Те, кто планирует покупать жилье, оказались в непростой ситуации
Перед 2025 годом прогнозы по рынку недвижимости звучали самые разные — и порой диаметрально противоположные. Кто-то ждал массового банкротства застройщиков и обвала цен, а кто-то, наоборот, был уверен, что и цены, и ипотечные ставки продолжат расти.
Что получилось в итоге и какие прогнозы можно делать на 2026-й? Своими размышлениями на эту тему в колонке для E1.RU поделилась директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.
Уже несколько лет подряд российский рынок недвижимости находится в парадоксах парадоксов — иногда таких, которые, казалось бы, противоречат самой логике рыночной экономики. Поначалу это напрягало: слишком много неопределенности, не на что опереться. Сейчас к этому состоянию во многом привыкли. Нестабильность стала новой нормальностью, в которой все мы учимся существовать.
Но при всех своих вывертах и перекосах рынок недвижимости жив — и остается надежда, что дальше он будет развиваться более спокойно.
Новостройки
В 2025 году фактически спрос на первичном рынке поддерживала только семейная ипотека, притом что по сравнению с прошлыми годами она заметно «сузилась». Сейчас ипотеку под 6% на новостройку могут получить семьи, в которых есть ребенок до 7 лет включительно или ребенок с инвалидностью.
В целом особого оптимизма относительно 2026 года у застройщиков, похоже, нет: почти все девелоперы сильно сократили количество своих проектов. Новых площадок немного. Впрочем, рынок нельзя назвать закрытым: в том году появились несколько интересных новых имен, в регион зашли застройщики из других городов, так что конкуренция будет усиливаться.
Цены на новостройки в 2025 году не только не снизились, но и, напротив, выросли и продолжают расти. Понятно, что платежеспособность населения в целом падает, поэтому на первичном рынке активно использовались скрытые формы дисконта: субсидированные ипотечные ставки, акции, рассрочки. Со стороны ЦБ в адрес девелоперов, конечно, звучит регулярное «ай-ай-ай» относительно таких программ, но не слишком строго.
Еще что касается цен. Каждый год мне задают один и тот же вопрос: «Екатерина, ну когда уже упадут цены на новостройки?»
Честно скажу: мне самой хотелось бы, чтобы жилье стало более доступным, но предпосылок для снижения цен на новостройки в обозримом будущем я не вижу. Себестоимость строительства растет у застройщиков уже несколько лет, а с 2026 года добавляется еще и повышение НДС. Цена на новостройки сегодня формируется не спросом, а затратами: ниже определенного уровня продавать просто невозможно. В таких условиях застройщик скорее отложит стройку, чем будет снижать стоимость в убыток.
Я всегда подчеркиваю: любые прогнозы работают только с оговоркой «если». Если не произойдет чего-то неожиданного, что обрушит все наши предположения. Кто из нас в 2020 году мог предположить, что всего через три-четыре года новостройки подорожают на 100%? Вот именно.
Пока первичный рынок продолжает дорожать, новостройки остаются одним из способов относительно надежно вложить деньги: качественный объект в новостройке — это сейчас довольно устойчивый актив. Застройщики будут строить меньше, соответственно, меньше будет и новых предложений на рынке. При высокой себестоимости строительства и господдержке — семейная ипотека ведь у нас продлена до 2030 года — цены точно будут расти.
Вторичка
Вторая половина года на рынке вторичного жилья прошла под знаком так называемой схемы Долиной, и, в принципе, хорошо, что тему подняли в СМИ. Покупка квартиры на вторичке и без того связана со множеством рисков, а последние судебные решения показали, что покупатель фактически беззащитен.
Я слышала мнение, что панику разгоняют сами участники рынка новостроек: мол, таких случаев совсем немного. На практике их не так уж мало, и сама ситуация выглядит крайне несправедливой: покупатель теряет миллионы рублей и жилье. Надеюсь, что после решения Верховного суда судебная практика начнет меняться.