Эксперты рынка недвижимости активно анализируют текущие тенденции, пытаясь понять, куда движутся цены на вторичное жилье и новостройки. Снижение ключевой ставки ЦБ, безусловно, оказывает влияние на ситуацию, но стоит ли сейчас принимать важные решения о покупке или продаже квартиры? Специалисты поделились с NGS22.RU своими прогнозами и оценками на 2026 год.
«Решать нужно здесь и сейчас»
По мнению риелтора Сергея Бастрыкина, вопрос приобретения или продажи жилья всегда актуален, и ждать идеального момента для сделки не имеет смысла.
— Решать вопросы жилья людям всегда свойственно и всегда нужно. Надо решать это в моменте, то есть ждать, что ситуация станет лучше или хуже, смысла нет, потому что предвидеть мы ничего не можем, — отмечает он.
Бастрыкин не ожидает каких-либо серьезных потрясений на рынке, если ситуация останется относительно стабильной. Он прогнозирует постепенный рост цен, даже несмотря на общее «охлаждение» рынка. Этот рост будет обусловлен сокращением объемов строительства новых объектов.
— За счет сокращения проектов новостроек, цена будет продолжать расти, по крайней мере, в Алтайском крае. При этом застройщики, похоже, активно продают квартиры самостоятельно, минуя риелторов. На сайтах с недорогими новостройками практически нет доступных квартир, в то время как дорогие объекты представлены в изобилии. Я так понимаю, они пытаются продавать напрямую, — предполагает Бастрыкин.
В целом, эксперт отмечает тенденцию к «охлаждению» рынка. Изменение ставки ЦБ пока не является критическим, и до конца текущего года значительных изменений не ожидается.
Вторичный рынок и «холодный математический расчет»
Лариса Мамаева, риелтор и инвестиционный брокер из Барнаула, отмечает, что конец первого квартала 2026 года знаменует собой завершение периода «турбулентности» на рынке.
— Мы наблюдаем уникальную ситуацию: вторичный рынок, похоже, достиг своего дна и начал медленный, но уверенный отскок. Однако этот отскок отличается от того, что мы видели ранее. Продавцы упорно держат свои цены, не желая идти на уступки. В то же время покупатели, привыкшие к значительному торгу в прошлом году, не готовы быстро соглашаться на предложенную цену без скидки. Это, конечно, замедляет процесс сделок. Если описывать текущую ситуацию одним предложением, я бы сказала так: мы перешли от эмоциональных покупок к холодному математическому расчету, — объясняет Лариса Мамаева.
Формула продаж 2026 года, по мнению эксперта, проста: цена должна полностью соответствовать качеству недвижимости.
— Если это «убитая» двушка, то и цена для нее должна быть соответственно ниже средней по рынку. А если квартира с хорошим ремонтом, то цену можно установить чуть выше средней, но не завышать на миллионы, чтобы потом продавать ее год, все равно снижая цену и приближаясь к золотой середине. Никто сейчас не покупает «лишь бы купить», все считают каждый вложенный рубль, — подчеркивает Лариса Мамаева.
«Борьба за рассрочку» на рынке первичного жилья
Мамаева отмечает, что на рынке новостроек наблюдается особая динамика. Главный тренд 2026 года — это не борьба за квадратные метры, а за рассрочку.
— Возвращается интерес к рассрочкам на 1-3 года и гибридным схемам, которые становятся альтернативой ипотеке. Семейная ипотека по-прежнему формирует значительный пул покупателей, — подчеркивает специалист.
Она добавила, что спрос традиционно смещен в сторону компакт-формата: «умные студии» и «евродвушки» стали настоящими бестселлерами, поскольку покупатели стремятся оптимизировать свой бюджет.
Территориальные горизонты для покупки новостроек также расширились. Инвесторы активно осваивают новые направления, такие как Белокуриха, Горный Алтай и Калининград. При этом их интересует недвижимость более высокого уровня и качества — отельные номера и апартаменты с гарантией пассивного дохода.
Что касается цен, то, по словам Мамаевой, номинально цены на первичку растут значительно быстрее инфляции.
— Девиз застройщиков: новостройка на старте продаж не может быть значительно дороже, чем в доме перед окончанием строительства. Поэтому цены продолжают расти как на дрожжах. По сути, квадратный метр в новостройке перестал быть доступным, но держится за счет покупателей по семейке, и возможных вариантов рассрочек, когда не продавая свою старую квартиру, ты можешь заключить ДДУ (прим.ред — договор долевого участия) и рассрочку с застройщиком до конца строительства и дальше перейти на ипотеку, либо продать свою старую квартиру и внести остаток стоимости застройщику, — уточняет эксперт.
Как снижение ставки ЦБ влияет на рынок жилья?
Недавнее снижение ключевой ставки Центробанка на 0,5 процентных пункта до 15,5% вызвало много вопросов. Ожидалось, что это сделает ипотеку доступнее, но, по словам Мамаевой, эффект оказался не таким значительным.
— Последнее снижение ставки ЦБ не сильно повлияло на доступность ипотечных кредитов на «общих основаниях». Эффект отложенного спроса сработал только для тех, кому нужна сумма в пределах 1-1,5 млн рублей. Остальные покупатели пока выжидают более серьезного снижения ставок, — поясняет Мамаева.
Она также добавляет, что прямой зависимости «ставка упала — ипотека подешевела — все побежали покупать» в 2026 году, скорее всего, не будет, по крайней мере до осени.
Интересно, что снижение ставки ЦБ действует на продавцов вторичного жилья как психологический триггер.
— Они, увидев новости, начинают поднимать цены в объявлениях, надеясь на лучшее. Однако покупатели не готовы платить больше, ведь реальная ставка по ипотеке все еще кусается и остается высокой — 16-20% годовых, — отмечает Мамаева.