О самовольных постройках

Если Вам объявили, что Ваш дом (гараж, баня или другое подобное строение) является самовольной постройкой, не нужно опускать руки. Не всякая самовольная постройка подлежит сносу. Закон дает Вам возможность ее узаконить, получить необходимые документы и в последующем распоряжаться по своему усмотрению. Подобное узаконение осуществляется исключительно в судебном порядке. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, закон разделяет 2 вида самовольных построек – те, которые построены на не отведенных для этого целей земельном участке, и те, которые построены при отсутствии необходимых разрешительных документов на земельном участке, находящемся у застройщика на законном праве. В первом случае, как это ни печально, узаконить такую постройку не представляется возможным. Вытекает этот вывод из уже упомянутой статьи 222 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом в случае, если земельный участок, где осуществлена постройка, находится у этого лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. Во втором случае узаконить Ваше строение вполне возможно. В общих чертах узаконение самовольной постройки выглядит следующим образом. Прежде всего, необходимо обратиться в отдел (комитет) по архитектуре муниципалитета с целью получение положительного технического заключение на строение. Эта процедура платная. Имея на руках подобное заключение, Вы можете смело обращаться в суд с заявлением о признании права собственности на самовольную постройку. Техническое заключение будет являться основанием для признания судом Вас собственником недвижимого имущества. С вступившим в законную силу решением суда следует обратиться в Росрегистрацию для регистрации Вашего права собственности. Как видите, узаконение самовольного строения дело несложное, однако этот процесс потребует времени, определенных затрат и (если Вы решили самостоятельно заниматься этим делом) терпения. Узаконение пристроя Пристрой к дому, к гаражу, к летней кухне, наконец, к даче. Все эти вопросы нам знакомы. Никто не делает это так, как требует того Закон. А требования Закона сопряжено с разрешительной системой. То есть, прежде чем строить нужно обратиться в Архитектуру района, выяснить, возможно ли строительство пристроя, или нет. Если возможно, то нужно обратиться в проектную организацию и сделать проект пристроя, а затем только начинать строительство. В действительности же бывает все наоборот. Сначала строим, кто и как умеет, у кого как получается в зависимости от объема денежных средств и возможностей, а затем или пытаемся узаконить, или живем так без документов. Конечно же, жить можно до момента продажи, так как продать такой объект невозможно пока не произойдет узаконение пристроя. Конечно же, получить положительное техническое заключение на данный пристрой, с подписями всех необходимых служб, особого труда не составит. Вопрос лишь в земельном участке. Если основное строение, например дом, построен на отведенном для этих целей земельном участке, то узаконить пристрой можно, если документов на землю нет, то и пристрой узаконить тоже нельзя, как нельзя узаконить и сам дом. Так как, статья 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка» предусматривает, что 1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Таким образом, можно сделать вывод о том, что если есть документы на землю, то в большинстве случаев узаконить пристрой можно, если нет документов на земельный участок, то и узаконить пристрой нельзя. Проблемы государственной регистрации прав на гаражи и погреба С изменением действующего законодательства меняются и подходы к регистрации прав на объекты недвижимости. В действующий Федеральный закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997г № 122-ФЗ каждый год вносятся поправки, усложняющие порядок регистрации и требования к предоставляемым документам. Если обратиться к статистике г. Барнаула, то по данным районных Администраций, в городе насчитывается более 700 погребных и гаражных строительных кооперативов, и из них менее половины предоставили документы, необходимых для государственной регистрации прав на гаражи и погреба. Остальные продолжают осуществлять сделки (купли-продажи, обмена, дарения) без надлежащих документов, на свой страх и риск. Между тем, как показывает судебная практика, доказать свое право собственности на тот или иной гаражный бокс или погребную ячейку без наличия необходимых документов бывает очень сложно, а иногда и просто невозможно. Для того чтобы каждый гражданин мог купить или продать гараж, или погреб на законных основаниях, и зарегистрировать свое право собственности в Федеральной регистрационной службе, необходимо чтобы председатель кооператива предоставил пакет документов, необходимых для проведения государственной регистрации прав на гаражный бокс, или погребную ячейку. Так, предоставляются в виде заверенных копий следующие документы: - учредительные документы кооператива (Устав, постановление о регистрации кооператива, свидетельство ГНИ о государственной регистрации юридического лица), - списки членов кооператива, - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, - документы о предоставлении земельного участка, - технический паспорт БТИ, - выписку из протокола собрания об избрании председателя и казначея. В органах регистрации формируется юридическое дело на кооператив. Граждане в индивидуальном порядке предоставляют: - справку о выплате пая, или договор, выписку из технического паспорта с кадастровым номером на гараж или погреб, с планом объекта, - для сделки нотариально заверенное согласие супруга на продажу, - договор купли–продажи. Как видно из приведенного перечня документов, сложного ничего нет. Однако, все вопросы возникают в основном из-за НЕ-предоставления каких-либо документов председателями кооперативов в органы регистрации, и в связи с этим гражданин не может зарегистрировать свои права на гараж или погреб.