Подать объявление
Подать объявление
25 января 2025 в 10:42


Удаление жены из ЕГРН

Много раз приходилось сталкиваться с ситуацией, когда один из супругов продает общую недвижимость, чтобы избежать ее раздела. Тема старая, но конкретно эта история показалась мне необычной. В ней смешались два противоположных начала: с одной стороны, муж, который решил обмануть супругу, был изобретателен и деятелен, с другой стороны - ему явно недоставало грамотной правовой поддержки, чтобы задумка была успешно реализована.

Итак, что было на старте: супруги Ольга и Сергей, брачный договор отсутствует, брак не расторгнут, в период брака куплены два смежных земельных участка. Покупка совершена на общие деньги, записи о правах на землю сделаны на имя мужа. В браке построен дом, который, судя по кадастровой карте, занимает оба участка. В ЕГРН сведения о строении отсутствуют, соответственно, в доме никто не зарегистрирован.
Давайте проследим по шагам, что сделал в этой ситуации муж.

Сначала Сергей нашел контролируемое лицо, будущего номинального собственника – некого Сергея №2. Этот гражданин не состоял в родстве с участниками спора, хотя и был знаком с обоими супругами, присутствовал на семейных праздниках.
Оба Сергея подписали договоры купли-продажи, по которым права на землю перешли от Сергея №1 к Сергею №2. При этом Ольга о совершенных сделках и не подозревала.
Поскольку в паспорте продавца стояла отметка о браке с Ольгой, Управление Росреестра выдало выписки ЕГРН на имя нового собственника с отметками об оспоримости сделок. Регистратор указал, что на совершенные сделки не было представлено согласие Ольги.
Бывают ситуации, когда о правомочности подобной отметки можно поспорить, но в данном случае Росреестр полностью прав: сделки совершены в браке и согласие Ольги было необходимо.
Таким образом, выписки ЕГРН на имя Сергея №2 оказались «испорчены» меткой в шестой графе. Продать такую недвижимость оказалось проблематично.

Широко известен способ удаления нежелательной отметки из реестра: повторная продажа объекта. Этот способ не очень хорош тем, что выписка об истории перехода права покажет несколько последовательных, излишне поспешных переходов права (Сергей №1, потом Сергей №2, затем еще один собственник для снятия отметки и только потом - реальный покупатель). Герои нашей истории не стали удалять отметку таким примитивным образом, а избавились от нежелательной отметки в ЕГРН ловко и красиво, без лишних переходов права.
Сначала Сергей №2 заказал новый межевой план. Цель межевания – образование новых участков путем перераспределения имеющихся. Грубо говоря, два имевшихся участка визуально составляли один большой участок, который на кадастровой карте был размежеван с севера на юг. Сергей №2 попросил провести новую границу между теми же двумя участками, но уже с запада на восток. Во всем остальном конфигурация участков не изменилась, внешние границы и вовсе остались прежними. Таким образом, по заявлению Сергея №2 «старые» земельные участки с кадастрового учета были сняты, на учет поставили «новые».
Действуя так, два Сергея добились замечательного (без иронии) результата: из выписок ЕГРН на имя Сергея №2 исчезла отметка о совершении сделок без согласия Ольги. Мало того, выписки о переходе прав на оба «новых» участка оказались пустыми, поскольку их первый и последний собственник – Сергей №2. Это так и есть, ведь с «новыми» участками никаких сделок и не совершалось. В итоге Сергею №1 удалось добиться не только перехода права на доверенное лицо, но он также полностью вычистил из ЕГРН сведения о своей супруге Ольге. Сергей №2 получил правоподтверждающие документы, с которыми продать недвижимость не составило бы труда. 

Все описанное выглядит довольно просто, но лишь теперь, когда удалось разобраться, что к чему. Напротив, когда Ольга приехала на консультацию первый раз, я вообще не мог понять, что произошло. Судите сами: Ольга говорила про то, что муж без ее согласия продал общую землю и дом. Я открыл публичную кадастровую карту, ввел кадастровые номера тех участков, которые покупались в браке с Ольгой и не нашел их вообще. Я заказал выписки об истории перехода прав на участки, фактически находящиеся под домом – в выписках фамилия Ольги и Сергея №1 отсутствовала вовсе. Я начал расспрашивать Ольгу, что произошло, но она ничего по существу пояснить не смогла. В целом, с обратного конца эта история не была такой очевидной.
Уже после окончания судебного процесса я ради интереса давал коллегам скудные вводные данные: многие из тех, кто опытнее меня и старше меня, понимали, что произошло, но тоже не мгновенно.

Мы с Ольгой пошли с иском в суд, стали оспаривать все сделки: куплю-продажу, снятие с учета «старых» участков, постановку на учет «новых». Землю успели арестовать до очередного перехода права.

В основании иска мы указали ст. 35 ЗК РФ. Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. На основании п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Как Росреестр не заметил здания на проданных участках – непонятно, но это явное нарушение закона. Кроме того, мы указывали, что в соответствии со ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Такого документа Сергей №1 не получал.

Поскольку брак между Сергеем и Ольгой на дату купли-продажи действовал, наши требования были удовлетворены. Имущество было возвращено в общую собственность и разделено между супругами (дело № 2-61\2022, рассмотрено Ставропольским судом Самарской области). Решение уже устояло в апелляции и кассации.

Какой вывод можно сделать из этой истории? Конечно, Сергею №1 нужно было развестись с Ольгой, пусть даже тайком (я делал так не раз), потом оформить дом на свое имя и только после этого продавать дом и землю. Причем продавать не Сергею №2, который, безусловно, знал если уж не об отсутствии согласия Ольги, то хотя бы о ее существовании, а совершенно постороннему для нее человеку и с обязательными безналичными расчетами между сторонами сделки.
Поскольку дело мы выиграли, в итоге у Сергея №1 ничего не получилось: все сделки признали недействительными, а Ольга теперь значится в выписках ЕГРН как совладелец недвижимости.

Вспомнилась старая шутка про мужика, который так быстро бегал вокруг столба, что смог совершить действия сексуального характера сам с собой. Впрочем, удаление данных жены из ЕГРН было сделано изящно, признаю.



Добавить комментарий

Редакция не несет ответственности за достоверность сведений, изложенных в комментариях пользователей.

А также оставляет за собой право удалять высказывания, нарушающие действующее законодательство РФ, в том числе содержащие ненормативную лексику.

Подтвердите, что Вы не бот — выберите человечка с поднятой рукой:

Rambler's Top100 Информационно-аналитическое сетевое издание «Недвижимость Алтай»
Регистрация на realtai.ru
Ваш телефон:
Придумайте пароль:
Войти на realtai.ru
Введите телефон:
Введите пароль:

    Забыли пароль?
Выберите город