Участвовать в аукционах дефолтной недвижимости может каждый

   Аукционы арестованной недвижимости уже ни для кого не являются секретом. Однако среди граждан до сих пор витает мнение, что принять участие в них практически невозможно и все квартиры по приемлемой цене расходятся только «в свои руки». Развеять все сомнения корреспондентам «НА» помог Константин Лялькин, директор организации, которая уже не первый год занимается реализацией арестованного имущества от имени Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае - ООО «Евразия».

   Доступность информации.

   - Константин Александрович, расскажите, где можно получить информацию об аукционах?
   - Вся публичная информация: сведения о лотах, время, сроки проведения торгов и тому подобное – размещается в средствах массовой  информации: в газете «Алтайская правда»,  журнале «Недвижимость Алтай», а также на электронных сайтах ТУ Росимущества (www.rosim-altai.ru), Федеральной службы судебных приставов (www.r22.fssprus.ru), АИЖК (www.ahml.ru).

   Эти же сведения можно узнать по телефону, позвонив в Территориальное управление Росимущества или в поверенные организации, где будут проходить торги. А вот за более подробной информацией о реализуемой недвижимости: количество комнат, этажность, планировка и т.д. - необходимо лично прийти к организаторам торгов. При этом узнать, сколько еще человек и кто именно претендует на данный лот, невозможно – до проведения торгов эта информация является конфиденциальной.

   - При покупке объекта недвижимости через аукцион его можно просмотреть?
   - В теории – да, но на деле должники редко впускают покупателей в свою квартиру. Хотя, бывают и исключения. Чаще всего, в 90% случаев, квартиры продаются документально, то есть, основываясь на информации, предоставленной судебными приставами. Впрочем, если люди сведущие, им этой информации будет вполне достаточно. Поэтому нам чаще всего приходится работать с риэлторами. Чтобы представить и описать плюсы и минусы квартиры, им достаточно узнать район, адрес, год постройки, этажность и материал стен. Именно эту информацию раньше предоставляли приставы.

   Для обычных граждан, этого, конечно, мало. Поэтому после совместных совещаний было решено составлять более подробные описи арестованной недвижимости. И вот уже с мая этого года ведется предметное описание квартиры. По нему любой человек может правильно оценить жилье, даже не глядя на него. Судебные приставы имеют право также фотографировать арестованный объект, однако за последние 4 года мы всего лишь раз сталкивались с актом описи, где были фотографии.

   В дальнейшем, мы надеемся, ситуация изменится, ведь с наглядным изображением гораздо легче реализовывать недвижимость.
Есть у акта описи и ареста объекта недвижимости и много других плюсов. Например, должник, подписывая этот документ, не имеет права что-либо уже менять в квартире. И чем детальнее составлен акт описи и ареста, тем меньше шансов оспорить его в суде. К сожалению, должники часто пытаются это сделать, тем самым затягивая процесс реализации и продлевая время проживания в квартире.

   Но, так или иначе, приходят новые собственники, купившие недвижимость на торгах, и должникам приходится выселяться. В сложных случаях, этот процесс может длиться около полугода. Неудивительно, что самой популярной услугой среди риэлторов, работающих с дефолтным жильем, является та, что распространяется вплоть до вселения клиентов в новую квартиру.

   Участвовать может каждый.

  - Как правильно заявить о своем желании участвовать в торгах?
   - В первую очередь, необходимо обратиться к организаторам торгов. Там будущих участников ознакомят с правилами проведения аукционов и возможными последствиями, в случае их несоблюдения. А стать участником достаточно просто и это может сделать любой желающий. Для этого нужно, заключить договор задатка, подать заявку на участие в торгах и предоставить необходимые документы. Для физических лиц будет достаточно паспорта и копии платежного документа, подтверждающего внесение задатка.

   Для юридических лиц необходимо дополнительно подать нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации, а также доверенность представителя компании от первого лица и другие. После рассмотрения комиссией пакета документов и подписания соответствующего протокола утвержденного членами комиссии, заявитель становится полноправным участником торгов. Надо отметить, что заявка подается претендентом только на один конкретный лот.

   Желание принять участие в аукционах по нескольким лотам не возбраняется, но в этом случае надо будет предоставлять пакет документов и вносить задаток для участия в аукционе на каждый лот в отдельности.

   - Можно заявить о своем желании участвовать в аукционах дистанционно?
   - Конечно. Если человек считает, что не успеет вовремя приехать и собрать необходимый пакет документов, то он может направить нам их копии по электронной почте. Для этого, лучше предварительно созвониться, предупредить и уточнить все детали. Список документов, а также форму заявки на участие в аукционе мы также можем переслать заявителю через интернет. В итоге участнику будет достаточно прийти даже за несколько минут до окончания приема заявок с подлинниками документов, чтобы лично подписать договор задатка и заявку на участие в аукционе.

   К тому времени все его документы будут уже проверены, согласованы и останутся лишь небольшие формальности.
Но если участник не имеет возможности лично ни предоставить документы, ни присутствовать на аукционе – он в праве действовать через доверенное лицо.

   Для этого ему необходимо предоставить доверенность, соответствующим образом заполненную и заверенную нотариально. Ее можно переслать по почте, если заявитель, скажем, находится в другом городе.

