Рекомендации участникам долевого строительства

В целях снижения рисков вложения денежных средств в объект, который может оказаться «долгостроем» необходимо тщательным образом подойти к выбору застройщика. Это должна быть строительная организация, которая уже зарекомендовала себя на строительном рынке жилья, имеет большой опыт качественной реализации проектов.

Выбрав заинтересовавший проект, нужно проверить наличие у застройщика документов, необходимых для строительства и дающих согласно статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) право на привлечение денежных средств граждан: свидетельство о праве собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или о регистрации договора аренды/субаренды такого земельного участка; разрешение на строительство, проектная декларация.

Важно внимательно изучить информацию, изложенную в проектной декларации и в документах, которые в соответствии с требованиями Федерального закона застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу: учредительные документы; свидетельство о государственной регистрации и опостановке на учет в налоговом органе; аудиторское заключение за последний годи утвержденные годовые отчеты за последние три года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности за законодательно установленными изъятиями (ст. 20 Федерального Закона).

Также не лишним будет общение с жильцами уже построенных застройщиком объектов по вопросам качества и соблюдения сроков строительства. Рекомендуется обратить внимание на темпы осуществления строительства заинтересовавшего Вас объекта. Кроме того, полезную информацию для участников долевого строительства можно найти в СМИ, а также в сети Интернет, в том числена официальном сайте инспекции Алтайского края по надзору в строительства.

Таким образом, только проявив необходимую степень заботливости к осмотрительности при выборе застройщика, возможно избежать вложения денежных средств в потенциальный «долгострой».

Что касается заключения договоров, то необходимо учитывать,что договор участия в долевом строительстве является единственной законной формой договорных правоотношений с участием граждан среди всех существующих всфере строительства жилья, заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным (то есть вступает в силу истановится обязательным для сторон) с момента такой регистрации. Следовательно,только после государственной регистрации договора гражданин может пользоваться правами и гарантиями, предусмотренными законодательством об участии в долевом строительстве и защите прав потребителей, в том числе, в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства (квартиры).

В случае возникновения ситуаций, связанных с нарушением застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства, возможны следующие варианты.

1. Если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить гражданину информацию об увеличении сроков строительства и предложение об изменении договора. При согласии гражданина на изменение предусмотренного договором срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства, данное соглашение должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке (ч. 3 ст. 6 Федерального закона).

2. Если строительство дома приостановлено (прекращено) иимеются достаточные данные, свидетельствующие о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан гражданину, последний вправе требовать расторжения договора в судебном порядке (п. 1.1 ст.9 Федерального закона). Застройщик в течение десяти рабочих дней со дня такого расторжения договора обязан возвратить гражданину денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (ч. 2 ст. 9 Федерального закона).

3. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить гражданину неустойку (пени), в размере 2/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ч. 2 ст.6, 10 Федерального закона).

4. Если застройщик нарушает установленный договором срок исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства на два месяца и более, гражданин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Застройщик в таком случае обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения Договора выполнить выше указанные требования по возврату денежных средств и уплате процентов (ч. 2 ст. 9 Федерального закона).

Обращаем Ваше внимание на то, что возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Федеральным законом и (или) договором, а также уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве обеспечиваются залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Федерального закона, либо поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 Федерального закона.

Кроме того, в части, не урегулированной Федеральным законом, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных нужд, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. В соответствии со статьей 28, частями 7 и 10 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» гражданин-потребитель вправе предъявить иск в суд по своему месту жительства или по месту пребывания либо по месту нахождения ответчика либо по месту заключения или исполнения договора. В соответствии со статьей 89ГПК, ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» при обращении с иском в суд потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, связанным с нарушением их прав. Кроме этого, в соответствии со статьей 15Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе потребовать компенсации морального вреда, размер которого определяется судом и не зависитот размера возмещения имущественного вреда.

Согласно ч. 1 ст. 47 ГПК РФ Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю может до принятия решения судом первой инстанции вступать в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей. В этой связи в рамках реализации права на судебную защиту гражданин-потребитель после принятия иска к производству может обратиться в Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю с просьбой о вступлении в дело для дачи такого заключения.

Как показывает практика, привлечение участниками долевого строительства экспертов в области защиты прав потребителей, включая соответствующие органы и организации, способствует достижению наибольшего успеха в деле восстановления их нарушенных потребительских прав.