Новый дом взамен старой квартиры. Как это сделать.

Среди жителей Барнаула по-прежнему не ослабевает тенденция покидать свои тесные квартиры в высотных домах и переезжать поближе к земле, в пригород. Где можно почувствовать себя намного комфортнее,  наслаждаться чистым воздухом и присутствием рядом с домом гаража и бани. Привлекает также большее количество квадратных метров, отсутствие соседей за стенкой и значительная разница в коммунальных платежах. О преимуществах отдельного дома перед квартирой можно говорить долго, но как осуществить  свою мечту и переехать в новый, только что построенный с учетом всех твоих пожеланий дом? Оказывается, это не так уж и сложно. Более того, придумана целая система, как это возможно сделать с наименьшими потерями в отношении как времени, так и финансов. Среди агентств недвижимости города Барнаула становится популярной новая услуга: организация строительства частного дома с одновременной реализацией старой квартиры.

Николай М. очень давно мечтает о собственном доме. Планирует продать свою «двушку» и построить дом в пригороде. Перед ним возникает  целый ряд задач, которые нужно решить одновременно: организовать продажу, подобрать и купить на вырученные деньги земельный участок и осуществить строительство. И это не говоря о том, что после отчуждения квартиры нужно где-то жить, а строительство контролировать. Молодой человек слышал, что различные агентства недвижимости предлагают помощь в решении подобных вопросов, тем не менее, обращаться за помощью к специалистам он не торопится. В чем же причина? «Честно признаться, вся эта процедура вызывает у меня недоверие, - рассказывает Николай. – Я не уверен, что строительство будет осуществляться на должном уровне, а не на гране жесткой экономии, как это часто бывает. Не представляю также, как контролировать процесс продажи. Кто мне даст гарантии, что риэлтор продаст квартиру по максимальной цене, а не по средней, положив себе разницу в карман? Да и стоимость такой услуги, наверняка, обойдется недешево».

Опасения Николая понятны, но, как утверждает Борис Останин, директор агентства недвижимости «Городъ», который уже несколько лет занимается предоставлением услуг в этой сфере, не имеют под собой основания. «Привлекательность этой услуги, прежде всего, состоит в том, что подобрать оптимальный вариант, соизмеряясь с предпочтениями и финансовыми возможностями, очень легко. К примеру, произвести обмен небольшой  квартиры на недостроенный  дом либо готовый дом без отделки, но с большим количеством квадратных метров. Это позволит клиенту сэкономить время и с минимальными затратами – значительно улучшить жилищные условия. А развеять все сомнения очень легко, - говорит он, - Достаточно лишь внимательно ознакомиться с процессом, который происходит после заключения договора по оказанию этой услуги».

Итак, что же представляет собой этот сервис? Выделим основные этапы.

1.Заключается договор с агентством недвижимости о реализации квартиры. Стоимость этой услуги чаще всего выражается в процентах (до 5%), следовательно, риэлторам будет выгоднее для себя продать ее как можно дороже.

2.Заключается договор подряда с застройщиком. На этом этапе определяются пожелания клиентов в отношении дома, высчитывается примерная стоимость затрат на строительство, соизмеряется со стоимостью квартиры и оговаривается необходимость в дополнительных вложениях. Как правило, расчет сводится к тому, чтобы свести все затраты к стоимости квартиры. Агентство недвижимости выступает здесь сопроводителем, благодаря чему застройщик получает четкое представление о той сумме, на которую он должен ориентироваться.

3. Заключается договор по выбору и покупке земельного участка. Сотрудничество риэлтерской компании и застройщика проходит на этом этапе наиболее тесно. Поскольку итоговый выбор участка зависит не только от пожеланий клиента, но и от необходимых параметров для осуществления строительства: характера грунта и возможности подведения коммуникаций. Известно, что если участок выбран грамотно, то закладка фундамента и подведение коммуникаций обойдутся вам в меньшую сумму.

4. Составляется смета на строительство. Для оптимальной реализации средств оговаривается и фиксируется каждая деталь: необходимое количество комнат, общий метраж, наличие гаража, тип кровли, характер  внутренней отделки или полное ее отсутствие и т.д. Иногда заказчик готов выполнить часть работ самостоятельно: к примеру, если он занимается установкой пластиковых окон, входных дверей, отделкой помещений и др. Это приводит к  уменьшению ранее обозначенных затрат, и позволяет застройщику направить сэкономленные деньги на выполнение других работ, например, по внутренней отделке помещения или благоустройства территории.

