«Главное для банка, чтобы объект залога был ликвидным»

   Ведь не секрет, что не каждое жилое помещение может перейти под залог и что размер кредита напрямую зависит от вида и стоимости залоговой недвижимости.

   Подробнее об этом редакция «НА» попросила рассказать Марину Сафронову,  начальника отдела ипотечного кредитования ОО «ЦИК «На Павловском тракте»  Сибирского филиала ВТБ24.

   - Марина Викторовна, расскажите, какая недвижимость может выступать в качестве залога?

   - Объектом залога могут являться различные виды недвижимости: квартиры на вторичном рынке и в строящихся домах; готовые загородные жилые дома с земельным участком; объекты, находящиеся в залоге у банка; гаражи/ машиноместа на вторичном рынке и даже строящиеся гаражи.

   По общему правилу, в качестве предмета ипотеки (залога) рассматриваются квартиры, расположенные в жилых многоквартирных домах. Отдельные комнаты жилого помещения коммунального заселения, находящиеся в общей совместной или личной собственности, а также доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение могут выступать в качестве залога если:

   - в результате заключения ипотечной сделки вся квартира должна перейти в собственность заемщика или заемщика и поручителя-супруга;

   - приобретаемые комнаты или доли оформляются в собственность заемщика или совместную собственность заемщика и поручителя-супруга;

   - заемщик / поручитель-супруг готов предоставить оставшиеся комнаты (доли в праве собственности) в залог банку путем заключения с банком соответствующего договора об ипотеке;

   - жилое помещение, в котором заемщиком или заемщиком и поручителем-супругом приобретается комната или доля, соответствует требованиям банка, предъявляемым к предмету ипотеки.

   В качестве объектов кредитования рассматриваются также гаражи (машиноместа), построенные не ранее 1995 года, которые подлежат государственной регистрации в качестве объектов нежилой недвижимости в следующих гаражных комплексах: (многоуровневые надземные гаражные комплексы, многоуровневые / одноуровневые подземные гаражные комплексы, расположенные под жилым комплексом).

   Добавлю, что объекты недвижимости передаются в залог (ипотеку) банку в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Естественно, что при этом они должны соответствовать определенным требованиям.

   - Каковы же эти требования?

   - Во-первых, жилое помещение должно быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его площадь (в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда).

    Во-вторых, объект недвижимости должен быть оборудован водопроводом, обеспечивающим подачу как холодной, так и горячей воды. Особое внимание при рассмотрении залога уделяется и непосредственно зданию, в котором расположено жилье. Оно не должно находиться в аварийном состоянии или состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением.

   Также очень важно, чтобы право собственности на объект недвижимости отвечало всем требованиям закона: то есть было подтверждено документами, оформленными в соответствии с действующим законодательством, а также отсутствовали обременения, правопритязания или заявленные в судебном порядке права требования.

   Кроме того, все предметы ипотеки должны удовлетворять санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов и соответствовать поэтажному плану. Индивидуальные жилые дома в качестве залога всегда рассматриваются в индивидуальном порядке.

   Главное для банка, чтобы объект залога был ликвидным и  принятым  на страхование.

   Фактическое состояние предмета ипотеки подтверждается отчетом об оценке, подготовленным независимой оценочной компанией. Содержание этого отчета контролируется банком.

    - Вы перечислили требования к жилой недвижимости. А как быть, если в качестве залога выступает гараж?

   - Для гаражей, естественно, существуют отдельные требования, но они не противоречат вышесказанным. Гаражный комплекс также должен подключаться к энергообеспечению и оборудоваться сливной канализацией и также не должен находиться в аварийном состоянии.

   Материал внешних стен должен соответствовать уровню капитальности (кирпич, газобетон и прочее). Само собой, проверяется наличие подъездных путей к гаражному комплексу.

   - Как размер предоставляемых кредитных средств зависит от стоимости залоговой недвижимости?

   - Для определения размера кредита существует ряд расчетных показателей. Один из основных - коэффициент кредит / залог (далее – К/ З), это соотношение суммы кредита к залоговой цене. Он определяет максимальный размер кредита, который может быть предоставлен заемщику.

   Фактическая величина этого соотношения не должна превышать определенного банком максимального регионального значения коэффициента К/З для каждого конкретного кредитного продукта, выраженного в процентах.

   Например, на приобретение квартир установлен норматив коэффициента К/З до 90%; на приобретение  домов с земельными участками до 60%. Размер данного коэффициента в разрезе продуктов нужно уточнять конкретно у сотрудника банка при консультации.

   - Насколько важным является возраст жилых зданий?

   - Эта информация важна, так как при оценке объекта залога необходимо знать год постройки, процент износа здания, не стоит ли дом, в котором находится объект залога, на учете по постановке на снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением, о том, находится ли данный дом в аварийном состоянии. Еще раз подчеркну, что банку важно иметь высоколиквидный залог.

   - При каких обстоятельствах объекты недвижимости не будут приняты под залог?

   - Не допускается предоставление кредита:

   - на приобретение паев / долей и прочего имущества в гаражных комплексах;

   - при наличии печного отопления в деревянных домах с земельным участком;

   - если будущие собственники  - несовершеннолетние, и их доля в праве на    приобретаемое жилье  превышает 50%;

   - если собственником жилого помещения является супруг заемщика;

   - жилое помещение ранее находилось в собственности заемщика (обратный выкуп) или супруга заемщика;

   - если есть обременение права собственности на объект недвижимости:  залог, рента, найм и т.д. (кроме ипотечной программы «Рефинансирование»);

   - если есть правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования на объект недвижимости или обнаружены иные права и претензии третьих лиц, способные в дальнейшем повлечь ограничение или обременение права собственности заемщика и/или права залога банка.

Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»