Госдуме, наконец, увидели, что по ипотечным ставкам — единым по стране — есть явный факт «несправедливости». Проще говоря, та же семейная ипотека дается под единые 6% и в Москве с Петербургом с их высокими доходами, и в регионах — аутсайдерах рейтинга средних зарплат. Для последних, кстати, предлагают снизить ипотечные проценты до 4% (вместо 6% нынешних). Чего ждать жителям Алтая и насколько реальна такая помощь государства для семей в регионах — разбирался amic.ru.
Нагрузка во благо?
Вопрос введения дифференцированных ставок на семейную ипотеку первый раз прозвучал в Госдуме РФ еще весной этого года. Тогда народные избранники впервые порекомендовали профильным министерствам рассмотреть возможность привязки условий программы к региону проживания и числу детей в семье. Идею поддержал вице-премьер Марат Хуснуллин.
На днях парламентарии вернулись к данной инициативе. Сразу после этого эксперты центра «Аналитика. Бизнес. Право» подсчитали новые возможные ставки. Так, в богатых субъектах с доходами выше 120% от среднего уровня по стране ставка может составить 6%, при доходах 100–120% — 5,5%, 80–100% от среднего уровня — 5%, 60–80% — 4,5%. И 4% предлагают для самых низкодоходных регионов с зарплатами менее 60% от средней.
Понятно, что ту же разницу между 6 и 4% по ипотеке коммерческим банкам нужно как-то гасить. Только за полгода из-за введения дифференцированной ставки по семейной ипотеке бюджет страны может потратить до 60 млрд рублей дополнительно. Расходы на семейную ипотеку способны вырасти на 40 млн рублей за каждый миллиард выдач. При этом до конца года, по оценке экспертов, россияне оформят таких кредитов еще примерно на 1,5 триллиона рублей, оценили эксперты.
Что эта инициатива несет полезного для жителей Алтайского края?
Самый низкооплачиваемый в Сибири
В январе — мае 2025 года среднемесячная начисленная заработная плата до вычета налогов в Сибирском федеральном округе составила 82,7 тысячи рублей. По данным статистики, за пять месяцев 2025 года наибольший средний заработок был в Красноярском крае — 99,9 тысячи рублей, немногим меньше — в Иркутской области: 92,8 тысячи. Дальше отрыв стал существеннее: в Новосибирской области — 81,8 тысячи рублей.
При этом Алтайский край со средним заработком 59,9 тысячи рублей оказался главным аутсайдером по данному показателю. Его обогнали даже Республика Алтай с показателем 67,3 тысячи рублей и Омская область с 69,2 тысячи. И это при том, что средний заработок в Алтайском крае подрос на 18,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
По рейтингу заработных плат в масштабах всей России ситуация не сильно лучше: Алтайский край занимает 77-е место среди 85 субъектов страны, входя в десятку аутсайдеров. А доход выше среднего по России получают лишь 11,5% жителей края. Соседняя Республика Алтай в рейтинге вновь опередила Алтайский край, заняв 74-е место. Размер зарплаты выше среднего по стране в Горном Алтае имеют 13,1% населения, а больше двух средних — 1,9%.
Одним словом, ипотечные ставки на Алтае можно и нужно пересматривать, если следовать в фарватере мысли депутатов Госдумы.
Июньский ажиотаж
Несмотря на унылые цифры рейтингов по среднему заработку, нельзя сказать, что на рынке недвижимости Алтайского края все плохо. Наоборот. Высокая ключевая ставка ЦБ и анонсированная властями отмена льготной ипотеки под 8% подстегнула жителей региона массово покупать квартиры. В июне прошлого года произошел просто всплеск.
К риелторам обращались даже те, кто и не планировал покупать квартиру в ближайшее время или выжидал лучших условий. Но на фоне прогнозов Центробанка о том, что ключевая ставка будет расти, люди дрогнули и поспешили воспользоваться льготными условиями.
Руководитель агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин в своем телеграм-канале сообщил, что тем летом прием последних заявок по ипотеке в крупнейших кредитных организациях страны завершился 21 июня, и выходные, 22–23 июня, получились «жаркими»: офисы были открыты едва ли не до полуночи, работая с заемщиками и риелторами. Один из банков после этого и вовсе свернул ипотечное подразделение в Алтайском крае.
Риелторы отмечают, что на ажиотажном первичном рынке недвижимости цены росли. Стала нормой цена в 150 тысяч рублей за квадратный метр, хотя еще недавно она колебалась в пределах 120–130 тысяч.
Ипотека по-сибирски
Несмотря на этот ажиотаж, в рейтинге регионов России по развитию ипотеки Алтайский край расположился в спектре «отстающих» на 53-м месте — позади всех других регионов Сибири. На тысячу экономически активных жителей в крае приходится 11,9 ипотечного кредита. Заметно снизилось количество выданных кредитов за пять месяцев этого года — на существенные 55,4%. Средний размер ипотечного кредита в регионе составил 3,14 миллиона рублей, а доля просроченной задолженности — 0,63%.
