Какова цена недвижимости для банка?
О том, почему же так происходит, редакция «НА» попросила рассказать Евгения Госькова, генерального директора оценочной компании «Бизнес-эксперт».
- Евгений Сергеевич, расскажите, как оценивается жилье, выступающее предметом залога для банка?
- Так же, как и любая другая недвижимость. Основным ценообразующим фактором, который влияет на стоимость, является состояние квартиры и дома. Местоположение жилья лишь определяет ценовой диапазон, характерный для конкретного района города.
Почти незначительно на стоимости недвижимости отражаются все остальные возможные нюансы: металлическая дверь, пластиковые окна, балкон, телефон, этаж и тому подобное. Главное – это техническое состояние квартиры.
- Какие трудности возникают с оценкой недвижимости, выступающей предметом залога?
- Трудностей непосредственно с оценкой, как правило, не возникает вообще. Другой вопрос, что не все жилье, что мы оцениваем, может перейти под залог. Надо сказать, что у каждого банка свои требования к предмету залога.
Но, например, ветхим, аварийным, с высоким процентом износа домам никогда не суждено перейти под залог. Основополагающим всегда оказывается наличие исправных инженерных коммуникаций: электричества, теплоснабжения, водопровода, обеспечивающего как холодной, так и горячей водой.
Ведь конкретная недвижимость выступает неким денежным эквивалентом и должна оставаться ликвидной на протяжении более десятка лет.
- Оценщики, как и риэлторы, ориентируются на рыночную стоимость недвижимости. Почему же озвученная ими стоимость так часто разнится?
- Не стоит забывать, что рыночная стоимость предполагает типичного продавца и типичного покупателя, поэтому в отчете оценщиков всегда отметаются те факторы, которые присущи конкретной сделки.
Не секрет, что многие люди готовы купить конкретную квартиру на 50-100 тысяч рублей дороже только потому, что их ребенок не будет постоянно переходить оживленную проезжую часть по дороге в школу, или потому, что покупатель вырос в этом дворе и не хочет менять привычную для себя атмосферу.
В действительности недвижимость благодаря этим факторам может быть продана гораздо выше ее рыночной цены, но никогда они не будут учитываться оценщиками. Лишь косвенно при оценке принимаются в расчет проведенный ремонт, встроенная мебель. И тому есть серьезная причина. Когда стартовала ипотека в 2002 году, позиция банков была единогласна в том, чтобы не учитывать ремонт вообще.
Потому что в момент наступления дефолта, в квартирах не остается ничего, нет даже того минимума, который прописан сейчас в жилищном кодексе. В своей работе оценщикам часто приходится сталкиваться с дефолтными квартирами, в которых нет ни мебели, ни розеток, ни сантехники, снимают даже половое покрытие и обдирают потолок.
Именно из-за таких моментов, мебель, ремонт и все остальное не играют для банка никакой роли: через 10-15 лет первоначальное наполнение квартиры может сильно измениться. А вот для реальных покупателей, которым важно здесь и сейчас, далеко не безразлично наличие встроенной мебели и хорошего ремонта.
- Скажите, а как оцениваются земельные участки?
- Стоимость земли определяется на основе рыночных цен на другие свободные участки, находящихся в том же микрорайоне или сопоставимом с ним. Если на земле располагается дом, то он оценивается отдельно, а потом их стоимость суммируется.
Кадастровая стоимость земельных участков в данном случае не играет никакой роли, потому что к рынку она имеет отношение очень опосредованное. По ней лишь определяется размер налога для государства.
Оценщики всегда ориентируются лишь на рыночную стоимость, актуальную для данного региона и на сегодняшний момент времени.
Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:




Барнаул
Белокуриха
Бийск
Заринск
Змеиногорск
Камень-на-Оби
Новоалтайск
Рубцовск
Славгород
Яровое
Горный Алтай
Алтайский
Баевский
Бийский
Благовещенский
Бурлинский
Быстроистокский
Волчихинский
Егорьевский
Ельцовский
Завьяловский
Залесовский
Заринский
Змеиногорский
Зональный
Калманский
Каменский
Ключевский
Косихинский
Красногорский
25 июня 2012 в 19:22