Предварительный договор и договор задатка-продолжение...

Предварительный договор и договор задатка. Юридическая сторона вопроса. Ранее редакция журнала «Недвижимость Алтай» уже обращалась к вопросам оформления предварительного договора при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Возникшая ситуация с несоблюдением условий договора вызвала большой резонанс среди наших читателей. Сегодня, возвращаясь к этой теме, мы пригласили для беседы практикующего адвоката с большим стажем работы Оксану Ударцеву, чтобы осветить эту проблему с юридической точки зрения. - Оксана Владимировна, расскажите, часто ли к вам обращаются с вопросами, связанными с договором задатка? - Очень часто приходят на консультацию граждане с вопросами о возврате задатка, можно ли его не возвращать, что предпринять, если была только одна расписка о получении денег без ссылок на договор, можно ли по предварительному договору, в котором имеется пункт о задатке вернуть сумму задатка. Тема очень сложная, так как включает в себя множество спорных вопросов до конца не урегулированных законодательством и судебной практикой. При заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества часто возникают вопросы о том, как обезопасить себя на случай его неисполнения. С целью обеспечения обязательств по договору стороны могут предусмотреть условие об авансе или заключить договор задатка. Каждый из вариантов будет более приемлем в той или иной ситуации. - Для чего нужен договор задатка и какую юридическую силу он имеет? В деятельности агентств недвижимости повсеместно применяется предварительный договор при приобретении объектов недвижимости. В условия таких договоров включаются соглашения о задатке. При всем разнообразии названий таких договоров (предварительный договор, договор о задатке, соглашение о задатке и т.п.) толкование его условий позволяет квалифицировать его как предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) с соглашением о задатке (ст. 380 ГК РФ). Многие полагают, что исполнение предварительного договора обеспечивается соглашением о задатке, которое включается в содержание предварительного договора. По моему мнению, это неправильная позиция так как, по действующему законодательству исполнение предварительного договора не может обеспечиваться задатком и более того, задаток не может быть применим в предварительном договоре. Существование таких договорных конструкций, как предварительный договор с соглашением о задатке, в практике объясняется заблуждением относительно сущности предварительного договора и сущности задатка. Законодательство содержит понятие предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Сутью обязательства, порождаемого предварительным договором, являются взаимные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора на условиях, которые предусмотрены предварительным договором. Иными словами, единственное обязательство, которое может возникнуть из предварительного договора, - это взаимные обязанности сторон заключить договор в будущем. Другой характерной чертой обязательства, возникающего из предварительного договора, является его безвозмездность. Согласно ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Проанализировав указанные выше понятия возмездности (безвозмездности) (ст. 423 ГК РФ) и предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), можно утверждать, что предварительный договор и обязательство, порождаемое им, безвозмездны, поскольку исполнение обязанностей сторон по заключению основного договора не обусловлено каким-либо встречным предоставлением или платой со стороны контрагента. Предметом обязательства, порождаемого предварительным договором, являются действия сторон по заключению основного договора, но никак не имущество, деньги, блага или какие-либо действия по передаче денег или имущества. - То есть, по сути, заключение предварительного договора не обязывает стороны передавать денежные средства? - Вот именно, предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках договора реализованы быть не могут. Подводя итог всем перечисленным признакам и доводам, которые относятся к обязательству, возникающему из предварительного договора, можно указать, что оно представляет собой отдельный вид обязательства, отличается взаимностью и безвозмездностью (безденежностью). Безвозмездность эта вытекает из сущности предварительного договора, установлена законом и не может быть изменена даже исходя из принципа свободы договора, так как любая свобода имеет свои пределы, ограниченные законом. Показательным делом в этом отношении является дело N Ф04/3281-399/А67-2004, рассмотренное кассационной инстанцией ФАС Западно-Сибирского округа. Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором имелось условие о передаче денежной суммы (задатка) в обеспечение его исполнения. Причиной судебного разбирательства явилось неисполнение условий предварительного договора потенциальным продавцом объекта недвижимости, в результате которого потенциальным покупателем были заявлены исковые требования о взыскании двойной суммы задатка. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал следующее. В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. В пунктах договора стороны со ссылкой на ст. 380, 381 ГК РФ предусмотрено, что истец перечисляет сумму задатка в обеспечение заключения договора купли-продажи (обеспечивается исполнение самого предварительного договора). Кроме того, в будущем основном договоре он выполнит платежную функцию. Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Как было указано выше, предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен. Довод заявителя жалобы о том, что согласие о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, не соответствует ст. 380 ГК РФ. При таких обстоятельствах условия договора от 3 февраля 2003 г. о задатке не соответствуют требованиям закона. - Как же тогда правильно оформить предварительный договор, если требуется внесение задатка, чтобы не нарушить своих прав? - Хочется предложить сторонам заключать отдельно от предварительного договора договор о задатке с обязательными указаниями следующих позиций: суммы задатка, случаи обязательств по возврату задатка, сроки возврата. В случае, если задаток не возвращают необходимо предложить стороне в письменном виде вернуть определенную договором сумму задатка. В случае неисполнения требования о возврате суммы задатка обратиться в суд. Беседу вела Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»