Сами виноваты?

Начало этой истории было вполне обычным. Семья взяла квартиру под ипотеку, но не смогла вовремя погасить кредит, накопилась большая задолженность, к просрочке добавились долги по коммунальным платежам, и в итоге было решено квартиру продать. Для решения этого вопроса привлекли опытных риэлторов, которые смогли найти заинтересованных покупателей и развеять их страхи по поводу обременения. Сотрудники агентства уже не в первый раз продавали подобные квартиры, поэтому хорошо знали механизм реализации дефолтной недвижимости. Поскольку квартира была в хорошем состоянии и с приличным ремонтом, то покупатели согласились ее купить за 1млн 200 тысяч рублей.

Данная квартира изначально приобреталась через ипотеку, предоставленную Алтайской ипотечной корпорацией – сервисным агентом Федерального агентства по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК), и закладная на нее уже находилась в АИК.  В начале февраля собственники вместе с представителями агентства недвижимости обратились в Корпорацию, предупредив, что нашлись люди, готовые купить их квартиру. Никто не возражал. При этом покупателям там еще раз подтвердили, что никаких рисков в данной сделке нет. Долг по кредиту составлял 930 тысяч рублей.  В середине февраля покупатели от своего имени уже внесли в АИК предоплату 300 тысяч рублей и погасили задолженность по коммунальным платежам в размере 100 тысяч. После чего бывшие собственники квартиры, в том числе и несовершеннолетние дети, выписались из квартиры. А 5 марта покупатели вносят оставшуюся сумму задолженности по кредиту и рассчитываются с продавцами. Теперь пришло время подписать договор купли-продажи в Росреестре вместе с  представителями юридической службы АИК, которые, учитывая полное погашение долга, должны были подписать заявление о снятии обременения с квартиры.

Каково же было удивление всех участников сделки, когда они узнали, что эта самая квартира уже 4 марта, за день до последнего расчета, была продана с торгов за 950 тысяч рублей и у нее уже есть свой законный обладатель. Как оказалось, сообщение о том, что по данной квартире проводится аукцион, была размещена в средствах массовой информации еще в конце января. И отозвать ее с торгов было возможно  даже в день проведения аукциона, но не после того, как он уже состоялся. Решить этот вопрос Алтайская ипотечная корпорация должна была либо самостоятельно, отозвав исполнительный лист, либо перенаправить собственников к судебным приставам. И даже если все документы по квартире находились уже в торгующей организации, все еще можно было уладить. Если бы собственники квартиры знали об этом, если бы сотрудники АИК предупредили их, то запланированная сделка бы состоялась. Обременение с квартиры было бы снято, покупатели переехали в новое, понравившееся им жилье, а продавцы расстались бы со всеми своими долгами и получили вдобавок еще около ста тысяч рублей.

Но все произошло по-другому. АИК по каким-то причинам не сообщил о торгах и не отозвал исполнительный лист. Покупатели, отдав 1 млн 200 тысяч рублей, квартиру так и не получили. Причем 930 тысяч из них были направлены непосредственно на счет ипотечной корпорации. Более того, покупателям сообщили, что вернуть уже перечисленные средства не представляется возможным, но предложили альтернативный вариант – другую квартиру, сходную по параметрам. Похожую, но не аналогичную: число комнат и квадратных метров соответствовало выбранному прежде жилью, а вот ремонт в предложенной квартире отсутствовал полностью. К тому же, чтобы снять ее с обременения, надо было внести большую сумму, чем прежде: не 930 тысяч, а 1150 тысяч рублей. Притом еще предстояло потратиться на ремонт. Вполне понятно, что такой вариант никого не устраивал. Но оказалось, что другого варианта просто нет, ни в отношении квартиры, ни в отношении решения данного вопроса.

Возмущения покупателей были справедливы: «Мы отдали в АИК за квартиру весь долг по кредиту, но не получили ее. Теперь предлагают неподходящий для нас вариант и говорят о доплате. Но ведь мы, решая вопрос с покупкой, потратили также свои средства на расчет за коммунальные услуги. Компенсировать нам их в полном объеме никто не сможет, и лишних денег на доплату у нас просто нет».

