, некоторые гостинки сейчас дешевеют. Но касается это, как правило, ветхих домов с деревянными перекрытиями, в которых лестница может рухнуть в любой момент.

1=113.

Если у вас есть деньги для того, чтобы купить 113 гостинок на Красноярской, но нет желания, то вы можете купить 4-комнатную квартиру в центре города. Именно такова разница в цене между самым дешевым и самым дорогим жильем в Барнауле на апрель 2011 года.

Самая дорогая квартира, находится на Папанинцев, 134 и стоит 17 миллионов. Общая площадь - 210 квадратных метров. 4 комнаты.  Кухня – 40 квадратов. Отделка производилась   по индивидуальному дизайнерскому проекту. Стены в столовой и на кухне отделаны резными дубовыми панелями,  на полу дубовый же  паркет с инкрустацией. Современная сантехника (биде, джакузи и т.д.). Установлена современная система центрального кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, которая  фильтрует свежий воздух, нагревает его (в холодное время года), охлаждает и увлажняет и подает в систему воздуховодов для раздачи по комнатам.  В квартире  3 лоджии. Она расположена на 3-ем этаже восьмиэтажного дома. Дом находится в центре. По мнению аналитика рынка недвижимости  Елены Завадской (АН «Позитив»), этот дом можно отнести к домам повышенной комфортности или жилью «бизнес» – класса. Как правило, это кирпичные дома, расположенные в центре  с квартирами, отличающиеся большой площадью и удобством планировки, а также включающие в себя определенный набор удобств. В данном случае это означает 2 –уровневую парковку – подземную и во дворе плюс охрану и современные системы видеонаблюдения.

«Строго говоря, то, что сейчас называется элитными домами, в Барнауле находится  только на Горе. Это дома на  Змеиногорском тракте. Их можно отнести к классу «премиум» и «де-люкс». Конечно, если говорить об истории строительства элитного жилья в Барнауле, то начиналось все именно с домов, которые мы сейчас называем дома повышенной комфортности. Это, как правило, оригинальное архитектурное решение, центр города, большой метраж квартир плюс дополнительные опции. В 90-х годах актуальна была усиленная охрана.  Но, если говорить про современный европейский стандарт, такие дома не являются элитными. Главное отличие заключается в том, что дома класса «премиум» и «де люкс» должны иметь автономную систему инженерных коммуникаций, не зависящую от городских сетей» - поясняет Елена.

Интересно, что на обоих полюсах цены  фактор репутации дома имеет достаточно большое  значение. Только в случае с дешевым жильем говорят о «славе» дома, а в случае с элитным жильем о его «престиже».

Таким образом, основные параметры, влияющие в данном случае на цену – это помимо очевидных - площадь квартиры, и район (центр), еще и принадлежность дома к категории повышенной комфортности, и «престиж» дома. Однако, основная причина, по которой квартира имеет цену в 17 000 тысяч рублей - это дорогая отделка.  Евроремонт по индивидуальному дизайнерскому проекту  с использованием дорогих отделочных материалов обходится владельцу  достаточно дорого и в значительной степени влияет на конечную цену квартиры. Например, только одни дубовые двери могут стоить около 100 тысяч рублей. 

По словам Владимира Альхименко,  риэлтера «Красная линия», эта квартира продается уже около года. Для квартир бизнес-класса – это средний срок продажи. «Вообще рынок домов повышенной комфортности и элитных домов переживает не лучшие времена. Казус ситуации заключается в том, что таких домов построено намного больше, чем людей, обладающих реальной возможностью их купить. После кризиса спрос вообще очень невелик», - рассказывает наш эксперт  Елена Завадская.

Казусы рынка.

Контраст между гостинкой за 150 тысяч и квартирой за 17 миллионов, на мой взгляд, дополнительных комментариев не требует. Образно говоря, это принц и нищий на рынке недвижимости г. Барнаула.  Это наглядная иллюстрация к ситуации на рынке в целом. С одной стороны, есть огромный спрос на дешевое жилье. Звонки по объявлению о продаже гостинки на Красноярской идут каждый день. Но, к сожалению, проблемы, существующие на рынке дешевого жилья, зачастую делают покупку просто бессмысленной. Спрос есть, предложение невелико и порой просто не соответствует понятию жилого помещения.  Вряд ли найдется много желающих  купить  гостинку на Красноярской. С другой стороны, есть достаточно большое количество домов бизнес-класса и элитных домов. Но нет покупателя на них.  Вот такой казус рынка. Государственная политика на данный момент ориентирована на строительство жилья эконом класса. Однако, пока это только программные документы. Элитные поселки вырастают один за другим, а дешевого жилья, которое было бы действительно по карману среднестатистическому жителю Барнаула, совсем немного.  Как будет развиваться ситуация дальше, покажет время.

                                                                                                                                                                                                 Соколова Юлия «Недвижимость Алтай»