Риски в риэлтерской деятельности в Алтайском крае

Риски в риэлтерской деятельности.

В сфере оказания риэлтерских услуг, как и в любом виде бизнеса, есть определенные риски. Зная о них, можно грамотно организовать ведение сделки и обойти все подводные камни.

Приоткрыть завесу на наиболее острые моменты, когда у агента недвижимости или его клиента могут возникнуть проблемы, и разъяснить, как стоит вести себя в той или иной ситуации, редакция журнала «Недвижимость Алтай» попросила Елену Макарову, опытного риэлтора с юридическим образованием,  директора агентства недвижимости «Красиво жить».

- Елена Александровна, часто ли происходит несоблюдение клиентами условий договора? Как предотвратить подобное и что делать, если это произошло?

-  Взаимодействие с клиентами начинается с подписания договора об оказании риэлтерских услуг. Здесь все зависит от того, насколько хорошо организована работа в агентстве. Как правило, на этом этапе каких-либо проблем никогда не возникает. Кроме того, будущий Закон о риэлтерской деятельности регламентирует правила, по которым должен составляться договор. Соблюдать эти правила обязаны все агентства недвижимости, чтобы обеспечить выполнение обязательств. Во многих агентствах (я сейчас говорю про всех членов НП «Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края») действуют типовые договоры, основанные на новых правилах будущего закона, одобренные Российской гильдией риэлтеров и прошедшие проверку во многих организациях, в том числе и общественных. Эти договоры созданы специально для того, чтобы исключить любые риски и сделать оказание услуги для клиентов более качественным и надежным.

Далее идет заключение предварительного договора или договора о передачи задатка. Здесь очень важно юридически грамотно подойти к самой процедуре подписания договора. Если допустить какую-то ошибку, то сделка в будущем может просто не состояться. Дело в том, что при подписании предварительного договора обязательно должны присутствовать абсолютно все собственники (продавцы). Даже детям с 14-ти лет необходимо самому расписаться в договоре.  Поскольку, если кто-то из собственников не распишется, то потом это может оказаться хороших поводом, разумеется, при соответствующем желании, расторгнуть предварительный договор и сделку. Отсутствующий продавец может просто сослаться на то, что ничего не знал о готовящейся сделке и легко отказаться от нее. Такие прецеденты обычно происходят при нестабильном рынке, когда цены растут и продавцам предлагают более выгодные варианты.

Однако чтобы подобного не произошло, присутствия всех участников сделки будет недостаточно. Необходимо также грамотно составить сам текст договора, указать в нем все необходимые условия: сроки, суммы, обязательства и другие важные моменты. А затем  проговорить их  вслух для всех участников сделки.  Все участники подписывают договор, а значит – соглашаются с ним  и обязаны следовать его условиям.

Здесь также важно не устанавливать длительные сроки, не более месяца (обычно, не более месяца, полутора). Ведь за это время может произойти все, что угодно: поменяются планы, потратятся деньги  и тому подобное. Если клиенты просят об удлинении срока, то это часто верный признак того, что что-то не так. Сразу возникает сомнение, а сможет ли эта сделка вообще состояться в намеченный срок. Предложения от таких клиентов мы обычно отвергаем, иначе ставим под удар других участников сделки.

Тем не менее, случаются и нарушения. Например, какая-то из сторон не укладывается в сроки, продавцы отказываются продавать, возвращают задаток или поднимают цену. Такие ситуации, хоть и редко, но все же происходят. Чтобы сделка состоялась, порой приходится складываться всей «цепочкой» и доплачивать необязательному продавцу. Считаю, что такие действия недопустимы.  Во избежание подобных проблем, на мой взгляд, необходимо обязательно вводить  штрафные санкции в предварительный договор. Это регулирующий момент, который сдерживает стороны. Ведь по сути, вся «цепочка» крепится на основании договора-задатка, и если вдруг один из продавцов решит нарушить условия договора, то страдают все участники «цепочки». Чтобы не возникло лишних соблазнов, продавцы должны знать, за любые нарушения последует штраф, платить который придется из собственного кармана. Тогда, я думаю, все будут с большим уважением относиться к тем обязательствам, которые берут на себя, заключая предварительный договор.

Хорошо, когда в паре с вами работает опытный профессиональный риэлтор. Тогда можно вообще не волноваться за успешный результат, так как каждый риэлтор отвечает за свой участок «цепочки». Однако на алтайском рынке недвижимости еще не все предпочитают обращаться к специалистам при операциях с жильем. Считают, что сами все могут, изучив поверхностную информацию из интернета, они от собственного имени выступают в сделке. Но на деле часть работы за такого участника приходится делать риэлтору с другой стороны. Многие агентства недвижимости даже берут за правило, не соглашаться на сделку без участия второго риэлтора. Ведь имея дело с неопытным продавцом невозможно прогнозировать его действия и, соответственно, сроки сделки: то вовремя не выписались, то нужную бумагу не успели подписать, то прийти не смогли на подписание договора и т.д.  Когда же есть профессиональный представитель, которые все процедуры продажи и покупки квартир знает досконально, и есть взаимопонимание между риэлтором и клиентом, то тогда сделка совершается легко и быстро. При необходимости опытный агент сможет повлиять на своего клиента и предотвратить решения, которые могли бы неблагоприятным образом отразиться на других участниках или общем результате. А все участники «цепочки» остаются довольны.

