Суждено ли быть «обманутым дольщикам» вечно обманутыми или о том, как их вновь вводят в заблуждение .
Формат проведенного мероприятия вызывает, по меньшей мере, недоумение, ведь обсуждение вопросов решения проблем обманутых дольщиков проводилось в отсутствие представителей созданных дольщиками организаций (ЖСК) и тех краевых и городских структур, которые в этом решении принимают непосредственное участие, в том числе, в отсутствие контролирующих органов, работа которых, судя по опубликованной информации, непосредственно обсуждалась. Чтобы не вводить в заблуждение сограждан затеянной «игрой на острой теме», прежде всего, необходимо определиться с понятиями.
Обманутый дольщик и Пострадавший участник строительства жилья, кто это?
Главный тезис посетителей мероприятия о том, что в крае «обманутыми дольщиками признаются лишь те, кто оформил договоры долевого участия согласно 214 Закона РФ», не имеет ничего общего с действительностью.
Действующему федеральному законодательству вообще не знакомо понятие «обманутый дольщик». Как сообщает Минрегион, пока можно точно говорить о двух категориях граждан, которые в будущем попадут под определение «обманутых дольщиков». Это жертвы застройщиков-банкротов и фирм, в отношении которых возбуждено уголовное дело, а кроме того, дольщики, претендующие на квартиры в незаконно построенных домах.
На краевом же уровне, Закон Алтайского края от 11.05.2011 N53-ЗС «О регулировании отдельных отношений в сфере долевого строительства, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства на территории Алтайского края», использует другое, куда более широкое понятие - «пострадавший участник строительства жилья».
Закон в установленном порядке прошел все необходимые юридические экспертизы, в первую очередь на соответствие полномочиям края и федеральному законодательству, а, следовательно, заявление риэлторов о том, «что неплохо было бы привести краевой закон в соответствие с действующим федеральным законодательством» не имеет под собой пра-вовых оснований.
Согласно ст.2 Закона края пострадавшим участником строительства жилья может быть признан:
1) гражданин, вложивший денежные средства в строительство «проблемного объекта» и включенный в реестр;
2) гражданин, вложивший денежные средства в строительство мно-гоквартирного дома и утративший их в результате неправомерных действий застройщика, включенный в реестр. Данная норма не содержит отсылки к договорам участия в долевом строительстве, заключаемым согласно Федеральному закону от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Поэтому вышеназванный основной тезис встречи не имеет ничего общего с действительностью. В настоящее время в сводном краевом реестре числится 527 пострадавших участника строительства жилья, при этом, из них лишь 53 имели договоры участия в долевом строительстве (участники долевого строительства «проблемного объекта» по проспекту Коммунаров, 120 а в г.Барнауле). В реестр включены все граждане, подавшие соответствующее заявление. Поэтому утверждение участников встречи о многократно большем числе пострадавших не содержит под собой каких-либо оснований.
А судьи кто?
Федеральный закон №214-ФЗ полностью исключает риэлторов как посредническое звено из числа субъектов, обладающих правом привлечения денежных средств граждан для долевого строительства жилья. Привлечение денег дольщиков риэлторами является прямым нарушением законодательства, поэтому участие в данной дискуссии членов союза риэлторов Барнаула представляется, как минимум, нелогичным.
К лику «людей, которым небезразлична судьба дольщиков», примкнула и г-жа Л.Белькова, которая лично (как и руководимое ею агентство) в своё время неоднократно допускала нарушения порядка привлечения денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирного дома.
Для справки: в 2008-2011 году инспекцией Алтайского края по надзору в строительстве за нарушения Федерального закона №214-ФЗ к административной ответственности был привлечен ряд агентств недвижимости. В частности, гр. Белькова, как должностное лицо возглавляемого ею агентства недвижимости «Индустриальное», неоднократно привлекалась инспекцией к административной ответственности за привлечение денежных средств дольщиков с нарушениями требований Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (формально, за истечением сроков давности подвергнутой наказанию в настоящий момент не считается). Общая сумма штрафов в 140 тыс. рублей (за каждого дольщика штраф в среднем - 15-16 тыс. руб.) данным лицом так и не была выплачена в городской бюджет, усилия приставов по принудительному взысканию штрафов с г-жи Бельковой успехом так же не увенчались.
