Геннадий Стерник: Нефтяной фонтан еще не дошел до регионов

Московский рынок жилья еще ждет период колебания цен, а «нефтяной рост» в скором времени дойдет до регионов, считает главный аналитик Российской гильдии риэлторов, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник. – В крупнейших городах России цены в первом полугодии практически не изменились. И только в Москве они выросли – почему? – Если посмотреть на среднедушевые доходы населения, то в Москве к декабрю прошлого года они существенно выросли, в то время как в других регионах, включая Петербург, этого не произошло. Базовые показатели для рынка жилья – это цены на нефть, курс доллара, отток капиталов. Еще в 2002-2003 годах было установлено, что вначале нефтяной фонтан начинает бить в Москве, а потом растекается по России. Что мы имеем сейчас? Цены на нефть рванули к 70-80 долларам за баррель, через 2-3 месяца в Москве начинается подъем цен. Дальше действует такой временной лаг: Петербург и Московская область – 2-3 месяца, а, например, Урал – около 6 месяцев, Новосибирск – 6-9 месяцев. Такова финансовая система России. Одним словом: конечно же, это все перекинется на регионы, но чуть попозже. – В Петербурге риэлторы почему-то ждут прорыва именно осенью. – Это привычно риэлторам, они живут в понимании сезонности рынка, но я давно уже с этой сезонностью не согласен. На цены сезоны почти не действуют, они действуют на активность рынка, наоборот, и когда активность сезона замирает, цены не меняются. – Но ведь активность рынка влияет на цены? – Влияет, когда она идет вверх, цены могут повышаться, а когда вниз – цены не понижаются. То что цены перестали расти и даже несколько снизились в одном месяце – это тот самый колебательный характер восстановления рынка, который был предсказан нами еще два года назад. Процесс восстановления будет идти очень медленно. При этом общий тренд таков, что порядка 5% по итогам года будет все-таки прирост цен в Москве. – А по итогам первого полугодия сколько, по вашим данным? Около 6%. – То есть будет даже снижение? – Я пока не корректирую свой прогноз, потому что еще не сработала колебательность. В Москве идет плавное повышение. Я не исключаю, что колебательность сработает и будет еще откат небольшой. – Как кризис повлиял на корректировку вашей методики прогнозирования? – Изменился базовый тренд. Шел вверх 8 лет, а потом, с начала кризиса, пошел вниз. Соответственно, та предыстория, которая была накоплена, уже не может быть заложена в модель. Нужно хотя бы, чтобы два года прошло после кризиса. Нужно подождать еще год-два для восстановления, чтобы сложилась модель нового тренда, долгосрочного, я имею в виду. У меня сейчас нет оснований пользоваться долгосрочным трендом, никаким, поэтому я им просто не пользуюсь. Фактически, кризис отменил эту методику. Надо подождать, пока накопятся данные, которые можно будет заложить и получить новый тренд, тогда эта методика снова заработает. – Скажите, кризис не заставил задуматься о том, что математическая модель не работает на этом рынке? – Нет, наоборот, кризис ее только подкрепил. – Но ведь во время кризиса она точно не работала. – Да. Потому что этот кризис никто не предвидел, он обрушился на нас из-за океана. Внешнее воздействие. Поэтому все мы, начиная от мелких аналитиков рынка недвижимости вроде меня и заканчивая крупными вроде Кудрина, Грефа и Путина, этого кризиса не ожидали. Когда он начался, я перешел на сценарный прогноз. Сначала было четыре возможных сценария. – А сейчас сколько сценариев? – С декабря 2008 года – один, кризисный. Я на сегодняшний момент могу констатировать: мои прогнозы на 2009 и 2010 год в рублевых ценах практически совпали с фактическими данными по Москве. А долларовые – нет. Цены оказались выше, не скажу, что намного и не на столько, чтобы я сегодня их корректировал. Кстати, за это время нефть снова начала подниматься, поэтому если это влияние роста цен на нефть будет давить на цены на жилье, то мой прогноз окажется чересчур пессиместичный по итогам года – больше будет рост. – Доверие к аналитической информации уменьшилось за последние годы? – За период кризиса? Минфин раз в два месяца, а прошлой зимой раз в месяц корректировал свои прогнозы, причем существенно, а я не чаще чем раз в полгода. Ну какое доверие? Дело в том, что экономика находится в состоянии турбулентности, как у самолета, его трясет, кидает. Прогнозировать очень сложно. – Раз вы такие аналогии проводите, то уместен вопрос: испытание турбулентностью аналитика рынка недвижимости выдержала? – Запас прочности есть. Как видите, мои прогнозы пока сбываются. В кризис недальновидные застройщики начали экономить на аналитиках так же, как при советской власти при сокращении штатов увольняли первыми уборщиц. В 1998 году мы это уже видели: кризис начался, всех аналитиков поувольняли или переключили на другие работы. Потом они стали востребованы. И сейчас происходит то же самое. Рынок еще не выровнялся, а мне постоянно звонят и просят кого-то порекомендовать. Это тоже свидетельство того, что рынок выходят из кризиса. Потому что и застройщики, и риэлторы теперь понимают, что без аналитиков никуда не денешься.