Недвижимость и налоги. Консультации специалистов.

   На вопросы читателей «Недвижимость Алтай», связанные с основными разделами налогового кодекса, отвечает Татьяна Пятковская, налоговый консультант компании «ПРОКС».

   Налоги для нерезидентов.

   Развитие рынка недвижимости нашего города идет полным ходом и нередко агентствам недвижимости случается заключать сделки с участием физических лиц не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации.

   Эта категория лиц не обладает правом на использование имущественного налогового вычета и кроме того сумма налога с продажи имущества для них гораздо выше, чем для резидентов и составляет 30 процентов.

   - Кто же такие резиденты и нерезиденты?

   Согласно п.2 ст.207 НК РФ в целях обложения НДФЛ к налоговым резидентам относятся физические лица, фактически находившиеся в РФ не менее 183 календарных дней (шесть месяцев) в течение 12 следующих подряд месяцев.

   При этом период нахождения физического лица в Российской Федерации не должен прерываться на периоды выезда за пределы страны для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения. Эти данные подтверждаются соответствующими пометками в паспорте о пересечении границы. И, следовательно, все другие физические лица являются нерезидентами.

   Выходит, что статус налогоплательщика зависит от количества календарных дней, которые он фактически находился на территории РФ, а не от гражданства. А при определении статуса резидента принято брать период – 12 месяцев, предшествующих дате получения им дохода, чаще всего такой датой является день заключения договора купли-продажи.

   - Получается, что при реализации недвижимости нерезидент должен будет оплатить налог в полном объеме?

   Перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ, определен в ст.217 НК РФ. П.17.1 указанной статьи к таким доходам относит те, что получают налоговые резиденты РФ с продажи квартиры и доли в ней, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика - три и более года. Отметим, что данная норма действует с 1 января 2010 года (п.2ст.6 ФЗ от 19.07.2009 N 202-Ф3) и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года (п.4ст.5 ФЗ от 27.12.2009 N368 Ф3).

   Следовательно, НДФЛ не облагаются только доходы резидентов от продажи квартиры, находящиеся в собственности более трех лет, нерезиденты в данном случае не освобождаются от уплаты налога.

   - Где должен оплачивать налог нерезидент, если большую часть времени он проводит вне территории Российской Федерации?

   Там, где российское и иностранное законодательство пересекаются, вступают в силу международные договоры. Приоритет положений международных договоров РФ, касающихся налогообложения и сборов, над нормами российского налогового законодательства закреплен статьей 7 части 1 НК РФ.

   В настоящее время РФ заключены, ратифицированы и действуют несколько десятков международных договоров с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения (преимущественно в форме Конвенций и Соглашений).

   Согласно этим договорам капитал, представленный недвижимым имуществом, которое принадлежит лицу с постоянным местопребыванием в одном Договаривающимся государстве и находится в другом договаривающимся государстве, может облагаться налогом в этом другом Государстве.

   Кроме того, международным договором разрешается произвести зачет налога, уплаченного в одном договаривающимся государстве, в счет налога, уплачиваемого в другом – в государстве места пребывания. Так что, не заплатив этот налог в России, налогоплательщику все же не удастся избежать его оплаты вовсе.

   - Но есть ли альтернативы подобным сделкам, где нерезиденту не придется платить налог в 30 процентов?

   Да, конечно. Продавец может пойти несколькими путями.
К примеру, превратиться в резидента страны, то есть прожить в России 183 дня до заключения договора о купли-продажи. Этот вариант бывает не очень удобен, поскольку придется сменить место работы или учебы, не говоря уже о месте жительства.

   Или подарить свою квартиру близким родственникам, чтобы уже они, пользуясь преимуществами резидента, продали квартиру. Однако в данном случае налог все же должен быть уплачен, хотя и в меньшем объеме – по ставке в 13%, поскольку имущество находилось в собственности налогоплательщиков менее трех лет.

   Следует сделать вывод, что если граждане страны собираются надолго покинуть территорию Российской Федерации, а в последующем им, возможно, понадобиться продать свою недвижимость, то лучше позаботиться об этом заранее. Иначе налог с продажи квартиры найдет своего адресата и в другом государстве.

Записала Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»