Возможно, в связи с этим, как лицо, в круг профессиональной компетенции которого не может входить работа по Федеральному закону №214-ФЗ, г-жа Белькова допустила ряд «несостыковок» и прямого расхождения с нормами действующего законодательства, например, утверждение о «хорошо прописанной субсидиарной ответственности» инспекции применительно к банкротству застройщиков, является не более чем «мифом от риэлтора».
В отношении мнения председателя Совета Общественной палаты о том, «что зачастую действия застройщиков вступают в противоречие не с уголовным, а с гражданским правом», стоит сказать, что количество проблем, которые «преподнесли» краю фигуранты уголовных дел («Барнаулстрой», «Социальная инициатива», «Сибстройсервис», «Барнаулинвестстрой», а также текущее расследование уголовных дел в отношении руководства ООО «ЖСК-173 Ключ» и ООО «ТПК ЛиКом») наоборот значительно превосходит число спровоцированных лицами, которые в уголовных деяниях не подозревались. Кстати, поводом для возбуждения уголовных дел в ряде случаев являлись направленные в правоохранительные органы инспекцией Алтайского края по надзору в строительстве сведения о фактах нарушения прав граждан, вложивших свои денежные средства в строительство домов.
Предположение о том, что если бы «у Инспекции по надзору в области долевого строительства были бы рычаги воздействия в рамках гражданско-правовых отношений, то решить проблему, минуя суды, было бы проще», полностью противоречит основным началам гражданского законодательства, запрещающим какое-либо вмешательство в частные дела в силу признания равенства участников регулируемых им отношений. Статус инспекции как «более равного» среди равных с этим принципом несовместим. Однако, если говорить про расшире-ние полномочий инспекции, согласно недавним изменениям, внесенным в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, признается лицом, участвующими в деле о банкротстве застройщика. К слову, инспекция уже принимает участие в этом процессе, поддерживая интересы дольщиков.
P.S. Остается выразить сожаление по поводу того, что «люди, которым небезразлична судьба дольщиков» не имеют даже минимальных знаний в этой области, а потому, давая некомпетентную оценку состоянию дел в проблемной сфере, вводят в заблуждение людей, действительно заинтересованных, и вместо того, чтобы способствовать повышению уровня правовой грамотности потенциальных участников долевого строительства, делают свой вклад в увеличение разрыва между знаниями граждан и правовой действительностью.
ИНСПЕКЦИЯ АЛТАЙСКОГО КРАЯ ПО НАДЗОРУ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:
Барнаул
Белокуриха
Бийск
Заринск
Змеиногорск
Камень-на-Оби
Новоалтайск
Рубцовск
Славгород
Яровое
Горный Алтай
Алтайский
Баевский
Бийский
Благовещенский
Бурлинский
Быстроистокский
Волчихинский
Егорьевский
Ельцовский
Завьяловский
Залесовский
Заринский
Змеиногорский
Зональный
Калманский
Каменский
Ключевский
Косихинский
Красногорский
Поэтому применительно к контролирующему органу должника, а именно к Инспекции государственного строительного надзора, контроля и надзора в области долевого строительства Алтайского края данную норму права в деле о банкротстве застройщика использовать скорее всего будет сложно, точнее – невозможно. Поскольку прямых указаний господин Перегудов недобросовестным Застройщикам не давал.
Что до выполнения должностных полномочий, так г. Перегудов очень хорошо выполняет п.2.11. Положения об инспекции: «составлять протоколы об административных правонарушениях……», а вот положения п. 2.16. того же Положения: «осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости в соответствии с федеральным законодательством» это сложнее.
