Приватизация жилья – 2015: закончить, нельзя продлить

   Всех граждан России можно условно разделить на три четыре категории. Первая категория – это граждане, которые уже реализовали свое законное право бесплатно приватизировать фактически используемое жилье.

   Вторая категория есть граждане, которые могут это сделать, но сегодня еще не хотят. Третья категория – граждане, которые хотят участвовать в приватизации, но объективно еще не могут. Четвертая категория – граждане, которые уже решили для себя, что приватизация им не нужна.

   Вторая категория российских граждан есть наиболее «трудная» для государства в его решимости однажды завершить приватизацию жилья. Именно эти «несознательные» граждане уже привычно срывают очередные законные сроки ее окончания, образуя очереди в самый последний момент. И дождавшись очередного переноса окончания приватизации, спокойно расходятся по домам. Хочу сказать пару слов в их защиту.

   Дело здесь не в «менталитете»: все ответственные решения откладывать на завтра. Напротив, российские граждане ведут себя строго рационально. Любые решения в экономике есть выбор: «сегодня рано – завтра поздно». И если граждане склонны откладывать свой выбор на завтра, то это значит, что у них есть весьма серьезные аргументы считать, что сегодня еще рано. Ибо «завтра» – очень неопределенное.

   Есть такое понятие «определенность закона». Она существует лишь тогда, когда в обществе есть достаточная уверенность, что действующие сегодня законы не будут изменены внезапно или непредсказуемым образом. Только в этом случае человек получает возможность спокойно планировать свое будущее.

   Приватизация жилья в России этому критерию не отвечает. И это означает, что для успешного завершения приватизации жилья требуется совсем немного – создать «определенность закона».

   Как оценить бремя собственности

   Создать «определенность» вовсе не означает написать и принять новые законы. Это нетрудно сделать, но в этом случае будет обеспечено лишь знание писаного закона. Например, мы уже знаем, что приватизация жилья завершится 1 марта 2015 года. Но мы не знаем сегодня с полной уверенностью, что она точно завершится в этот день.

   Мы уже определенно знаем, что всем собственникам жилья очень скоро придется платить за капитальный ремонт. Но не знаем – сколько. То же относится и к будущим налогам на недвижимость.

   Мы не можем быть абсолютно уверены в том, что дом, котором мы живем, не будет внезапно признан аварийным. Или территорию, на которой он располагается, внезапно не включат в программу реновации – «для общественных нужд». Впрочем, если бы мы думали обо всем этом постоянно, мы вообще были бы неспособны что-либо делать. Достоверно известно лишь то, что жилье можно продать, если у него есть рыночная стоимость. И этого достаточно, поскольку стоимость не зависит от государства.

   Разумеется, государство определенным образом влияет на стоимость. Или – пытается влиять. Как правило, у него это плохо получается: результат не соответствует целям и намерениям. Хотели понизить цены, а получилось наоборот – цены выросли. Именно поэтому лишены всякого смысла различного рода научные расчеты «стоимости».

   Как, например, расчеты «кадастровой стоимости». В действительности это есть стоимость, используемая для налогообложения. Требуется одно: она должна быть справедливая.

   Каким образом «научно» рассчитывается «кадастровая стоимость» – неважно. Важно принципиально иное: согласятся граждане с новым налогом или не согласятся. Если не согласятся – никакие научные расчеты не помогут. Точно так же никакая справедливая плата за капитальный ремонт не может гарантировать, что в будущем накопленных платежей действительно хватит, чтобы этот капитальный ремонт осуществить.

   Оценить бремя собственности можно лишь субъективно. Строго говоря, государство вообще не способно что-либо оценивать. Оно не потребляет, не сберегает, не пьет, не курит и не рожает. Это могут делать конкретные чиновники, но не само государство. Жилищный вопрос существует лишь для конкретного человека, но в переводе на язык государства это есть «социальный вопрос».

   Жилищная политика необходима – с этим невозможно не согласиться. Но эта политика не может осчастливить всех и каждого.

  Как гарантировать собственность

  Поскольку мы живем в стране «писаного права», новые законы действительно нужно разработать и принять. Однако требуется уточнить, какие именно новые законы. Здесь следует четко различать базовые законы, гарантирующие собственность на жилье как таковую, и законы – приказы чиновникам, гарантирующие предоставление гражданам необходимых для защиты их жилищной собственности государственных услуг.

   К базовым законам в первую очередь относится новая редакция Гражданского кодекса. Сегодня практически не упоминают о том, что эта новая редакция, в особенности раздел второй – «Вещное право», впервые в России гарантирует защиту владения, в том числе – против собственника, а также вводит институт соседского права и определяет вещные права совместно проживающих в одной квартире с собственником граждан.

   Кроме того, вводится право застройки. И это далеко не весь список изменений.

   Если новая редакция ГК РФ будет принята, неизбежно последуют изменения во всем законодательстве о недвижимости. В первую очередь это касается Земельного кодекса. Однако есть и конкретные давно назревшие вопросы, которые нельзя решить в общем виде, а требуются специальные законы – инструкции для чиновников. Собственность нельзя создать только на бумаге, требуется еще и надлежащее «правоприменение».

