Когда предварительный ДКП жилья можно считать основным договором

Как пояснил Суд, если предварительный договор обязывает покупателя до заключения основного договора уплатить стоимость жилья или ее существенную часть, его нужно квалифицировать как ДКП с условием о предварительной оплате.

В этом деле, заметил ВС, истец ставил вопрос о признании предварительного договора основным и признании за ним права собственности на спорную квартиру в связи с исполнением им всех условий ДКП. Однако суды сочли, что основной ДКП не был заключен сторонами, а заключенный между ними предварительный договор основным не является, поскольку содержит лишь обязательство по заключению такого договора в будущем. Между тем из содержания обжалуемых судебных постановлений следует, что судами фактически рассмотрены не заявленные требования о признании предварительного договора купли-продажи основным, а требования о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи, которые им не заявлялись. При этом надлежащей оценки фактически заявленным требованиям в обжалуемых судебных постановлениях не дано.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» Верховный Суд напомнил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем основной договор о продаже имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор нужно квалифицировать как ДКП с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК к такому договору не применяются, однако в этом деле такие разъяснения нижестоящими судами не были учтены, заметил ВС.

 Определение ВС РФ по делу № 20-КГ23-10-К5