Почему многоквартирники оказываются вне закона
Выявлением и предупреждением нарушений в строительной сфере занимается инспекция по надзору в строительстве. Именно эта организация борется с проблемой «самостроев».
Однако единственной мерой воздействия инспекции по факту таких нарушений является административное наказание в виде штрафов. Но, несмотря на внушительные размеры штрафов (для юридических лиц - от 500 тысяч до одного миллиона рублей, на граждан от 2 до 5 тысяч рублей; на должностных лиц и предпринимателей - от 20 до 50 тысяч рублей), проблема незаконного строительства в Алтайском крае остается очень острой.
Как вырастают незаконные дома
Для строительства индивидуального жилого дома, то есть отдельно стоящего, с количеством этажей не более чем три и предназначенного для проживания одной семьи, не требуется проведение государственной экспертизы проектной документации и не предусмотрено осуществление строительного надзора.
Поэтому некоторые недобросовестные застройщики приобретают правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, а потом под видом индивидуального начинают возводить многоквартирный дом, на строительство которого должны быть специальные разрешительные документы.
После завершения строительства, собственник объекта самостоятельно определяет доли в таком доме и производит отчуждение долей по сделкам в пользу третьих лиц. С этого момента дом, предназначенный для проживания одной семьи, обретает функции многоквартирного, со всеми вытекающими последствиями.
Как показывает практика, застройщики возводят такие жилые объекты фактически бесконтрольно, в отдельных случаях грубо нарушая нормы площади застройки, этажности, пожарной безопасности, технических условий эксплуатации, без учета интересов смежных землепользователей.
Проживание в таких домах представляет потенциальную опасность для жильцов. Цена квадратного метра жилой площади в таких домах несколько ниже рыночной, что собственно и привлекает покупателей, но его эксплуатационные качества, как правило, не выдерживают никакой критики.
В различных инстанциях края сегодня рассматриваются многочисленные жалобы, связанные с проблемами по электро-, тепло-, водоснабжению и водоотведению, поскольку в домах проживает в несколько раз больше человек, нежели позволяют возможности инженерных сетей.
Ярким примером такого объекта в Барнауле является 4-х этажный жилой дом с административными помещениями по ул. 4-я Западная, 29а – застройщик гражданин Афанасьев. В 2007 году инспекция выявила факт самовольного строительства объекта уже на завершающей стадии.
Застройщик был привлечён к административной ответственности, после чего представил свидетельство о регистрации права собственности на самовольную постройку. Уже в 2009 году в инспекцию поступила коллективная жалоба граждан-жильцов указанного дома на недостатки, допущенные при строительстве.
В рамках полномочий инспекции принятие каких-либо мер не представлялось возможным, в то же время, с учетом рекомендаций инспекции, при ее участии в суде гражданами получены положительные решения судов по искам о применении последствий недействительности ничтожных сделок купли-продажи помещений в данном жилом доме.
В январе 2011 года с жалобами в инспекцию Алтайского края по надзору в строительстве обращались собственники квартир четырехэтажного дома по ул. Целинная, 1а: промерзают стены дома, наблюдаются существенные теплопотери в чердачном пространстве, чердак заметает снегом, не работает вентиляция.
А годом раньше жаловались жители квартир пятиэтажного жилого дома по улице Весенней, 16а: вентиляция работает в обратном направлении, перекрытие и стены имеют многочисленные трещины, отвалилась облицовочная плитка.
Подобные заявления имелись в октябре 2010 года от собственников дома по улице 4-ая Западная,27/Северо-Западная,80.
Методы борьбы с «самостроем»
Поскольку самовольные постройки в первую очередь нарушают публичные интересы муниципальных образований, последним и дано наиболее эффективное средство борьбы с «самостроем» – обращение с иском о сносе самовольных построек.
