Рынку недвижимости грозит безнал

   Если законопроект будет принят, наличными россияне смогут расплачиваться лишь за незначительные покупки, стоимость которых не превышает 600 тыс. руб.

   В основе данной инициативы Министерства финансов лежит опыт западных коллег, которые уже давно и почти за все платят безналичным путем. Например, в Италии запрещено оплачивать наличными покупки на сумму, превышающую 1000 евро. В Греции - на сумму свыше 1500 евро.

   Швеция сейчас рассматривает возможность введения запрета на оплату покупок наличными даже в розничных точках. Однако в России эта форма оплаты товаров, работ и услуг пока не прижилась.

   Проблема или решение?

   В трудные времена бюджетной экономии Минфин решил не брезговать таким источником доходов, как дополнительные налоговые поступления. Учитывая, что значительная часть российской экономики еще остается теневой, потенциал для наполнения госбюджета в нашей стране огромен.

   Дополнительные поступления по налогу на доходы физических лиц, которые получат «федералы» в случае принятия законопроекта «О внесении изменения в статью 861 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в части ограничения максимального размера платежа за наличный расчет при осуществлении расчетов гражданами в торгово-сервисных организациях», станут существенным подспорьем при планировании расходных статей госбюджета.

   Поэтому в начале текущего года при Минфине была создана рабочая группа, которая и занялась детальной проработкой вопроса перевода россиян на безналичные расчеты. «Направлений работы у комиссии было два, - рассказывает исполнительный вице-президент Ассоциации Банков Северо-Запада Виктор Титов.

   - В рамках первого направления «силовики» прорабатывали возможность уменьшения с помощью безналичных расчетов количества случаев уклонения от уплаты налогов, «отмывания» денег и т.д. В рамках второго направления, собственно, и рассматривались варианты снижения уровня наличных расчетов в России. Инициатором данной дискуссии был Сбербанк. Естественно, крупнейший банк нашей страны в этом заинтересован».

   Результат работы комиссии, оформленный в виде законопроекта, был опубликовал для всеобщего ознакомления в июне. Документ должен внести изменения в статью 861 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. После этого, все расчеты с участием физических лиц (не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности), смогут производиться наличными деньгами, если сумма сделки не превышает 600 тыс. руб.

   Все, что выше этой планки, должно оплачиваться в безналичном порядке. Ожидается, что законопроект вступит в силу 1 января 2014 года.
«Введение ограничений на оборот наличных денежных средств является общемировой практикой и количество стран, в которых существует такой запрет, каждый год увеличивается, - отмечает управляющий партнер юридической фирмы «Лигал Студио» Владимир Комаров.

   - Аналогичные нормы действуют сегодня в США, Великобритании, Италии, Испании, Греции и других странах. Основной целью таких нововведений является увеличение собираемости налогов, борьба с коррупцией и отмыванием преступных доходов. В некоторых странах вводятся дополнительные санкции. Так, за нарушение запрета в Дании существует возможность привлечения к субсидиарной ответственности любой из сторон сделки, если её последствием стала неуплата налогов».

  В то же время, ограничение суммы платежа за наличный расчет должно оказаться безболезненной мерой для повседневной жизни потребителей, так как новое правило коснется исключительно приобретения дорогостоящих товаров, таких как автомобили и недвижимость.

   Дело в «цепочке»

  Однако, несмотря на все положительные эффекты, которых удастся достичь с принятием нового закона, в сфере сделок с недвижимостью нововведение может натолкнуться на существенные трудности. Не секрет, что сделки с недвижимостью наши соотечественники до сих пор предпочитают оплачивать наличными.

   Причем в большинстве российских регионов, констатируют риэлторы, расчеты за объект происходят, чаще всего, еще до регистрации перехода права собственности (деньги просто передаются в сумке от покупателя продавцу).

   В Москве и Петербурге рынок несколько более цивилизован - здесь преобладают расчеты через банковскую ячейку. По безналу пока оплачивают, в основном, лишь ипотечные сделки.

   «В случае принятия законопроекта, сделка, совершенная с нарушением нового правила, будет считаться ничтожной, и любое заинтересованное лицо сможет заявить требование о применении последствий недействительной сделки, - предупреждает Владимир Комаров.