   Во-первых, необходимо окончательно разработаться с вопросом о формировании и регистрации земельных участков в составе общего имущества многоквартирного дома. Сегодня – это забота самих собственников жилья. Однако граждане упорно не желают понять, что есть такое «земельный участок, расположенный под домом с элементами благоустройства и озеленения». Предлагать людям в собственность «недвижимость» в виде «отпечатка» дома на земле плюс объекты общего пользования – явно неразумно.

   Здесь возможно только одно «цивилизованное» решение. Вся территория в пределах существующих зон жилой застройки должна быть четко разделена на домовладения. Иначе говоря, необходимо сплошное межевание территории Петербурга – за счет бюджета. В счет будущих поступлений от налога на недвижимость. Кроме того, это позволит сформировать земельные участки общего пользования, определить городские сервитуты и главное – осуществить жилищную реформу как «реформу муниципального управления».

   Во-вторых, учет состояния жилищного фонда должен проводиться не только для нужд государственного управления, но в первую очередь – для нужд самих собственников и нанимателей жилья. Сегодня городские чиновники уже имеют закон-приказ: написать региональные программы капитального ремонта жилищного фонда.

   Требуется нечто большее: все жильцы должны получить точную информацию о состоянии их дома. Внезапная аварийность дома в будущем должна быть для них исключена.

   В-третьих, точно также должна быть исключена и «внезапная реновация». Это вообще весьма странная задумка – реновация территории для общественных нужд. Если бы на освобожденных от устаревшего жилья территориях строились общественные объекты, например больницы или образовательные центры, – кто бы возражал.

   Но строиться по проектам реновации должны частные домовладения. В общественных интересах?

   Единственная цивилизованная основа для проведения реновации – договор города с проживающими на данной территории жильцами. Понятно, что старые советские дома разрушаются и устаревают. Но это «их дома». И если жильцы действительно желают в будущем жить на этой территории, то они также есть полноправные «заказчики» плана реновации. Это «их земля». И если они не имеют финансовых возможностей для того, чтобы осуществить реновацию самостоятельно, то не только они в этом виноваты.

   Сегодня государство готово оказывать любую помощь застройщикам, готовым строить так называемое доступное арендное жилье. Формирование этого нового жилищного фонда всерьез рассматривается как альтернатива института жилищной собственности.

   Однако аналогичную помощь можно предоставить и собственникам жилья, если они действительно намерены как «территориальное сообщество» осуществить реновацию своей территории. Только в этом случае можно гарантировать их «собственность».

   Как гарантировать право на приватизацию

   Когда мы говорим о завершении приватизации жилья, нужно четко различать две приватизации: приватизацию жилья в узком смысле слова и приватизацию жилья в широком смысле слова. В первом случае мы имеем дело с выбором граждан второй категории: это те, кто «может, но еще не хочет». Во втором случае мы имеем дело с выбором государства: как обеспечить право на приватизацию для третьей категории российских граждан – тех, кто «хочет, но еще не может». Объективно не может.

   В первом случае единственно правильное решение – установить окончательный срок завершения приватизации. И заранее сообщить гражданам, что это уже бесповоротно. Есть, правда, ситуации, когда решение о приватизации действительно невозможно по семейным обстоятельствам.

   Но здесь новая редакция Гражданского кодекса, как мне кажется, позволяет решить эту проблему. Любому члену семьи можно предоставить возможность приватизировать жилье единолично, без согласия прочих членов семьи.
Возможность для этого определяется тем, что новая редакция Гражданского кодекса позволяет собственнику жилого помещения установить для членов его семьи вещное право – право личного пользовладения этим помещением.

   Если увязать право на приватизацию семейной недвижимости «в единоличном порядке» с обязанностью собственника установить право личного пользовладения для других членов семьи, в определенных случаях это может облегчить совместное «семейное решение».

   Таким образом, приватизация жилья в узком смысле слова действительно может быть завершена. Однако завершить приватизацию жилья в широком смысле слова сегодня почти невозможно. Каждый день в России рождаются новые юные граждане, которым действующим законом гарантировано однократное бесплатное жилье в будущем. И это есть абсолютно тупиковая ситуация, если учесть хронический дефицит нового жилья.

   Вывод: для всех случаев гарантированной приватизации будущего жилья сам термин «приватизация» применять нельзя.

   Закон о приватизации жилищного фонда от 4 июля 1991 года не может применяться вечно. Но для обеспечения прав тех граждан, кто уже имеет право на приватизацию по этому закону, необходимо разработать специальные целевые программы: для очередников (за исключением малоимущих), для жильцов в аварийных домах и пр. И принять специальные «адресные» федеральные законы.

   Обещать бесплатное жилье всем будущим поколениям россиян невозможно. Прежде необходимо выполнить старые «исторические» обещания. Понятно, что ждать нового жилья очередники будут долго. Следовательно, нужно расставить приоритеты. И еще: сообщить обществу об объеме этой задолженности. Ведь оплачивать этот вечный долг государства будут российские налогоплательщики. Или – покупатели на первичном рынке жилья, если этот долг государство повесит на застройщиков в виде оброка.
В любом случае цена выплаты этого вечного долга – рост цен на рынке жилья.

Вячеслав Костров

Источник: Бюллетень недвижимости