Однако в настоящее время большая часть самовольно построенных объектов эксплуатируется, так как застройщики более оперативно завершают строительство и регистрируют право собственности на объекты в Федеральной регистрационной службе в упрощенном порядке, что само по себе является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе данного объекта.
Тем не менее, были в Барнауле случаи, когда суд принимал решение о сносе незаконно построенного многоквартирного дома (сейчас, к примеру, такое решение исполняется в отношении 4-этажного дома по улице Геодезической, 53), или об отказе в признании прав собственности на такие объекты.
ул. Геодезическая, 53. Здание уже разбирают.
Наиболее яркие примеры дел:
- арбитражным судом края отказано в признании права собственности на многоквартирный жилой дом по ул.Краевая, 252, на объект общественного назначения по ул. Трактовая, 50 (помещения подвала после реконструкции), по ул.Сельскохозяйственная, 1Б, по ул. Энтузиастов, 52, Юрина, 194, Кулагина, 18, в г.Бийске, ул. Социалистическая, 74/1 и др.;
ул. Энтузиастов, 52. Отказано в праве соственности.
- Октябрьским районным суде г.Барнаула: признаны ничтожными сделки по приобретению жилых помещений в многоквартирном жилом доме по ул.4-я Западная, 29 «а» в г.Барнауле; принято решение о признании права собственности за застройщиком на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом по иску администрации Октябрьского района г.Барнаула о сносе самовольно строящегося многоквартирного жилого дома по ул. Смирнова, 31; признаны права на объект по ул. Димитрова, 38 в г.Барнауле;
- в Центральном районном суде г.Барнаула рассматривается иск инспекции о сносе самовольной постройки по ул. Партизанской, 60, 62; иск граждан о сносе многоквартирного жилого дома по пр. Трудовому, 30; иск прокуратуры Центрального района г. Барнаула о признании жилого дома по пр.Сельскому, 62 многоквартирным; иск администрации Центрального района г.Барнаула о сносе самовольной постройки 4-х этажного с подвалом административного здания по ул.Чкалова, 66 и др.
Как уберечься от покупки незаконной квартиры
На официальном сайте инспекции Алтайского края по надзору в строительстве (http://xn--22-glc4bt.xn--p1ai/gosstrojnadzor-inphormacionnye-materialy) размещен Перечень объектов капитального строительства на территории Барнаула, строительство которых ведется или уже осуществлено на земельных участках, не предназначенных под многоквартирную застройку, и по которым имеется информация о нарушении градостроительных норм и правил.
Этот перечень общедоступен, постоянно корректируется и дополняется. На данный момент в нем упоминается 19 объектов недвижимости, все они расположены непосредственно на городской территории. Эти самовольно-построенные многоквартирные жилые дома имеют различное количество квартир, самое максимальное количество - 217 - зарегистрировано в доме по ул.Гоголя, 24б.
Внешне эти дома выглядят презентабельно и при условии низкой цены, являются очень привлекательными для покупателей.
Но на деле такая, казалось бы, выгодная покупка может обернуться большой трагедией. Поэтому, чтобы не стать заложником подобной ситуации, необходимо очень внимательно подходить к выбору жилья, запрашивать у продавцов и застройщиков правоустанавливающие документы на земельный участок, проверять его целевое использование.
И если дом окажется возведенным на землях индивидуального жилищного строительства, но по факту является многоквартирным, не стоит приобретать его, несмотря на любые уверения застройщика.
Материал подготовлен на основе информации, предоставленной Управлением Алтайского края по строительству и архитектуре, а также инспекцией Алтайского края по надзору в строительстве.
Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай»
Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:
Барнаул
Белокуриха
Бийск
Заринск
Змеиногорск
Камень-на-Оби
Новоалтайск
Рубцовск
Славгород
Яровое
Горный Алтай
Алтайский
Баевский
Бийский
Благовещенский
Бурлинский
Быстроистокский
Волчихинский
Егорьевский
Ельцовский
Завьяловский
Залесовский
Заринский
Змеиногорский
Зональный
Калманский
Каменский
Ключевский
Косихинский
Красногорский
3 октября 2012 в 16:18
3 октября 2012 в 16:34
3 октября 2012 в 17:12
Не согласен с вами.. проблема недобросовестных застройщиков возникает тогда, когда строителям то же государство создает бесконечные административные барьеры.. Почему они очень быстро стремятся построить, а потом все зарегистрировать по упрощенной процедуре? Да потому что по-другому все эти разрешения получаются годами, когда застройщик должен нести расходы по аренде земельного участка и прочее. И это делает стройку невыгодной просто. А все проблемы с качеством опять же по причине того, что стремятся быстро-быстро все закончить.. Так что вместо того, чтобы бороться с самостроем нашим чиновникам не мешало бы сосредоточить свое внимание на упрощении процедуры получения разрешительной документации..
3 октября 2012 в 17:15
4 октября 2012 в 09:52
Не согласен с вами.. проблема недобросовестных застройщиков возникает тогда, когда строителям то же государство создает бесконечные административные барьеры.. Почему они очень быстро стремятся построить, а потом все зарегистрировать по упрощенной процедуре? Да потому что по-другому все эти разрешения получаются годами, когда застройщик должен нести расходы по аренде земельного участка и прочее. И это делает стройку невыгодной просто. А все проблемы с качеством опять же по причине того, что стремятся быстро-быстро все закончить.. Так что вместо того, чтобы бороться с самостроем нашим чиновникам не мешало бы сосредоточить свое внимание на упрощении процедуры получения разрешительной документации..
А ничего, что все эти многоквартирники вырастают там где сетей нет, и в цену квадрата скажем у того же Гатилова включено строительство сетей, а здесь нет и сетей не будет, хотя цена квадрата не намного ниже, а зачастую и выше, чем у нормальных застройщиков. Получение разрешение на строительство не отличается сложностью, не говорите чего не знаете, единственное, что на эту процедуру уходит примерно год. Кроме того все эти дома строятся не на арендных участках, а оформленных в собственность, иначе бы на них нельзя было бы зарегестрировать право собственности даже через суд.
Стройка - это всегда выгодно!!!!!!
4 октября 2012 в 15:40
4 октября 2012 в 17:03
Долго ждать и сложно две разные вещи. Заказали Вы ГПЗУ делают его месяц, заказали проект - еще месяц-два, сдали Вы проект на экспертизу ждёте еще три месяца, дак вы что педали крутите всё это время или какая у Вас сложность? Насчет весенней. Я не говорю за каждый дом, хотя может и там нет. Если Вы не отличаете сети для индивидуального жилья, где большинство таких домов вырастает, и под многоквартирники покупайте квартиры в таких домах, только когда заедет процетов 30 жильцов вода будет в лучшем случае только на 1 этаже, так как давление в трубах не расчитано на подъем выше, да и диаметр труб тоже не способен пропускать большее кол-во воды. Та же история с канализацией, говно на первых двух этажах будет вылетать из унитазов жильцов на метр вверх, и будете постоянно чистить канализационные трубы. Хорошо если с теплом не будет проблем, а то иногда застройщики таких домов даже батареи не ставят. И только риэлторы расхваливают как прекрасны квартиры в этих домах.
5 октября 2012 в 05:23
7 октября 2012 в 01:56
7 октября 2012 в 16:47
7 октября 2012 в 23:05
Прошу прощения за свою неосведомленность, наверно, я что-то пропустила. Какого котенка в "космос"?
8 октября 2012 в 02:20
3 апреля 2013 в 21:45
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Ищу состоятельного мужчину для секса, переписки, отношений и, возможно, брака
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
>>О себе - 18 лет, красивая, стройная, люблю делать м*нeт, не замужем, готовить умею. Пишите в ЛС!
3 апреля 2013 в 21:49
3 февраля 2015 в 15:19