Росреестр нам поможет. Но рисков на рынке от этого не убавится

   В начале декабря правительство приняло так называемую Дорожную карту недвижимости, которая поможет улучшить ситуацию, однако о формировании у нас института титула говорить еще рано.

   О том, что нового можно ожидать от системы регистрации, рассказала на пресс-конференции в «Комсомольской правде» Инна Демидова, заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве.

   Зачем он нужен, этот реестр?

   Каждый, кто продавал или покупал квартиру, знает, что обязательным элементом подготовки сделки является получение выписки из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Однако не все задумывались о том, зачем этот документ нужен. Дело в том, что свидетельство о регистрации права собственности действительно только на дату его выдачи.

   То есть к тому моменту, когда собственник показывает вам эту красивую бумажку, многое уже могло измениться. Как же проверить актуальный статус жилья? Здесь на помощь и приходит Государственный кадастр недвижимости, федеральный информационный ресурс, одна из главных задач которого — хранение и предоставление заинтересованным лицам актуальных данных о правах собственности, зарегистрированных в ЕГРП.

   Все это звучит красиво и научно, но дальше начинаются проблемы. Главная из них заключается в том, что легально проверить чистоту сделки в России невозможно! По сути, государство само толкает граждан (точнее, тех, кому они поручают подготовку сделки) на путь незаконной добычи документов, включая все ту же выписку из ЕГРП. И эту странность власти еще долго бы «не замечали», если бы не задумка улучшать инвестиционный имидж России.

   А представители западных компаний на форумах и встречах с первыми лицами страны не раз намекали, что пора бы начать избавляться от рудиментов советской системы учета. Так родилась Дорожная карта оптимизации процедуры кадастрового учета недвижимости, государственной регистрации прав на нее и сделок с ней, принятая Правительством РФ в декабре 2012 г. Первые вехи описанного в ней маршрута должны быть пройдены уже в 2013 г.

   Маршрут в светлое будущее

   Главная цель Дорожной карты — улучшение плачевного положения России в рейтинге Всемирного банка по условиям ведения бизнеса (112-е место). Но от запланированных мероприятий выиграет не только зарубежный бизнес, но и простые граждане, прежде всего покупатели вторичного жилья, уверяет И. Демидова.

   Уже через год, то есть к концу 2013 г., должен быть снят существующий запрет «на предоставление неограниченному кругу лиц сведений ЕГРП о переходе прав на объекты недвижимости (об основаниях перехода права, о дате перехода права, субъекте права (без персональных данных)». То есть такие данные можно будет получать свободно, не прибегая к коррупционным схемам и личным связям.

   Еще одна важная мера — создание информационной системы, обеспечивающей хранение сведений о доверенностях (выданных и отмененных) и иных нотариальных документах, в том числе сведений о лицах, имеющих право на наследование по закону или завещанию, с возможностью доступа к ней органов по регистрации прав и кадастровому учету в режиме реального времени.

   Впрочем, перечисленные новшества скорее приведут не к снижению рисков на рынке недвижимости, а лишь к упрощению и частичному переходу на легальные рельсы работы юристов и риэлторов при подготовке сделок. Отпадет необходимость получать информацию от нотариусов за взятки. Однако существует ряд других процедур, которые формально никак не связаны с системой учета прав.

   Например, важнейший этап юридической проверки — это анализ расширенной выписки из домовой книги, которую, судя по всему, по-прежнему можно будет получать лишь нелегально. То же самое со справками из психоневрологического диспансера на продавцов: такие бумаги зачастую получают по поддельному запросу из правоохранительных органов или за банальную взятку. И здесь, увы, ничего меняться не будет, поскольку международному бизнесу нет дела до нашей жилищной вторички.

   Чем правовая система отличается от правового пазла

   Но главное даже не в этом. Дорожная карта свидетельствует о желании властей отвлечь бизнес и общественное мнение сугубо косметическими улучшениями правовой системы от печального факта: в России нет и не планируется создание института титула.

   То, что наша система регистрации находится в зачаточном состоянии, вынуждены признать даже функционеры Росреестра. «Мы постоянно участвуем в международных конгрессах государственных регистраторов, — говорит И. Демидова. — И я хочу сказать, что сравнивать Россию со странами Западной Европы довольно сложно.

   У них рынок недвижимости формировался веками, а в России появился совсем недавно. В СССР в принципе не было реестра собственности, за исключением данных БТИ по индивидуальным домам. Сегодня мы имеем учетную систему, что само по себе очень важно. Но она не является всеобъемлющей, и это проблема не Росреестра.

   Такая ситуация возникла из-за того, что по закону у собственника нет обязанности государственной регистрации своих прав на ранее существовавшее у него недвижимое имущество».

   Как поясняет И. Демидова, в реестр системно попадает только информация о регистрации вновь возникающих объектов и о сделках с существующими объектами прав. Но если таковых не было, недвижимость может оставаться в тени. Это делает систему учета фрагментированной.

   Отсюда целый ряд негативных последствий. Властям труднее формировать массив статистических данных и рассчитывать налоговую базу, а для граждан возникают неуправляемые риски на вторичном рынке, поскольку отсутствует всеобъемлющая база данных о формировании и переходе прав собственности. Также в России невозможно титульное страхование (хотя такой термин и фигурирует в нашем страховом сленге).

   Необходима верификация правовой истории миллионов объектов недвижимости. Но документы зачастую в таком беспорядке и в них такое количество ошибок, что разобраться даже с одной квартирой бывает крайне сложно.

   Провести подобную проверку в масштабах страны — задача почти неподъемная. Видимо, поэтому власти заниматься ею и не планируют, во всяком случае в Дорожной карте об этом нет ни слова. То есть система будет по-прежнему формироваться эволюционно.

   Документы в порядке? Это не поможет

  Институт государственной регистрации прав в России традиционно ориентирован не на учетную, а на правовую функцию (неслучайно он изначально существовал в недрах Министерства юстиции). Это означает, что регистратор концентрируется на проверке соответствия представленных документов существующим регламентам, поясняет И. Демидова.

   Между тем на жилищном рынке помимо добросовестных риэлторов работает большое число сомнительных посредников, при участии которых и происходят рискованные сделки. Понимая, что существующая система учета прав несовершенна и неспособна минимизировать риски добросовестного приобретателя, Росреестр активно сотрудничает с правоохранительными органами, стремясь выработать типовые алгоритмы предотвращения мошеннических действий. В 2013 г. подготовленные данные планируют обобщить и выработать необходимые рекомендации для государственных регистраторов.

   Но основные подвижки ожидаются в сфере упрощения процессов, которые будут переходить в режим одного окна. Сроки регистрации для жилья и гаражей и сегодня вполне приемлемые — до 12 дней. Дорожная карта предполагает дальнейшее снижение сроков регистрации — до 7 дней к 2018 г.

Источник: Недвижимость & Цены