Сделка с детской недвижимостью без согласия опеки

Неприятная, но довольно типичная ситуация: умирает мужчина средних лет. За ним наследуют ребенок, жена и родители.
В результате наследования сразу в двух квартирах доли в праве получает несовершеннолетний: в одной квартире, условно назовем ее «родительской», у умершего была 1\3 доля в праве, и ребенок получил, соответственно, 1\12 долю. Такая же доля оказалась и у вдовы (невестки родителей). В другой квартире, которая покупалась умершим браке, у него была 1\2 доля, и она также распределилась на четверых собственников, 1\8 появилась у ребенка.

У сторон не было никаких споров, но пожилые родители очень не хотели, чтобы в их квартире были доли невестки и внука. Они предложили вдове поменяться долями. Невестка была не против по ряду причин: иметь права на квартиру только с ребенком лучше, чем с пожилыми людьми, которые не были ей прямыми родственниками. Кроме того, предлагаемые ей доли были просто дороже, чем те, что она и ребенок отдавали взамен. Соответственно, она согласилась.

Нотариус, которая вела наследственное дело, предположила, что договоренность сторон можно оформить через соглашение о разделе наследства. Но, в связи с тем, что речь шла о сделках с имуществом несовершеннолетнего, потребовала согласие опеки. Орган опеки сразу отказал, так как, по его мнению, «ребенок должен иметь долю везде». Ожидаемо неконструктивная позиция опеки, тем не менее, не стала единственным препятствием к сделке.
Нотариус и работники опеки забыли о том, что бабушка и дедушка не могут совершать возмездные сделки с внуком, а соглашение о разделе наследства или договор мены – это возмездная сделка. Таким образом, даже при согласии опеки переход права по предложенной схеме был невозможен.

Родственники провели в судах длительное время, оспаривания действия опеки, и только получив отрицательный результат обратились за консультацией.
Между тем выход из ситуации был и совершенно очевидный.

Дело в том, что у родителей умершего в отношении доли сына в родительской квартире имелось преимущественное право наследования, так как они были сособственниками жилья, а невестка и внук – не были. Соответственно, от имени бабушки и дедушки мы подали исковое заявление по ст. 1168 ГК РФ, попросили признать за бабушкой и дедушкой права на 1\3 долю в «родительской» квартире целиком, а в счет компенсации передать невестке и ребенку иное имущество – доли в другом жилом помещении. К иску приложили отчеты об оценке обеих квартир, из которых следовало, что такое решение выгодно ребенку.
Вдова приехала на заседание суда и подписала мировое соглашение, по которому обмен долями в праве был произведен без каких-либо доплат.
Таким образом, без согласия опеки, вопреки общему запрету на возмездные сделки родственников с ребенком, был фактически совершен обмен недвижимостью. Определение суда об утверждении мирового соглашения было полностью основано на специальной норме ст. 1168 ГК.

О преимущественном праве наследования, которое есть у наследников-сособственников, я очень подробно рассказывал в№ 24 за 2024 г. По ссылке есть текст и видео.
Как видите, иногда данное право позволяет также совершать те сделки, которые в обычных условиях невозможны

М.Гранат