Купля-продажа недвижимости всегда очень ответственный шаг. Дело это хлопотное и часто сопряженное со стрессом. Эмоции здесь бушуют нешуточные. Немудрено, что  конфликты и спорные ситуации  далеко не редкость. И далеко не всегда вопрос можно решить через гражданский суд к обоюдному согласию обоих сторон. Довольно часто в таких ситуациях можно обойтись «малой кровью», не развязывая длительных юридических войн. В мировой практике уже больше 20 лет существует процедура медиации и активно развивается институт профессиональных независимых посредников – медиаторов.

      Именно таким способом и предлагает решать споры, возникающие, при покупке-продаже недвижимости Союз риэлтеров Барнаул и Алтайского края (СРБ). На прошлой неделе СРБ заключил соглашение с Сибирским окружным третейским судом и Сибирским центром медиации и права. Подробнее о том, что предполагает это соглашение, кто такие медиаторы и в чем преимущества решения спорных ситуаций через процедуру медиации или третейский суд, корреспондент журнала «Недвижимость Алтай» поговорил с Сергеем Беззубенко, председателем Сибирского окружного третейского суда.

Сергей Сергеевич, расскажите, пожалуйста, о соглашении, которое СРБ заключил с Сибирским центром медиации и права. В чем суть и смысл этого соглашения?

      По существу мы с Союзом риэлтеров Барнаула и Алтайского края пришли к соглашению о том, что одной из приоритетных задач мы считаем развитие партнерских деловых отношений и формированию этики делового оборота, а также  гармонизации социальных отношений. 

      Для решения этой задачи СРБ рекомендует членам Союза, иным риэлтерам, клиентам и партнерам все возможные споры урегулировать до обращения в суд посредством переговоров с привлечением независимого профессионального посредника (процедуры медиации) в том числе путем включения в договоры, контракты и соглашения медиативной оговорки.  А Сибирский центр медиации и права урегулирует все возникающие споры посредством процедуры медиации в соответствии с Федеральным законом «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)».

      Для чего это нужно СРБ и риэлтерам? В любой деятельности периодически  возникают  конфликты и споры между участниками.  Если они не решаются мирным путем и  участники обращаются в обычный государственный суд, то, как правило, страдает репутация и участников конфликта, и репутация профессионального сообщества в целом. Такие споры обычно становятся достоянием гласности. И чем больше пикантных подробностей в деле, тем больше шансов, что информация попадет в СМИ. Естественно, это негативно влияет как на репутацию фирмы, так и на репутацию сообщества. Это распространяется и на риэлтерскую деятельность и сообщество риэлтеров. Чтобы избежать такой ситуации и решить проблему мирным путем и существует  процедура медиации. И здесь мы подходим к тому, что же такое медиация и в чем ее преимущества.

      1 января 2011 года вступил в силу  Федеральный  закон «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)». В нем регламентируется процедура медиации, роль и функции медиаторов. Через месяц проявились утвержденные Министерством образования программы обучения профессиональных медиаторов. И в апреле появились первые медиаторы в Алтайском крае. В мире институт профессиональных посредников, медиаторов существует уже около 20-30 лет.

По сути, медиация – это  решение конфликта путем переговоров, где регулирующую роль берет на себя независимый посредник или медиатор. Это альтернативная гражданскому суду форма решения споров.

Роль медиатора

     Вмешательство медиатора  зачастую позволяет решить спор во многом потому, что это взгляд со стороны. Участие беспристрастного человека, который не заинтересован в выигрыше или проигрыше  ни одной стороны. Доверять такому человеку спорящим, как правило, легче еще и потому что здесь возникает эффект попутчика в поезде. То есть  с незнакомым человеком бывает легче поделиться тем, чем мы не готовы поделиться даже с родными и близкими. Естественно, если мы при этом уверены, что он не будет делиться этой информацией с кем-то еще, и она не дойдет до того, до кого бы мы не хотели, чтобы она дошла.