- Скажите, возникают ли какие-то подводные камни при работе с сертификатами государственной поддержки: сертификаты для участников ВОВ, для сотрудников МВД, для военнослужащих-участников НИС и т.п.?

- Должна сказать, что сертификаты – это достаточно надежные бумаги, которые обеспечены деньгами. Единственный риск, на который идут риэлторы, сопровождая сделку, это возможные задержки по срокам. Редко случается так, что по каким-то причинам выплата по сертификатам задерживается, но, тем не менее, любой агент по недвижимости может быть уверен, что государственная бумага рано или поздно будет обеспечена деньгами.

Хотя и здесь без подводных камней не обходится. Серьезные трудности могут возникнуть у продавца, если покупатель кроме перечислений по сертификату использует ипотеку для расчета, а среди собственников фигурирует несовершеннолетний ребенок. Если при такой сделке забыть про детское постановление, продавец рискует не получить свои деньги. Ведь он вынужден продать квартиру с переходом права собственности до момента расчета. А если выдача денег по сертификату сильно задерживается, то договор купли-продажи может быть расторгнуть только через суд. Однако если среди собственников фигурировал ребенок, то не факт, что решение суда будет благоприятным для продавца. Как бы ни сложились обстоятельства, опытный риэлтор способен предугадать возможные риски и грамотно вывести сделку на благополучный результат.

- Елена Александровна, велики ли, на ваш взгляд, риски  при  заключении  договора  о  долевом участии в строительстве?

- Вообще, если говорить о приобретении квартиры на этапе строительства, то на нашем рынке работают 4 схемы:

1. договор долевого участия в строительстве;

2. вступление в ЖСК пайщиком;

3. приобретение векселя;

4. заключение предварительного договора купли-продажи на строящийся объект.

Так вот, что касается последних двух вариантов, то там риск просто огромный. По сути, они означают то, что вы приносите застройщику деньги в обмен на простую бумагу, которая не дает никакой гарантии того, что застройщик выполнит свои обязательства. Ко всему прочему, такие схемы для приобретения недвижимости являются незаконными. Более того, грамотные юристы сравнивают такие сделки с построением финансовой пирамиды. Каким бы известным и раскрученным не являлся застройщик, но если он пользуется подобными схемами, то рано или поздно пирамида рухнет, а с векселями претензий не предъявишь.

Вступление в ЖСК пайщиком – схема, наоборот, законная, но, на мой взгляд, неэффективная. Процедура проста: собираются пайщики, чтобы построить дом на средства внесенных паев. Каждый из пайщиков при этом несет ответственность за деятельность ЖСК, и если по каким-то причинам дом оказался не достроен, а денег не хватило, то спрос – с пайщиков. Не довели строительство до конца – сами виноваты. И эта схема на сегодняшний день очень распространенная.

С законодательной точки зрения единственной приемлемой схемой для приобретения недвижимости на этапе строительства, когда застройщик несет ответственность, является заключение договоров о долевом участии в строительстве. Такие договоры в обязательном порядке регистрируются в Регцентре, а это является стопроцентной гарантией отсутствия двойных продаж, но не дает гарантии дольщику, что застройщик завершит строительство. Если застройщик будет признан банкротом, то интересы дольщика остаются незащищенными. Ведь если дом к тому моменту не достроен, а договор долевого участия зарегистрирован в Регцентре, но собственность на долю в незавершенном строительстве не получена, ее определяет суд, то дольщик лишается и квартиры и затраченных на это денег. Так что даже в этой, наиболее приемлемой схеме существуют очень серьезные риски.

Когда наши клиенты выражают желание приобрести квартиру в недостроенном доме, мы всегда советуем им:

1 – приобретать квартиру только у надежной строительной компании, за плечами которой не один построенный дом;

2 – заключать договоры о долевом участии в строительстве обязательной регистрацией в Регцентре, а не пользоваться какими-то другими схемами;

3  - и только в том случае, если остался небольшой срок до сдачи объекта (не более года).

Хотя приобретать квартиру в строящемся доме значительно дешевле, чем уже готовое жилье, я все же советую соотнести планируемую выгоду с возможными рисками и действовать с максимальной осторожностью.

Основная задача риэлтора как раз и состоит в том, чтобы просчитать все возможные риски и показать их клиенту. Однако если он все же намерен рисковать, то в договоре мы обязательно указываем, что агентство недвижимости при совершении такой сделки не несет ответственности за ее результат.

-А каково ваше мнение относительно сделок с обремененными квартирами?

- Некоторые сложности возникают с объектами недвижимости, которые находятся в залоге, например, у АИЖК. Чтобы снять обременение с квартиры, закладную приходится ждать до полутора месяцев. Выходит так, что покупатель вносит деньги, погашает задолженность, а потом ждет от двух до шести недель. Проблема заключается в том, что за это время может произойти все, что угодно. К примеру, продавец передумал продавать жилье или, к несчастью, умер. Решить ситуацию в таком случае можно только через суд, однако он не принудит  продать квартиру, а лишь обяжет (и такая практика на данный момент уже есть) возвратить деньги, ушедшие на погашение долга перед кредитным учреждением, выплачивая из зарплаты по одной - две тысячи рублей несостоявшемуся покупателю.

Наше агентство такие квартиры, как правило, обходит стороной. Но существуют и другие варианты, например, когда закладная на объект недвижимости, находится непосредственно в банке города Барнаула. В этом случае сделка купли-продажи происходит в течение одного дня, и все риски сводятся к минимуму.

Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»