Потребкредиты душат ипотеку?

   Об этом читателям БН рассказывает председатель правления банка DeltaСredit Сергей Озеров.

   – Сегодня средняя ипотечная ставка по подсчетам АИЖК равна 12,4%. А с какого уровня она становится невыгодна банку?

   – В текущих экономических условиях ставки по ипотеке по объективным причинам не могут быть ниже 10,5%. Большинство банков находит деньги для жилищного кредитования через облигационные размещения. В частности, DeltaСredit недавно приобрел 5 млрд руб. под 9,15%.

   – Банкам зачастую приходится выбирать, куда направлять ликвидность – на более прибыльные потребительские кредиты или на ипотеку? В связи с этим вы, как руководитель банка, ориентированного исключительно на ипотечный рынок, отмечаете ли ослабление конкурентной борьбы?

   – Ситуация для нас действительно выгодна. Ведь ряд банков, ранее имевших диверсифицированные кредитные портфели, сегодня сфокусировали все усилия именно на потребительских кредитах. И это, в частности, послужило одной из причин запуска нами этим летом программы рефинансирования для заемщиков других банков.

   – Какие факторы, кроме высокой стоимости фондирования, способствуют нынешнему росту процентных ставок по ипотеке?

   – Ужесточение ипотечного законодательства в отношении кредиторов. Это запрет моратория на досрочное погашение кредита; либерализация условий страхования и «обнуление долга» ипотечного заемщика в соответствии с 405-ФЗ. Наконец, запрет на взимание различных комиссий. Например, комиссии за досрочный возврат кредита.

   Но ведь банковские комиссии при выдаче ипотечных кредитов не исчезли. Просто теперь они включаются в годовые процентные ставки. И в целом все перечисленные «ужесточения» повышают процентную ставку на 1-3 процентных пункта.

   – А в практике вашего банка случаи правоприменения 405-го ФЗ были? То есть происходило ли такое, что заемщик, не имея возможности выплачивать кредит, отдавал банку квартиру, и «набежавшие» сверх стоимости жилья долги списывались?

   – Пока нет. Но, если экономическая обстановка в стране ухудшится, такие случаи будут происходить все чаще и чаще. И банки данный риск закладывают в процентные ставки.

   С другой стороны, практика показывает, что в случае дефолта заемщика после реализации залога остаются незначительные долги. Поэтому нам не нравится не то, что мы можем потерять эти деньги, а принципиальный подход к данному вопросу законодателей.

   Нарушается правило обязательной возвратности кредита. По условиям соглашения, если вы взяли кредит, то обязаны его вернуть с указанными в договоре процентами. А «обнуление» дает дорогу злоупотреблениям. И оплачивают это добросовестные заемщики.

   – Понятно, что в судебной практике по ипотеке у банковской юридической службы первое место занимают суды по задолженностям. А какие суды на втором и на третьем местах?

   – Наверное, не только у нас, но и у всех российских банков второе и третье места по числу занимают судебные разбирательства по различным решениям Федеральной антимонопольной службы и Роспотребнадзора. И предметом спора может выступать что угодно. Например, какие-то положения кредитного договора.

   При этом если в одном регионе представители контролирующих организаций какую-то инструкцию трактуют одним образом, то в другом – совершенно иначе. Возьмем первые тридцать российских банков – за год филиалы каждой из этих организаций претерпевают порядка двухсот внеплановых проверок. Поэтому банки вынуждены содержать достаточно большой штат юристов.

   – Ваша программа «Ипотека по одному документу» еще более либеральна, чем программа ВТБ24 «Победа над формальностями». Отмечаете ли вы переход части таких «специализированных» клиентов из ВТБ24 к вам?

   – Сегмент ипотечного рынка с кредитованием по минимальному числу предоставляемых заемщиком документов в России настолько огромен, что конкурентная борьба начнется не скоро. Пока в этом сегменте места хватило бы не только нам и ВТБ24, а еще десятку банков.

   При этом типичный заемщик по данному ипотечному продукту делится на две категории. Кроме россиян, получающих зарплату «в конвертах», это крайне занятые специалисты. Так, например, первым заемщиком в Петербурге у DeltaСredit по данной программе оказался высокооплачиваемый хирург, который был буквально «нарасхват» и у которого совершенно не было времени собирать различные справки.

   – Нет ли у вас планов, по примеру Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка, запустить собственную программу «Военная ипотека»?

   – Мы рассматриваем такую возможность в рамках наших более широких планов по разработке ипотечных продуктов, ориентированных на господдержку. Считаем государственное субсидирование ипотеки самым разумным выбором при решении задач обеспечения россиян жильем.

   – Этой осенью вы запустили ипотечный продукт для покупателей недвижимости на загородном рынке. Ожидает ли вы будущей весной ипотечный бум в этой сфере?

   – Какого-то всплеска не ожидаем. Скорее всего, в этом сегменте будет наблюдаться плавный рост. Кредитование загородной недвижимости имеет свои сложности. Например, достаточно трудно определить справедливую цену на объект.

   – Есть ли в вашей скоринговой модели оценка потенциального клиента по такому параметру, как склочность? То есть когда он «качает права» перед ипотечным инспектором, на анкете в определенном месте ставится галочка и шансы на выдачу кредита снижаются. Я знаю, что в некоторых банках подобное практикуется.

   – Нет. Мы принимаем решение на основе фактов, документов и результатов оценки по собственной скоринговой системе.

Источник: Бюллетень Недвижимости