      Роль медиатора в этом посредничестве и заключается. Иногда к нему обращаются обе стороны, иногда одна.        По просьбе одной из сторон он может обратиться ко второй и предлагает переговоры. Если вторая сторона готова, и они изложили по отдельности  свои позиции медиатору, тогда происходит встреча втроем. Медиатор оглашает правила поведения в  дискуссии. Они очень просты.  Когда один говорит, второй молчит, никаких оскорблений. Если  правила нарушаются, медиатор вмешивается. При этом медиатор –  не арбитр. Медиатор – это гарант соблюдения  этих небольших правил. В идеальном варианте он даже не генерирует идею о том, какой выход в споре может быть найден. Хотя закон допускает такой вариант. Но в том случае если обе стороны  попросили его посоветовать, как лучше решить спор. Тогда он вправе это сделать. Однако самый лучший вариант – это создание такой атмосферы, чтобы одна из сторон могла сгенерировать такие варианты решений, которые устроят другую сторону. Задача переговоров с медиатором  – найти взаимоприемлемый вариант решения. Каждая сторона должна понимать, что на 100 процентов она своего не добьется и как-то учитывать вторую сторону. Но это не компромисс. Потому что  компромисс предполагает, что кто-то чего-то лишается. Уступает и значит лишается. А взаимоприемлемое решение означает, что каждый должен найти для себя в нем больше плюсов, чем минусов. 

    Компромисс - это 50 на 50, а вот постараться так, чтобы у каждого получилось по 60 – это взаимоприемлемое решение. Если каждая из сторон понимает, что для нее это решение лучше, чем  настоящее состояние войны, длительная психотравмирующая ситуация или судебный спор, то  участники готовы, во-первых, подписать медиативное соглашение, во-вторых, готовы его выполнять. Потому что это решение самого человека. Он предложил эти варианты или сказал нет. Его в этих вариантах что-то  не устроило, а что-то устроило. В этом смысл медиации.

Медиация в сделках с недвижимостью.

     Медиация применима как к семейно-бытовым отношениям, так и к отношениям экономического характера. Если говорить о сделках с недвижимостью, то они практически всегда сопряжены с сильными эмоциями. Суд эмоции игнорирует.

Какие это могут быть споры в случаях с риэлтерской деятельностью? Риэлтер, возможно, это сформулирует по-другому. Но со стороны, я бы их так охарактеризовал. Во-первых, это трения риэлтера с клиентом. Во-вторых, это споры риэлтеров между собой. Когда они являются представителями разных сторон или одновременно  вдруг оказались представителями одного клиента. И третий вариант, это споры между клиентами, когда оба риэлтеры хотят урегулировать этот спор. Споры, которые можно решить путем медиации, могут возникать на этапе получения задатка, или  когда одна сторона не успевает оформить документы в установленный срок, или когда цепочка из взаимных обменов-продаж срывается. Здесь не всегда вопрос чисто экономический.

     Здесь может возникнуть ситуация, когда кто-то начинает считать, что его  начинают обманывать. Человек открыто не готов об этом говорить, например, потому что он воспитанный человек или  по каким-то другим причинам, но он уже начинает саботировать этот проект. Потому что уже нашел другой вариант и хочет как-то корректно выпасть из сделки. А другие участники не понимают, почему он саботирует сделку. Начинаются какие-то отговорки, которые непонятны. А если человек уже не доверяет другой стороне или представителю другой стороны, что одно и то же, то непонятен его мотив. А если непонятен мотив, то договориться невозможно. В таких случаях обращение к  институту медиации - наиболее оптимальный выход из всех возможных. Медиация эффективно работает как раз в тех ситуаций, где много эмоций и много недостающей информации.

       Если мы говорим о спорах риэлтеров между собой, то переговоры с медиатором позволяют сохранять деловые и партнерские отношения. Профессионалы  работают на рынке не день или два, и не один год. И  если сегодня ты переступишь какие-то вещи, то завтра с тобой просто не захотят иметь дела. Медиация эффективна, когда есть  другие мотивы, кроме чисто экономических. Допустим, мотив сохранения деловых отношений и репутации. Таких мотивов всегда много. Для многих мотивом может быть нежелание судиться. В России, в отличие от Запада и Америки, люди не привыкли и не любят судиться. И очень часто это к лучшему.  Человек понимает, что он сейчас пойдет в суд, цена вопроса маленькая, время огромное и судебные расходы, связанные с представителем, тоже большие. В такой ситуации медиация очень хороший выход.