   Оплата по договору задатка также может быть произведена дистанционно, ведь в платежной квитанции обязательно указывается место проведения, дата аукциона и номер лота. Для иногородних граждан есть возможность внести задаток в нашей бухгалтерии. Это очень удобно, когда остается мало времени для окончания приема заявок или в том случае, если участники плохо ориентируются в городе и им сложно найти банк самостоятельно.

   - За какое время до начала торгов заканчивается прием заявок?
   - Здесь многое зависит от торгующей организации. Иногда окончание приема заявок устанавливают за 5 дней до проведения торгов, иногда меньше. В практике нашей компании – заканчивать прием заявок в последний или предпоследний день до начала аукциона.

   Иногда, по просьбе взыскателя, мы можем назначить окончание срока приема заявок за час до торгов. Это делается для того, чтобы максимально увеличить срок приема заявок для иногородних претендентов и расширить круг потенциальных покупателей.

Активные и пассивные позиции на торгах.

   - Что происходит с лотом, если не находится желающий его купить?
   - Если по итогам первых торгов арестованное имущество оказывается нереализованным, то назначаются повторные торги. Там стоимость лота снижается на 15 %. Информацию о том, какие по счету торги проводятся по данному лоту, мы не публикуем. Но она вовсе не является закрытой, на этот вопрос мы можем ответить даже по телефону.

   К тому же можно визуально сориентироваться по аукционному списку реализуемого имущества: повторно выставленные лоты находятся у нас вверху объявления, а ниже - лоты, выставляемые впервые. Если же по итогам  вторых торгов недвижимость не находит покупателей, то ее предлагают взять на баланс взыскателю. В этом случае стоимость лота снижается еще на 10% - итого цена опускается на четверть.

   - Взыскатели всегда откликаются на это предложение и берут недвижимость на баланс?
   - Нет, не всегда. Есть взыскатели активные, которые внимательно следят за реализацией и ратуют за возврат денег, а есть пассивные. Первые сами стараются находить покупателей и отправлять на аукционы, либо принимают недвижимость на баланс и реализуют ее.

   Очень активно мы работаем с агентствами АЖИК и АИК. Они помогают нам консультативно, предоставляют максимально возможную информацию об объектах недвижимости. Работать с ними удобно, и недвижимость реализуется быстро. Но есть и пассивные взыскатели. Когда становится понятно, что лот не будет реализован и с повторных торгов, они отзывают исполнительный лист, чтобы не брать недвижимость на баланс.

   Потом после некоторого времени исполнительный лист предъявляется повторно, и лот вновь выставляется на торги. Так он и ждет своего покупателя до бесконечности. Чаще всего это касается коммерческой недвижимости.

   - Может ли победитель торгов отказаться от лота?
   -  В принципе – да, но в таком случае он теряет задаток, который уходит в федеральный бюджет. Случается, что участник просто переоценил свои возможности и не смог вовремя собрать необходимую сумму денег. Но иногда так делают намеренно, чтобы сорвать торги: цену называют высокую, а потом не оплачивают.

   Поэтому торгующие организации стараются указывать максимально допустимый по закону размер задатка, чтобы потеря его ощутимо била по карману недобросовестных участников.

   - А должники могут принять участие в торгах?
   - С должниками мы, как правило, не работаем даже информативно. Дело в  том, что они за любую информацию хватаются, как за соломинку, чтобы приостановить реализацию квартиры. Направляют заявление в суд, пытаются оспорить  акт описи и ареста, действие или бездействие судебного пристава-исполнителя и т.д. Ведь если дело дошло до торгов, значит, должник и взыскатель не смогли договориться.

   Большинство трудностей, связанных с ипотекой, проще всего решать непосредственно с взыскателями до того, как кредит обрастет немыслимыми пенями и штрафами и станет, действительно, непосильным бременем. А должнику приходить на аукцион самому не выгодно.

   Он ведь в любом случае остается должным взыскателю, проще сразу погасить задолженность. Хотя, теоретически, он может действовать через третье лицо, найти необходимую сумму для покупки своей недвижимости, но потом все равно возвращать взыскателю свой долг.

   - Сколько шагов обычно делает участник, прежде чем стать победителем торгов?
   - Как минимум два шага. На это должен рассчитывать каждый участник аукциона. Если он рассчитывает на меньшее, то вряд ли станет победителем. Но есть и исключения. Иногда случаются неприятные моменты, когда участники (как правило, риэлторы), договариваются между собой, и лот уходит с аукциона с повышением всего на один шаг. А бывает, наоборот,  - большой ажиотаж.

   К примеру, в августе на аукцион выставлялся земельный участок, и трое его участников сделали более двадцати шагов, чтобы получить желанный лот. А чуть раньше, в апреле мы реализовали квартиру на полмиллиона больше заявленной цены. Думаю, вырученной суммы должно хватит должнику, чтобы полностью рассчитаться со своим долгом перед банком. А ведь именно взыскателю, на покрытие долга уходят вырученные с торгов средства.

   - А что происходит с задатками тех, кто не победил в торгах?
   - Все задатки в течение 3-5 дней возвращаются участникам торгов. Об этом и о многих других деталях вам подробно смогут рассказать в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом в Алтайском крае либо в офисах торгующих организаций.

Катерина Сотникова «Недвижимость Алтай»