При этом в 2024 году жители региона продолжали активно оформлять ипотечные кредиты. Общая сумма выданных займов на покупку жилья составила 209 миллиардов рублей. Показатель довольно высокий.
Помимо льготной ипотеки под 8% спрос на жилье могла поддержать программа сельской ипотеки с низкой ставкой под 3%. Такая ставка, естественно, обеспечила спрос на программу, и с начала 2025 года банки перестали принимать заявки на «Сельскую ипотеку». Свое название программа получила именно потому, что объекты недвижимости должны находиться в сельской местности.
В последние годы, правда, программа принесла некоторые экономические минусы. Под низкие «сельские» проценты ипотеки под Барнаулом стали стремительно возвышаться коттеджные поселки. Теперь же мера направлена на поддержку специалистов сельского хозяйства, и получить кредит на постройку коттеджа не аграрию теперь будет проблематично.
Руководитель агентства недвижимости «Ключ-Риэлт» Константин Никитеев отметил:
«Программу ждали давно, гадали, какие будут изменения. У обновленной версии есть и плюсы, и минусы. Важно понять, сколько выделят средств по программе (сейчас почти все деньги, выделяемые государством, уходят на поддержание ранее выданных кредитов. — Прим. ред.). И если они будут, то программа способна слегка встряхнуть рынок ИЖС, который практически умер, после того как отменили все программы».
Теперь, в ситуации, когда сельская и льготная ипотеки «перевыполнили план», инициатива Госдумы по дифференциации ипотечных ставок выглядит вполне обнадеживающей.
Не упустить из виду
Повторим, при введении новой ипотечной системы дополнительную нагрузку возьмет на себя бюджет страны. В центре «Аналитика. Бизнес. Право» определили три возможных сценария.
Первый вариант — ступенчатая сетка ставок в процентах, как мы уже сказали в начале текста.
Второй предусматривает выравнивание уровня ставок и долговой нагрузки под Москву. В этом варианте ипотечные ставки снижаются настолько, чтобы долговая нагрузка (процент зарплаты, направляемый на кредиты) на заемщиков в регионах была такой же, как в столице. В небогатых регионах с дорогим жильем это значит почти символические проценты, например около 2% в Краснодаре. Жилье становится доступным для всех, но государству это обойдется очень дорого. Расходы бюджета могут вырасти на 48–60 млрд рублей за полугодие.
Ну и третий сценарий — привязка ставки к заработку. Он почти повторяет первый (по ступенчатым ставкам), разница только в том, что сравниваются не просто средние зарплаты, а на сколько зарплата в регионе ниже или выше именно московской. Чем меньше зарабатывают люди, тем ниже процент по ипотеке. Но здесь же и другой нюанс — если заработок выше московского, то и ипотека может стоить больше.
Отметили в Госдуме и другой немаловажный момент. В регионах с высокой средней зарплатой тоже проживают малоимущие и многодетные семьи. Получается, что они тоже подпадают под более высокий процент ипотечной ставки. Как бы этот момент не упустить из виду.
Плюсы видны, но не забыть и о минусах
По понятным законам рынка ситуация может принести не только понижение стоимости ипотеки. Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов справедливо заметил, что если в регионах будут разные ставки по ипотеке, жилье станет доступнее там, где доходы ниже — например, в Сибири, на Дальнем Востоке и Северном Кавказе. При ставке 2-3% ежемесячный платеж может сократиться на четверть, и семьи с доходом 60–80 тысяч рублей смогут реально брать ипотеку. В то же время это подтолкнет спрос на новостройки, из-за этого цены могут вырасти на 5–10% и часть выгоды исчезнет. В варианте со ступенчатой ипотечной ставкой в богатых регионах, вроде Москвы, наоборот — ипотека может стать менее доступной, так как ставки повысятся.
Всего с начала года, по данным «Дом.рф», было оформлено семейной ипотеки на 1,1 триллиона рублей. При этом выдачи ипотеки из-за новой системы ставок могут вырасти на 25% по итогам года, заключил экономист Андрей Бархота.
Поэтому поддержит ли правительство такую нужную для населения страны инициативу Госдумы — еще вопрос. При и так-то дефицитном бюджете страны дополнительные траты не очень-то приветствуются.
А если смотреть на ситуацию не в масштабах только текущего года, а вдолгую? Уверенный спрос на жилье заставляет девелоперов строить больше. А это может вести за собой развитие новых и существующих малых городов. А это уже рост налоговых поступлений от растущих городов и возникающих в них предприятий в перспективе, считает экономист Института комплексных стратегических исследований Вера Кононова.
Молниеносных эффектов в экономике не бывает.