Преимущества медиативного соглашения.

       Для того, чтобы понять смысл и суть медиации, стоит сказать о преимуществах такого способа решения спорных ситуаций.

Проигравших нет.

        В суде всегда есть победитель и проигравший. В медиации проигравших нет. И это один из главных плюсов. Стороны вместе приходят к соглашению, которое устраивает обоих. Никому не нравится проигрывать. А  решением суда бывают порой недовольны как проигравшие, так и победители. Поэтому мы говорим  о том, что медиация – это очень красивый способ  решения проблемы. Иногда основным мотивом разбирательств в суде является не экономический фактор, а просто желание доказать свою правоту и наказать обидчика. То есть  важнее не деньги, а желание, чтобы противоположная сторона извинилась. Иногда в основе конфликта лежит просто недопонимание и недоразумение. Но при этом люди часто даже видеть друг друга не хотят. И каждый понимает, что вообще-то не мешало бы договориться. А с помощью абсолютно независимого посредника, которому обе стороны спора доверяют, сделать это становится намного проще. И это применимо абсолютно ко всем сферам жизни, в том числе и экономической.

Взгляд со стороны: независимый попутчик, переводчик с русского на русский или агент справедливости.

       Чем хорош взгляд со стороны? Тем, что профессионал может считать, что его профессиональная деятельность – это что-то особенное, что-то исключительное. Но во всех сферах есть то общее, что подчиняется общим законам. И поэтому очень много плюсов в таких независимых «попутчиках», которые окунулись в проблему на  час-два. И постарались для каждой из сторон спора, сначала понять, чего она хочет, а потом донести то рациональное, что говорит другая сторона. То есть медиатор - это такой переводчик с русского на русский. Люди зачастую друг друга не слышат. При правильном переводе  человек понимает, что хочет сказать другая сторона. Плюс ко всему медиаторы часто выступают как  агенты справедливости. То есть являются гарантом сделки. Часто в  сделках с недвижимостью на подписание документов зовут свидетелей. Чтобы в случае чего,  кто-то был и видел, как все происходило. Медиатор выполняет эту функцию как беспристрастный свидетель, который может помочь сторонам выполнить то, до чего они договорились. Чтобы любая из сторон могла, апеллируя к медиатору, напомнить о подробностях  соглашения. Вообще, медиативное соглашение – это гражданско-правовая сделка. То есть в принципе можно пойти в суд и заставить принудительно ее выполнять. Но, как правило, статистика говорит о том, что этого не требуется.

      Еще одним важным преимуществом медиации – это возможность быстро решить конфликт и возможность привести соглашение в исполнение. Когда обе стороны добровольно заключают соглашение путем переговоров, чаще всего они стремятся исполнить его без какого-либо контроля. Так как это добровольное решение человека, к которому он сам пришел или согласился с предложениями противоположной стороны.  К сожалению, гражданские суды и судебные приставы на данный момент  загружены гражданскими исками и делами.  Большинство решений судов не исполняются просто потому, что у приставов не хватает времени на исполнение решений. Если сейчас спросить у рядового пристава, какой у него план на день, то он назовет цифру в 3000 взысканий. А в это время входит и предварительное извещение каждого, и посещение, и опись имущества, изъятие, организация торгов. Очевидно, что это просто не реально успеть за один день. И поэтому на сегодня статистика говорит о том, что только около 20 % решений суда приводится в исполнение.

Обучение медиаторов.

А как и где обучают медиаторов и насколько они компетентны?

          С 1 января вступил в силу закон. После этого вступила в силу программа подготовки медиаторов. После этого можно было обучить первых медиаторов. У нас в Алтайском крае Сибирский центр медиации и права  совместно с Академией экономики и права сейчас выпустили уже два  выпуска медиаторов. Нигде больше в Сибири их не готовят. В Кемерово нет даже. Получается, что профессиональные медиаторы появились в апреле.

Как Вы успели так быстро?

Подготовка медиаторов осуществляется на базе высшего профессионального образования по системе повышения квалификации.