   - Это означает, что никаких юридических последствий такая сделка иметь не будет, а ее стороны будут обязаны вернуть все полученное по сделке. В таких обстоятельствах и продавец, и покупатель подвергнут себя значительным рискам при попытке обойти закон».

   Стоит учесть еще и тот факт, что до 80% сделок в Петербурге и Москве - это так называемые «цепочки» или альтернативные сделки, в ходе которых продавец реализует свою квартиру и взамен с доплатой или без нее приобретает новое жилье. Причем регистрация обеих сделок, как правило, незначительно растянута во времени. Таким образом, продавец имеет возможность продать одну квартиру и тут же вселиться в новую.

   Именно «цепочки», в изобилие процветающие в двух российских столицах, могут стать камнем преткновения на пути реформы. Профессионалов рынка недвижимости, в частности, волнует, как будут проводиться расчеты по безналу в случае с альтернативными сделками, ведь Росреестр до сих пор не принял положение об одновременной регистрации «цепочек».

   Вот и встает вопрос, какие «конверты» или траншы придется переводить участникам таких сделок после вступления в силу нового правила, и насколько это будет возможно?

   Новый подход

  Одним из наиболее надежных способов безналичного расчета считает аккредитив. Аккредитив - это соглашение, в силу которого банк обязуется по просьбе клиента произвести оплату документов третьему лицу (в пользу которого и открыт аккредитив).

   В данном случае банк открывает покупателю специальный счет, на который тот зачисляет деньги. Продавец может снять деньги со счета, только предоставив в банк определенный комплект документов, оговоренный заранее между ним и покупателем.

   Таким образом, в течение всей сделки деньги лежат на счете в банке, что гарантирует продавцу их подлинность, а покупателю - благополучное завершение сделки и получение в конце всей необходимой документации по объекту.

   Этим вариантом оплаты по безналу активно пользуются иностранные компании, рассчитываясь с его помощью между собой и со своими российскими партнерами. А вот в сфере сделок с недвижимостью аккредитив пока не прижился.

   Таким образом сейчас оплачивается лишь около 1% сделок с жильем (в основном, с элитной недвижимостью). Основной минус аккредитива - пока он оказывается для россиян значительно более дорогим способом расчета, чем та же банковская ячейка.

   Однако крупнейшие игроки банковского рынка уверены, что эту проблемы можно решить. «Банки могут просчитать вариант отмены комиссии за снятие наличных, снижение размера комиссии за открытие счета и т.д. Вся экономика этого проекта считается. Банку выгодно уже то, что деньги какое-то время будут лежать у него на счете.

   Поэтому вполне возможно, что аккредитив можно сделать дешевле», - считает руководитель Центра ипотечного кредитования банка ВТБ24 Татьяна Хоботова. Хотя даже если стоимость аккредитива станет на порядок меньше, эксперты сомневаются, что этот инструмент быстро станет популярен у населения. «Финансовую грамотность наших граждан еще нужно развивать», - констатирует госпожа Хоботова.

   Вопросы без ответов

   Не проработан и еще один вопрос - увеличения налоговых вычетов. В данный момент продавец недвижимости, владевший ей менее трех лет, получает налоговый вычет в размере всего 1 млн руб. С остальной суммы, вырученной от продажи квартиры, он должен заплатить подоходный налог.

   Именно из-за установленных сегодня сумм налоговых вычетов многие продавцы стремятся занизить цену квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн руб. а на остальную сумму пишут расписку. «Если размер налогового вычета для продавцов не будет увеличен вместе с переходом на безналичный расчет, все станет еще хуже, - полагает генеральный директор агентства недвижимости «Бекар» Сергей Козлов.

   - Люди будут также писать в договорах 1 млн руб. и переводить их через аккредитив, а на остальное продолжать писать расписки. Или вообще оценивать квартиру в 599 тыс. руб., и получать всю сумму наличными. Граждане тут же придумают десяток «серых» схем обхода данного закона. И уровень риска по сделке еще больше вырастет».

   «Законопроект несет в себе еще один риск для добросовестных участников сделок, - ситуация с сохранностью персональных данных и банковской тайны в России оставляет желать лучшего, и такой информацией могут воспользоваться в противоправных целях», - предупреждает Владимир Комаров.

   Таким образом, остается еще множество нерешенных проблем, которые не позволяют экспертам рынка недвижимости с уверенностью говорить, что за аккредитивом в России будущее.

Ольга Мурашко

По информации Restate.ru