Не в ставках счастье

Уже в 2012 году каждый четвертый россиянин сможет купить квартиру в ипотеку. В этом уверено российское правительство, которое на днях утвердило долгосрочную стратегию развития ипотеки. Она предполагает снижение ставок по кредитам и увеличение сроков выдачи займов. Эксперты предупреждают: нужно еще найти источники длинных и дешевых денег и повысить доходы населения. Целевые показатели утвержденной Правительством РФ «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ 2030 года», на первый взгляд, поражают своим оптимизмом. Предполагается, что доля семей, способных купить жилье самостоятельно или с помощью заемных средств, к 2012 году увеличится до 23% (против 17% в 2009-м), а к 2030-му достигнет 60%. Количество выданных кредитов, рассчитывают авторы программы, может увеличиться со 130 тыс. в 2009 году до 490 тыс. в 2012-м и 873 тыс. к 2030-му. Авторы программы намерены добиться этого благодаря существенному снижению процентных ставок и увеличению сроков кредитования. Если в 2009 году средневзвешенная ставка превышала уровень инфляции на 5,6%, то уже в 2012-м разрыв составит 3,3%, а в 2030 году — и вовсе 1%. Средний срок кредитования за это время должен увеличиться с 16,5 до 32 лет. Стратегия предусматривает три этапа: первый (2010-2012 годы) – посткризисное восстановление рынка, второй (до 2020 года) – его динамичное развитие и третий (до 2030-го) – приближение рынка к насыщению. «По количеству выдаваемых кредитов планы вполне реальные, - считает заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка Игорь Жигунов. - Динамика первого полугодия 2010 года уже показывает положительный тренд роста объемов ипотечных сделок». За январь-май 2010 года в России было выдано 85 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 105 млрд рублей. Объем выдачи возрос в 2,36 раза по сравнению с пятью месяцами 2009 года, заявил вице-премьер по социальным вопросам Александр Жуков. По словам начальника отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного агентства Сергея Милютина, доля сделок по приобретению недвижимости с помощью ипотечного кредита до кризиса составляла 16-18% и в ближайшем будущем она, скорее всего, останется в рамках 20%. Поэтому не стоит опасаться, что развитие ипотеки окажет существенное влияние на темпы роста цен на недвижимость, считает Сергей Милютин. Куда большую роль играют другие факторы – например, улучшение качества жилья. По его словам, у властей есть инструменты, позволяющие сдерживать бурный рост цен. Это, например, выкуп жилья для государственных нужд по фиксированным ценам, а также контроль за ценами на строительные материалы. «Если банки начнут активно кредитовать долевое строительство, это поможет застройщикам завершить многие начатые объекты. Большие объекты, например «Северная долина» Главстроя в Петербурге, очень нуждаются в кредитах», - говорит директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев. Банки самостоятельно вряд ли смогут выдавать кредиты по ставкам, превышающим уровень инфляции лишь на 1-2%, полагает аналитик Альфабанка Лейла Шарифуллина. Ставки по депозитам должны превышать инфляцию на несколько процентов, иначе вкладчики просто не понесут деньги в банки, поясняет она. Кроме того банкам нужно покрывать свои операционные расходы. Поскольку предсказать динамику инфляции на десятки лет невозможно, увеличение сроков кредитования при сниженных ставках может привести к росту популярности плавающих ставок, привязанных к ставкам Libor и MosPrime. Это увеличит и долю договоров ипотеки, которые предполагают изменение ставки в зависимости от макроэкономических условий. Чтобы цифры, указанные в программе, переместились из графы «прогноз» в графу «факт», нужно заметно увеличить доходы населения. «В России есть проблемы с доступностью жилья, а не с доступностью ипотеки, - говорит эксперт Центра развития ГУ ВШЭ Дмитрий Мирошниченко. – Снижение ставок не сильно поможет небогатым людям, гораздо важнее уровень цен на само жилье. В этом корень зла, и государство обязано обратить внимание именно на эту сторону вопроса». «Увеличение количества семей, претендующих на кредит, с 17% до 60% требует увеличения их дохода до уровня минимум в 25-30 тыс. рублей в месяц для городов где сумма кредита 600-700 тыс. рублей и как минимум до 60-70 тыс. рублей для крупных городов, где для покупки жилья необходим кредит от 1,5 млн рублей», - подсчитал Игорь Жигунов. Кроме того, необходимо, чтобы у банков было достаточно источников долгосрочного и дешевого фондирования. Фондируясь годовыми депозитами, очень рискованно выдавать ипотеку на 30 лет, говорит Лейла Шарифуллина. Необходимо создание внутреннего российского рынка долгосрочных ресурсов, полагает Игорь Жигунов. «Сейчас в российской экономике длинных и дешевых денег нет в принципе, - говорит Дмитрий Мирошниченко. - Предоставить дешевое и долгосрочное фондирование может только государство. Но и это не выход: если государство выделит небольшие средства на поддержку ипотеки, это вряд ли изменит общую картину, а вброс значительных сумм может привести в конечном счете к неоправданному росту госрасходов, за сокращение которых неустанно борется Минфин». БН.ру