А какое высшее? Юридическое?

      Любое высшее профессиональное образование. Вопрос в том, какой профессиональной компетенции хочет добиться человек. Есть семейные споры, например. Здесь  важнее не юридические знания, 1% может потребоваться.

А как на Западе?

          Московские и западные фирмы давно прибегают к помощи медиаторов. Если говорить про экономические споры, то это, как правило, огромные масштабы в бизнесе. В суде часто невозможно достичь соглашения. И  медиация в отличие от суда, это конфиденциальность. Решения любого суда открыты. Я, как гражданин, любое решение Арбитражного суда могу открыть и увидеть доводы сторон, узнать в каких отношениях стороны состояли. А ведь существуют профессиональные секреты, репутация. Поэтому медиатор, когда два экземпляра медиативного соглашения подписано,  все свои пометки и записи уничтожает. И даже экземпляра медиативного соглашения у него не остается.

А как же отношения между медиатором и сторонами, они  как-то документально оформляются?

         Да, подписывается договор оказания услуг, где мы определяем, сколько времени мы потратим друг на друга. По большому счету работа медиатора ведь не гарантирует заключение между сторонами медиативного соглашения. Медиатор может попытаться создать условия, стороны могут не договориться, но это не значит, что медиатор не сделал свою работу. Это как проектно-изыскательские работы. Я готов пойти искать нефть, покажите мне где, я буду искать там для вас нефть. Но если ее там нет, я ведь работал. Или, например, мы идем к психологу и просим помочь, но  после этого похода считаем, что нам стало хуже. Но он потратил на нас 3 часа своего времени, а мы к нему пришли, так как считаем, что он хороший специалист. И, конечно, в следующий раз, если мне не помогло, я к нему  не приду. Если одна из сторон не хочет  соглашения, то его не появится никогда.

То есть они не волшебники?

       Нет, конечно. Все зависит от готовности спорящих. Если стороны уже согласились и сели за переговоры, то перспектива резко увеличивается.

Для того, чтобы медиатор начал работать нужно, чтобы обе стороны согласились или достаточно одной?

          Здесь есть два варианта. Если стороны понимают, что их отношения зашли в тупик. Здесь проще говорить не про экономические отношения, а про семейные. Например, если супруги во время развода спорят по поводу воспитания ребенка и у них есть желание договориться.  Много эмоций, но понимают, что ради других отношений, надо бы договориться. Тогда есть реальный шанс. И второй вариант, когда обе стороны считают, что маловероятно вообще до чего-то могут договориться. Но одна сторона все же обращается к медиатору, и тогда медиатор по ее просьбе связывается с другой стороной. Здесь очень важен такой момент как понимание, что такое медиатор. Профессия новая и многие понятия не имеют, кто это такие. Самый большой риск, когда медиатор обращается к второй стороне,  это быть воспринятым как представитель первой стороны. И здесь может быть такая реакция: «А, да ты его адвокат! Да пошел ты! Я ему сказал все по этому поводу и тебя посылаю туда же» Заметьте, нотариуса ведь никто не воспринимает как представителя одной из сторон. У нотариусов за последние два десятилетия существования в стране, появился авторитет. Даже когда по делам о наследстве какие-то споры возникают, он сохраняет беспристрастность. Если люди приходят оформить сделку, то  считают, что раз у нотариуса делается, то  обмануть не должны. И это замечательно! У медиаторов это впереди. Законодатель сделал все, чтобы так было. В законе так написано. 

        Сейчас все зависит от того, насколько быстро общество и экономическое сообщество это воспримет. В этом смысле сообщество риэлтеров оказалось одним из самых продвинутых. Это очень позитивно, когда приходит понимание того, что есть сферы, где проще и правильнее договориться, чем воевать. Война всегда плохо. Даже у победителя всегда есть потери, есть проблемы. Решение суда не устраивает либо одну сторону, либо две.

А  сколько стоит  медиация?