5. Реализация квартиры и поиск участка под строительство. На этом этапе риэлторы выполняют сбор необходимых документов для продажи и активно работают с потенциальными покупателями, делая все возможное для того, чтобы реализовать квартиру по максимально высокой цене.

6. Продажа квартиры с одновременной покупкой земельного участка. На этом этапе заказчики лишаются жилья и временно переезжают на съемную квартиру. Иногда агентство недвижимости предлагает пожить в квартире из собственного фонда, разумеется, при его наличии. Иногда предоставляет услуги по аренде жилья с максимально возможными скидками. Но чаще всего заказчик сам находит себе подходящий вариант: у родственников либо на съемной квартире, поблизости от застройки, чтобы лучше контролировать процесс строительства.

7. Повторное согласование сметы. Затраты на покупку земельного участка могут оказаться больше или меньше ожидаемых, это потребует дополнительного согласования с объемом и характером строительных работ.

8. Строительство дома. Этот процесс можно и нужно контролировать. Так вы обеспечите уверенность в качестве строительства и будете знать, на какой глубине проходят водонапорные трубы, какие из стен несущие, где проложена электропроводка и прочее.

9.Сдача дома в эксплуатацию, получение на руки свидетельства о собственности и долгожданное новоселье.

«Процесс строительства занимает в летнее время от двух до трех месяцев, - продолжает разговор Борис Останин. – Длительность светлого времени суток позволяет работать в три смены, чем не может похвастать зимний период. Полностью процедура обмена квартиры на новый дом занимает не более полугода».

Стоит сказать, что описанный выше алгоритм работ – не единственная схема в данном виде услуг. К примеру, агентство недвижимости «Держава» предлагает и другие варианты. «Очень часто клиенты хотят не просто обменять квартиру на дом, а максимально улучшить свои жилищные условия, - рассказывает директор агентства Игорь Карпочев. – Поэтому они не удовлетворяются стоимостью квартиры и готовы привлечь дополнительные вложения. Таким клиентам даже подыскивать временное жилье не придется. Дело в том, что для начала строительства необходима лишь часть средств (как правило, половина), этот этап и проходит на привлеченные средства. И здесь мы готовы помочь с оформлением документов и выбором наиболее оптимальной ипотечной программы для этой цели. Когда же строительство близится к завершению, происходит реализация квартиры и заказчик полностью рассчитывается с застройщиком. После чего, сразу же из своей квартиры переезжает в новый дом. При желании клиента, можно разработать и другие варианты решения этого вопроса».

Как оказалось, с помощью агентств недвижимости произвести обмен своей старой квартиры на новый дом не так уж и трудно, было бы желание и немного смелости, чтобы сделать первый шаг. Но что же ждет Николая, который все-таки намерен действовать самостоятельно?

Во-первых, для продажи квартиры ему все-таки придется обратиться к риэлторам. Иначе при отсутствии у него специальных знаний и навыков он не сможет продать ее по максимально высокой цене. И пусть агенты по недвижимости будут его хорошие знакомые, но, тем не менее, любой труд должен быть оплачен. Итак, при средней стоимости двухкомнатной квартиры в 1,5 миллиона в его районе, как минимум 1% он отдаст риэлтору, а значит минус 15 тысяч рублей.   Теперь Николай должен приобрести участок под строительство. Оптимальным по цене вариантом он определил для себя  участки, допустим, в поселке Новомихайловка. С возможностью подвода всех коммуникаций стоимость участка обойдется ему как минимум в 300 тысяч. Остается 1млн 185 тысяч рублей. Отнимем средства, которые необходимо потратить на аренду жилья на время строительства. Даже по минимальным срокам за 3 месяца уйдут еще 30 тысяч рублей. Итого 1155 рублей. А ведь строительство даже  не начиналось. Сможет ли Николай построить дом по своему проекту за эту сумму, он не знает. Так или иначе, необходима помощь строительных работников. Надежнее обратиться к застройщику, который реально представляет стоимость работ, строительных материалов и несет ответственность за качество строительства. Получается, что Николай проделает все тот же путь, от риэлтора к застройщику и потратит не меньшие суммы. Так не проще ли сразу обратиться в агентство и спокойно заниматься своими делами, пока специалисты будут выполнять за вас всю необходимую работу?! Каждый вправе решать сам.

Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»