К 2012 году цены вырастут на 25%

 Ситуацию на рынке жилья анализируют эксперты "РГ": аналитик рынка недвижимости Мария Жукова, генеральный директор компании "ФинЭкспертиза" Агван Микаелян, главный экономист фонда экономических исследований "Центр развития" Валерий Миронов и руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Новоселье: трудный выбор

РГ: Что вы посоветуете нашим читателям: спешить с покупкой квартиры? Или еще год подождать и посмотреть, что будет с рынком.

Миронов: С квартирой можно подождать, если ожидать падение цен на жилье. Но сильное снижение произойдет только в случае серьезного общеэкономического кризиса. А такого пока не предвидится. Поэтому нужно ожидать стагнации цен, и принимать решение исходя из этого.

Репченко: Я бы порекомендовал смотреть и выбирать. Если есть подходящий вариант, который полностью подходит вашим аппетитам, то, нужно, не задумываясь, покупать квартиру сейчас. Так как дешевле в ближайшее время все равно не будет.
    Если подходящего варианта нет, то следует и прибегнуть к тактике ожидания. Я не думаю, что недвижимость будет дорожать прежними темпами, как это было до кризиса, когда 7-10 лет подряд шел постоянный рост цен. Так что сейчас хватать лишь бы что, тоже не целесообразно. Рост цен на жилье пока будет, но после выборов ценовая волна схлынет с рынка.

Микаелян: На данный момент я бы не стал давать каких-то конкретных рекомендаций, поскольку мы по-прежнему находимся в достаточно нестабильном состоянии. Если же говорить о приобретении жилья в ипотеку, то я считаю, что при той системе ипотечного кредитования, которая существует на сегодняшний день в России, эта операция слишком рискованна, если, конечно, у человека нет реальной возможности рассчитаться за жилье в течение ближайших 4-5 лет.

Дороже, значит, дешевле

РГ: Давайте тогда разберемся с ценами. К весне 2012 года жилье может подорожать на 20-25 процентов, прогнозируют эксперты сайта Индикаторы рынка недвижимости. И объясняют это тем, что фондовый рынок перегрет, начнется коррекция вниз (она, кстати, уже идет), и деньги потекут в недвижимость. Однако некоторые эксперты утверждают, что осенью биржи ждет подъем. Если они правы, рост цен на жилье не произойдет?

Миронов: Значимого роста фондового рынка ждать после летних каникул не приходится. Его динамика связана с динамикой инвестиций в промышленное производство, а здесь идет торможение. Но это не означает, что будет рост цен на недвижимость, потому что обостряются проблемы с ликвидностью. И в полнее возможно, что после летних каникул и на фондовом рынке, и на рынке недвижимости произойдет стагнация.

Репченко: Фондовые рынки росли без коррекции уже больше года. И если они продолжат рост, то это будет означать, что продолжается накачка рынков деньгами. Это все равно приведет к тому, что часть дополнительной ликвидности постепенно начнет попадать на рынки недвижимости. Так что недвижимость в любом случае к весне следующего года должна прибавить в цене.

Микаелян: Думаю, рост цен на 20-25 процентов если и возможен, то на относительно небольшой период. Реальный объем сделок по-прежнему невысок, мы пока далеки от докризисных объемов.
То, что недвижимость может стать в нашей стране крайне привлекательным инвестиционным объектом, мы наблюдали во время безудержной гонки цен в течение нескольких лет до кризиса. Но дальнейшее изменение экономических условий серьезнейшим образом скорректировало эти тенденции. И оказалось, что на сегодняшний момент такого объема платежеспособного спроса просто нет.
   В целом, нехватка недвижимости по стране колоссальная, но количество людей, способных приобретать ее по текущим ценам, весьма ограничено. Не уверен, что в нынешних условиях нас ожидает сильный скачок цен.
   Если же представить себе ситуацию, когда большинство инвесторов решат переориентироваться на недвижимость из-за перегрева фондового рынка, то нужно понимать, что и тут вскоре может произойти перегрев. Рынок недвижимости столь же уязвим, сколь и фондовый (если не в большей степени), и так же зависит от множества внешних факторов. Поэтому, думаю, глобального "бегства" инвесторов не должно произойти.

РГ: Что еще может дать толчок ценам на жилье?

Миронов: Общее улучшение ликвидности. Например, возобновится приток капитала в экономику. Если это произойдет, то, в связи с изменением спроса на мировом рынке и большей склонности к рискам, деньги пойдут не в акции в силу неопределенности ситуации с инвестициями, а как раз на рынок недвижимости. Ведь в этой отрасли потенциал к прибыли пока еще сохраняется.

Репченко: Толчок для цен точно даст рост платежеспособности населения. Но тут ситуация пока тяжелая.

РГ: Если цены к весне 2012 года все-таки поднимутся на 20-25 процентов, тогда, говорят эксперты, не радужными становятся дальнейшие перспективы рынка недвижимости. Что это за перспективы?

Репченко: Рынку грозит стагнация, поэтому возможен откат цен назад. Судите сами, в отрасль приходят спекулятивные деньги, но в отличие от реального спроса они недолговечны. Подобные вклады сначала разогревают рынок, а потом резко уходят, что приводит к падению цен.

Микаелян: Пока я не вижу явных предпосылок для серьезных изменений на рынке. Ситуация кардинально могла бы измениться при наличии дешевых денег. Сегодня же мы наблюдаем обратную картину: Центробанк поднял ставку рефинансирования, а это однозначно отразится на процентных ставках.
     Если приплюсовать к этому существующие ипотечные ставки, стоимость строительства со всеми коррупционными составляющими и крайней неэффективностью производства в отрасли, то того спроса, который смог бы повлиять на развитие рынка, мы не увидим. Считаю, что только когда мы избавимся от этих "гирь", мы сможем говорить о развитии рынка недвижимости и перейти в зону реального спроса, предполагающего и рост цен, исходя из соотношения спрос-предложение.