       В случае с медиацией порядок следующий. При обращении одной стороны заключается договор и взимается административный сбор в размере 2 тысячи рублей. Дальше идет почасовая оплата работы медиатора. Один час стоит 1000 рублей. Конфликтующие могут долго договариваться, могут не очень долго. Если говорить о стандартном споре, который не отягощен длительными отношениями, многофакторными претензиями, то в среднем это часа два.  Большие экономические споры между крупными компаниями могут длиться месяцами, но там и порядок цен несколько другой

Третейский суд.

       Еще одна очень важная статья, которая есть в соглашении Сибирского центра медиации и права с Союзом риэлтеров Барнаула и Алтайского края касается использования третейских  судов при решении споров в тех ситуациях, где не удалось решить вопрос с помощью процедуры медиации.

Если не удалось договориться, то СРБ рекомендует риэлтерам, клиентам и партнерам включать в свои договоры оговорку о третейском суде. Это означает, что если не удалось уладить спор переговорным путем, мы не говорим: «Ну, все, тогда пошли судиться в государственный суд». Мы все-таки пытаемся разрешить конфликт в рамках альтернативных процедур, которые включают третейский суд. Примечательно, что у нас  не все юристы понимают, что  на  решения  третейского суда выдаются официальные документы.  Решение третейского суда имеет такую же силу, как и решение государственного суда. Но при этом разрешение споров через третейский суд имеет ряд преимуществ.

Преимущества.

        Первым преимуществом  третейского разбирательства в Сибирском окружном третейском суде является минимальный срок рассмотрения дел. Учитывая загруженность государственных судов, одним из основных преимуществ Сибирского окружного третейского суда является минимально возможный срок рассмотрения дела – не более 30 дней со дня подачи искового заявления до вступления решения суда в силу. При возможности оперативного уведомления сторон этот срок может составлять от 3 дней. Если стороны готовы, то он может быть рассмотрен в течение 3-7 дней.  Здесь нет никаких дополнительных инстанций. Порядок рассмотрения дел может быть разным. Если стороны согласны выбрать одного арбитра, то это ускоряет процесс рассмотрения дела. Если стороны не договорились, то каждая из сторон выбирает по одному арбитру,  третьего назначает председатель суда.

      Второе преимущество разбирательств в Сибирском окружном суде - это значительная экономия на судебных расходах. Размеры третейского сбора по всем категориям дел значительно ниже размеров государственной пошлины по аналогичным искам, особенно эта разница заметна при крупных исках. Кроме того, отсутствие апелляционной, кассационной и надзорной инстанции минимизирует расходы на командировки, дополнительные пошлины и т.п. При спорах  на миллионы рублей, сумма в разы меньше, по остальным спорам  процентов на 20-30 меньше. Если сравнивать экономическую составляющую, то при сроках рассмотрения в государственных судах, то там человек потратит намного больше на представителя. Здесь если и тратятся деньги, то один раз.

      Третье основное  преимущество - это возможность выбора судей, рассматривающих дело, а также времени и места суда.

Стороны не связаны местом жительства гражданина, местом нахождения юридического лица, местом нахождения недвижимости и т.п. При этом не обязательно, что судебное разбирательство будет проходить в месте нахождения третейского суда. При необходимости спор может быть рассмотрен в любом месте Российской Федерации или на территории иностранного государства. Стороны вправе выбрать себе судей из числа лиц, значащихся в списке Сибирского окружного третейского суда, обладающих необходимой квалификацией. Если это нужно сторонам, мы готовы рассмотреть дело в ночь с субботы на воскресенье. Если нужно в сосновом бору, мы готовы в сосновый бор выехать. Здесь речь идет о том, что мы готовы сторонам обеспечить возможность обосновать свою позицию в том месте и  в то время, которое для них удобно.

Обеспечение конфиденциальности

В третейском суде лучше учитывается специфика предпринимательских отношений - обеспечивается соблюдение коммерческой тайны, истории взаимоотношений сторон, т.к. разбирательство, по общему правилу, носит закрытый характер. Информация о спорах не публикуется и не размещается в сети Интернет. Без согласия сторон третейский суд не вправе разглашать сведения, ставшие ему известными в ходе третейского разбирательства. Это является дополнительной гарантией сохранения конфиденциальности и коммерческой тайны.

