Подешевеет ли жилье в России? Минус 20% от стоимости жилья – миф ?

«Снижение цены жилья на 20% до 2018 года» – именно на этот посыл, прозвучавший в указе «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», подписанном президентом России Владимиром Путиным месяц назад, обратили внимание россияне, в первую очередь.

Подобная инициатива, впрочем как и прошлые разговоры, послания и указы о формировании сегмента доступного жилья, о развитии массового рынка ипотеки, об обуздании административных преград на пути стройки – это всё прекрасно, однако пока их на хлеб намазать не представляется возможным. Да и какая, собственно, россиянину разница – оформляются ли документы на строительство за 470 дней или за 260 (такие цифры называл председатель столичного Комитета государственных услуг), если у него просто не хватает денег даже на скромную квартиру на вторичном рынке?

А вот «минус двадцать процентов» - это конкретика. Сейчас простая московская «однушка» стоит 5 миллионов рублей, а будет стоить через какое-то время 4 миллиона. Можно уже начинать копить деньги на квартиру, скажем, для подрастающего сына.

Однако есть следующий ключевой вопрос – что заставит собственника квартиры (или застройщика) с годами отказаться от лишнего миллиона рублей в условиях ежегодной инфляции 7-10%? В тексте указа прямые инструменты не названы. Ну не писать же, что те, кто не снизит ценник, поедут на новое место жительства в Сибирь.

Ответ на поставленный вопрос не сложен – только конкуренция может заставить снизить рыночные цены. Собственник квартиры из старого фонда никуда не денется, если вокруг него застройщики будут торговать десятками и сотнями квартир по 4 миллиона в новых домах. Тогда зададимся следующим вопросом: а реально ли обеспечить такое развитие событий, чтобы строители начали строить не только много, но и дешево? Взять ту же Московскую область, где средневзвешенная цена новостроек – около 60 тысяч рублей за квадратный метр. Как сделать так, чтобы эта цена стала 48 тысяч рублей?

Строители на конференциях и форумах регулярно докладывают: мы можем по себестоимости строить малоэтажное жильё за 20-25 тысяч рублей за метр, а «многоэтажку» в районе 30 тысяч. Все остальное, что приводит ценник к 60 тысячам, – это цена земли, цена подключения к сетям, цена банковских кредитов и стоимость строительства социальной инфраструктуры. То есть, всё то, что прямо или косвенно управляется или регулируется государством.

Теперь обратимся к тексту Указа: «снижение стоимости … на 20 процентов путём увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья экономического класса».

Чтобы застройщики стали строить много недорогого жилья по сниженной цене, необходимо обеспечить им привычную рентабельность. В убыток себе никто строить не будет. У государства на выбор четыре опции: снижать стоимость стройматериалов и труда (1); снижать цену земли (2); снижать цену сетей и социальной инфраструктуры (3); снижать стоимость девелоперских кредитов (4).

Разберём всё по-очереди.

1) Снижение стоимости материалов и рабочих рук бесперспективно по причине инфляции. Вдобавок, это нанесёт удар по смежным отраслям производства – к примеру, станут нерентабельными построенные не так давно мощности по производству панелей, цемента, других стройматериалов. Снижать же зарплаты – это порождать социальную напряженность.

2) Снижение цены земли. Вот это уже реальный путь. Значительная часть проектов малоэтажного жилья, к примеру, не может стартовать в Подмосковье из-за высоких первоначальных инвестиций в площадку. При нынешней цене кредитов это топит очень интересные идеи возведения жилья. У государства есть огромный резерв – простаивающие земли федеральных ведомств. По ним работает сейчас фонд РЖС, и работает небезуспешно.

3) Снижение стоимости различной инфраструктуры. Здесь все карты в руках у государства. Намечен продуктивный путь – государственно-частное партнерство. Вот по нему и надо, однозначно, идти. Застройщик должен получать готовые сети к площадке и совместно возводить объекты соц.инфраструктуры. И здесь речь не идет о раздаче денег – это именно работа в одной упряжке на общую цель.

4) Снижение стоимости кредитов. Вещь крайне необходимая, с одним только «но»: требуется механизм, жестко ограничивающий перекредитование девелоперами других проектов. Иначе целевой кредит под эконом-класс материализуется в виде свежепостроенного элитного коттеджного поселка, а дом эконом-класса застынет на уровне фундамента. И, конечно, заниматься этим должен особый банк, которому бы государство выделяло дешевые деньги.

Словом, существуют три направления, где государственные усилия способны дать реальную отдачу в виде значительного числа недорогих квадратных метров. И ничего нереального в цифре «-20%» нет. Уберём из разницы между средневзвешенной ценой и себестоимостью здания хотя бы половину, и вот мы уже вышли на уровень 45 тысяч рублей за квадратный метр. Цены упали на четверть.

В Указе есть один внешне противоречивый момент – это требование снижения процентной ставки ипотечного кредита с одновременным увеличением числа выдаваемых кредитов. Мы хорошо знаем, что массовая и дешевая ипотека способствует росту цен. К примеру, то же вполне дорогостоящее ипотечное кредитование привело в нулевые годы в Москве к дополнительному приросту цен на 12-14%. Можно себе представить – к чему может привести дешевая ипотека.

Противоречие это может быть разрешено исключительно массовым строительством жилья, способного полностью поглотить объёмы выдаваемых недорогих кредитов. Если такой баланс будет достигнут, то ипотека не приведёт к формированию зловещего ипотечного пузыря цен.

Одним словом, механизмы реализации цели Указа есть. Деньги у государства есть. Желание строить у застройщиков – тоже. Желание покупать подешевевшее жильё гражданами – тут и речи нет. Осталось просто взять и сделать. Шаг за шагом, настойчиво, педантично и грамотно.

Источник: Профиль