Алтайская ипотечная корпорация предложила решить вопрос следующим образом: деньги, вырученные за проданную квартиру на аукционе, передать покупателю для оплаты предложенного жилья. Но этой суммы для выкупа квартиры все равно недостаточно (напомним, ее цена 1150 тысяч рублей). Покупатели, оказавшиеся заложниками этой ситуации, написали заявление гендиректору АИЖК Александру Семеняке, с просьбой о снижении стоимости предложенного объекта недвижимости до 850 тысяч рублей, чтобы покупатель имел возможность не только приобрести квартиру, но и отремонтировать ее. Просьбу управление АЖИК не отклонило, но снизить стоимость смогла лишь на 10 процентов. Стоимость квартиры стала с учетом коммунальных платежей 1042 тысячи рублей. Алтайская ипотечная корпорация вернула покупателям 1024 тысячи рублей. Денег для покупки все равно не хватало, поэтому подключились все задействованные в этой истории лица. Продавцы вернули часть выплаченных им средств, риэлторы от своего агентства тоже добавили несколько тысяч рублей. В итоге, набралась необходимая сумма, и квартира оказалась в собственности покупателей. Но переехать туда без ремонта было невозможно. На помощь покупателям пришли продавцы первой квартиры и возместили долг за оплату коммунальных услуг путем проведения ремонта.

Вот так закончилась эта история. Но почему она вообще произошла?

За комментариями корреспонденты журнала «Недвижимость Алтай» обратились к Евгению Хижняку, заместителю руководителя ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае (ТУ Росимущество).

- Я считаю, - говорит Евгений Михайлович, - что должники здесь виноваты сами, поскольку они знали, по крайней мере, должны были знать о том, что их имущество направляется на торги, и ничего не предприняли вовремя. Ведь копия постановления от судебных приставов в обязательном порядке направляется обеим сторонам: должнику и взыскателю. Процедура по реализации дефолтных квартир достаточно длительная по времени: порядка трех месяцев. На первом этапе проходит арест имущества, при котором присутствие должников обязательно. Таким образом, они просто не могли не знать, что же происходит с их квартирой. То же самое можно сказать и о риэлторах. Если они готовили этот объект недвижимости к продаже, значит, должны были собрать все документы. И поскольку знали, что квартира находится под обременением, могли бы поинтересоваться, не наложен ли на квартиру арест. Все сведения об исполнительном производстве находятся у приставов, и сделать запрос можно очень легко, достаточно к ним обратиться. Дополнительную информацию обо всех обременениях, в том числе об арестах, можно запросить в  Росреестре. Более того, сведения по реализующемуся жилью очень открыты, с ними всегда можно ознакомиться на интернет-сайтах ТУ Росимущества (www.rosim-altai.ru), Федеральной службы судебных приставов (www.r22.fssprus.ru), АИЖК (www.ahml.ru). С другой стороны, мне не понятно, почему взыскатель не отозвал исполнительный лист, когда была внесена предоплата. Хотя, замечу, что полное погашение долга покупателем произошло через день после торгов. Думаю, если бы это произошло хотя бы на день раньше, вопрос бы решился. Ведь все действия с обремененной квартирой, в службе приставов и уж тем более в торгующей организации, осуществляются на основании требования исполнительного документа, предъявленного взыскателем, в данном случае – АИК, - резюмирует заместитель руководителя ТУ Росимущество.

Получается, действительно, странная картина: все должны были знать о торгах, но никто ничего не предпринял. Если со стороны должников все сказанное выше верно, то непонятно, зачем же им так усложнять себе жизнь?! Ведь каждому ясно, что гораздо выгоднее для них было самостоятельно продать свою квартиру, что они и пытались сделать. Они могли проявить инициативу в решении своего вопроса, и они ее проявили, но изменить положение дел было возможно только при содействии взыскателя. Однако со стороны АИК никаких действий до проведения торгов предпринято не было.

- Это достаточно сложный и редкий случай, - комментирует ситуацию Елена Макарова, директор агентства недвижимости «Красиво жить». – При таких обстоятельствах специалисты обычно советуют обращаться к высокопрофессиональному юристу, практикующему и знающему судебные процедуры. Для АИК, очевидно, было бы  выгодно благоприятным образом решить этот вопрос, чтобы не компрометировать себя.  Другой вопрос, что у нас в стране еще нет сложившейся практики работы с обремененными квартирами, и как действовать в таком крайнем случае, предположить трудно. Возможно, что механизм действия не до конца отлажен в самой Корпорации. Во всяком случае, любой юрист вам скажет, что АИК не имела права брать предоплату за квартиру, не отозвав на нее при этом исполнительный лист.

Выяснить истинные причины, побудившие АИК так поступить, не удалось, поскольку сотрудники Корпорации не пожелали как-либо комментировать эту ситуацию. Немного странным показался тот факт, что после проведения торгов несостоявшимся покупателям, указанным в нашей истории,  позвонили счастливые собственники и … предложили приобрести у них так понравившуюся им квартиру.

Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»