И этот пункт г.Перегудов готов выполнять только строго следуя написанному, а именно: если Застройщик привлекает денежные средства не в соответствии с федеральным законом об участии в долевом строительстве и не по договору участия в строительстве многоквартирного жилого дома, так и поверять его нечего.
Главное позже пострадавших дольщиков пересчитать. Теперь вот и реестр вести доверили.
В вышеуказанном реестре количество дольщиков, признанных пострадавшими по ул. Коммунаров,120 а, указывается 6 человек (на 25.11.2011 года). Остальным было отказано, по словам пострадавших, в связи с тем, что они не признаны потерпевшими по уголовному делу. Председатель ЖСК данного проблемного объекта гос. Макарова Е.А. указывает на активное участие г. Перегудова в деле признания за остальными участниками статуса пострадавших в соответствии с законом Алтайского края.
В целом зря г. Перегудов так разволновался. На рабочем совещании участники хотели направить усилия Инспекции в направлении профилактических мер и оказать содействие в предотвращении появления данной пострадавшей категории граждан.
Но шапка сгорела….
Понятие "контролирующее должника лицо" используемое ФЗ о банкротстве определено в его статье 2. Что из этого может относиться к инспекции мне так и непонятно (может быть проясните?), а вот Ваше желание привлечь инспекцию (а лучше меня лично) к ответственности вполне поддаётся объяснению.
С претензией по поводу то, что свою работу инспекция строит "строго следуя написанному" в её полномочиях, за все время работы встречаю впервые. Обычно административные органы обвиняют в обратном: превышение полномочий и бездеятельность.
По поводу "хотели направить усилия Инспекции в направлении ... ", тоже могу понять данное желание, т.к. одним из постоянных направлений работы инспекции (которой, похоже, конца и края не видно) есть пресечение незаконной деятельности по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства через всяческих посредников (включая агентства недвижимости и ими прикидывающихся), которые делают всё, чтобы избежать всяческой ответственности, в т.ч. перед своими клиентами.
По поводу реестра отвечу только то, что если у Макаровой Е.А. есть претензии к работе инспекции, она способна их выразить и без Вашей помощи.
В целом, если есть предложения, замечания и нарекания к работе инспекции готовы их выслушать на любом уровне, но очно и по делу, а не на базе хочучек. Сложившийся (не по нашей воле) формат общения считаю неприемлемым. С нетерпением жду приглашения на обещанный "круглый стол" (точка).
Это почему же посредническая(информационная) деятельность риэлтеров-незаконна? Г-н Перегудов где то неправ. Если внимательно! прочитать ФЗ о долевом строительстве-то там ничего не сказано о посредниках\\риэлтерах. Деньги привлекают непосредственно застройщик-а клиента приводит к застройщику-риэлтер. Здесь нет никаких нарушений, ИМХО.
"Незастройщик"-это строитель без разрешительной документации на строительство - сейчас не имеет права выставлять в рекламу свои обьекты, согласно ФЗ?Но сейчас идет реклама в журнале Про недвижимость-жилой комплекс-У святого источника-изучение спроса.Это как?Когда будут готовы все документы-квартир уже не останется(а там оч.заманчивые предложения, 1комн,2-х комн.малогабаритки).Вот клиент и рискует.Риэлтер же не заставляет его покупать-клиент сам принимает решение.Рисковать или нет.
Нарушениями ФЗ о рекламе (в т.ч. ст.28) занимается УФАС России по Алтайскому краю (altk.fas.gov.ru), куда для проверки инспекция все ставшие известными факты направляет, чего и Вам желаем.
На счёт "Риэлтер же не заставляет его покупать-клиент сам принимает решение.Рисковать или нет.": для начала Ваш клиент должен осознавать наличие рисков, а если его и предупредить о наличии таких рисков, но тут же "проконсультировать" фразой типа "да, все так делают" или "так всегда было" - результат будет ожидаем.
Попробуйте зайти на гсн22.рф раздел Долевое строительство / Информация для участников долевого строительства / Перечень юр.лиц ...