Еще один плюс – это экономия времени и сил

В государственных судах заявления о взыскании задолженности попадают на рассмотрение к разным судьям. В результате деятельность представителя сводится к неоднократному монотонному посещению большого количества судебных заседаний, что требует значительных затрат времени. А при совпадении времени рассмотрения дел у разных судей зачастую требуется ненужное отложение дела.

В Сибирском окружном третейском суде все дела рассматриваются с учетом фактора удобства для сторон. Стороны вправе по согласованию с судом выбрать удобное время и даже место рассмотрения спора.

Решение третейского суда окончательное и обжалованию не подлежит

Если стороны согласовали это в третейской оговорке или третейском соглашении, то решение третейского суда является окончательным и не подлежит обжалованию в государственном суде.

Необязательность сложившейся судебной практики

Зачастую сложившаяся судебная практика государственных судов является спорной и не вытекает из требований закона. Иногда судебная практика на протяжении нескольких лет изменяется на противоположную. Но во всех случаях она обязательна для судьи государственного суда, рассматривающего дело.

Для третейских судов судебная практика государственных судов не является обязательной. Государственные суды выдают исполнительные листы на решения третейского суда, даже если они не соответствуют сложившейся судебной практик. Одним из ярких примеров разницы подходов государственных и третейских судов является применение ст. 333 ГК РФ. Государственный суд, с учетом практики, толкует формулировку «суд может...» как почти обязательную для применения, а третейский суд, как правило, не пользуется этим правом, исходя из принципа свободы договора.

Вынесение решения на основании фактических обстоятельств дела

Государственные суды при рассмотрении спора зачастую отказывают в удовлетворении требований сторон из-за недостатков формального характера. При рассмотрении спора в Сибирском окружном третейском суде судьи в первую очередь исходят из фактических обстоятельств дела и фактических отношений сторон.

Гарантия исполнения решения третейского суда

Этот вопрос в наибольшей степени беспокоит стороны при принятии решения о передаче споров на рассмотрение третейского суда. Однако, следует отметить, что проблема исполнения решения третейского суда точно такая же как и при обращении в арбитражный суд. Дело в том, что в случае неисполнения ответчиком решения третейского суда, арбитражный суд выдает исполнительный лист на его принудительное исполнение, точно такой же, как и на свое собственное. Таким образом, с точки зрения гарантии исполнения, решение третейского суда практически не отличается от решения арбитражного суда, но при этом имеет ранее описанные преимущества. Вероятность невыдачи исполнительного листа, существует, но практика судов свидетельствует, что эти случаи крайне редки, и связаны, конечно, с дефектами самого решения, а вовсе не с предвзятым отношением к третейским судам вообще.

Также к плюсам разбирательств в третейском суде можно отнести упрощенную процедура третейского разбирательства, упрощенное исполнения решения третейского суда за пределами РФ, упрощенный порядок наложения обеспечительных мер, дополнительные гарантии исполнения обязательств сторонами, возможность соглашением сторон определить порядок рассмотрения спора, возможность рассмотрения дела отдельной коллегией третейского суда  Вашего города или специализированной отраслевой коллегией.

А в чем разница третейского суда и медиации?

       В медиации все добровольно, любая из сторон может в любое время отказаться. Медиатор работает один.  В третейском суде, три арбитра это нормально. В случае с третейским судом, если стороны договорились, что дело будет рассматриваться в третейском суде, после этого они не вправе пойти в государственный суд. Суд откажет в рассмотрении этого дела, если в их договоре есть такая оговорка. Второе – решение этого суда будет обязательным для каждой из сторон.

       Подводя итог, хотелось бы сказать, что развитие института медиации и третейских судов – это не что-то абстрактное и далекое. Многие из нас хотели бы жить как в Швейцарии, где люди могут не знать, кто у них президент, но знают, кто отвечает за электричество и водопровод в их доме или за вывоз мусора. Причем знают чаще всего лично. На улицах чисто и люди улыбаются. И у них этот институт развит, поэтому люди имеют возможность разрешать конфликты, и улыбаются чаще. Вот когда люди будут ходить по улицам и улыбаться, тогда можно говорить о том, что наша цель достигнута.

  Беседу вела Соколова Юлия, «Недвижимость Алтай»