Как уберечься дольщику от обмана

   Данные схемы продажи не соответствуют закону о долевом строительстве, но, к сожалению, компании вынуждают дольщиков покупать квартиры именно по таким договорам, прибегая к различным уловкам, начиная от снижения покупной стоимости продаваемых объектов, заканчивая ссылкой на солидность и статус застройщика, который якобы никогда не обманет.

   Выясните причину невозможности заключения основного договора

   Необходимо выяснить у представителя застройщика причину невозможности заключения основного договора, минуя предварительный.

   Отвечая на данный вопрос, застройщики обычно указывают, что им необходимо время для подготовки документов для регистрации основного договора – как правило, от 3 до 8 месяцев, или же ссылаются, что предлагаемая ими схема - это стандартная практика и все новостройки оформляются данным путем для того, чтобы застройщик мог убедиться, что покупатель способен оплатить основной договор.

   «Часть застройщиков действительно в дальнейшем заключают и регистрируют договоры долевого участия согласно ФЗ № 214, – отмечает адвокат Олег Сухов. - Но существуют случаи, когда компании предлагают подписание предварительных договоров ввиду того, что не могут зарегистрировать основные договоры долевого участия.

   Поэтому, настоятельно рекомендую запросить у застройщика предоставить на обозрение хотя бы один надлежащим образом зарегистрированный договор долевого участия по выбранному вами дому».
Выясните, имеются ли полномочия у застройщика на строительство
Следует проверить, имеются ли полномочия у застройщика на строительство.

   Попросите продавца ознакомить вас с постановлениями органов власти о предоставлении инвестиционно-строительной компании права на осуществление строительства, инвестиционный контракт, дополнения к нему и, договор на аренду или свидетельство о праве собственности на земельный участок, разрешение на строительство, в зависимости от ситуации, иные документы.Убедитесь в наличии в предварительном договоре срока заключения основного договора.

   Необходимо, чтобы в предварительном договоре долевого участия в строительстве присутствовали все существенные условия, обязательные для основного договора, согласно ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

  Цена и условия оплаты

   Следует опасаться, когда цена (обеспечительный платеж) предварительного договора меньше стоимости будущей квартиры. Также стоит знать, что если договор не содержит условий об оплате, и оплата оформляется отдельным соглашением, либо путем приобретения у застройщика ценной бумаги – данная сделка сомнительна.

   «Обязательно рекомендую проверить, не находится ли предполагаемое к покупке недвижимое имущество под залогом у банка. Если имеется не снятый залог, заключать договор нельзя».

   Двойные продажи – самая большая опасность предварительных договоров

   Самую большую опасность при заключении предварительного договора долевого участия представляют двойные продажи, так как в отличие от договора долевого участия в строительстве, предварительный договор не проходит государственную регистрацию. Следовательно, возникает риск двойных продаж.

Олег Сухов

Restate.ru.