Очень сильный текст от адвоката Ирины Зуй на тему ведомых продавцов
«Эпидемия сделок с пенсионерами» — продолжаю серию постов про недвижимость, продаваемую третьим лицам под влиянием мошенников.
После сделки покупателю в ста процентах случаев прилетает иск от бывшего собственника об оспаривали сделки.
Сейчас суды всегда (!!!) удовлетворяют такие иски, надеюсь, что такая судебная практика изменится.
Сейчас очень остро стоит вопрос, как защититься от такого трэша добросовестным покупателям.
Напомню, что институт добросовестности на применяется, если продавец докажет, что квартира была утрачена им помимо его воли (мошенничества как частный случай порока воли сейчас трактуется судами именно как утрата помимо желания продавца).
Вчера у нас была сделка.
Мы, как обычно, вызвали врача — психиатра-нарколога, чтобы провести освидетельствование продавца.
Он проверяет десятки человек каждую неделю — и сказал фразу, после которой в комнате стало тихо:
Даю слово врачу-психиатру, который был вчера на сделке.
> «Ребята, это уже эпидемия. Весной я выдавал 2–3 отрицательных заключений в месяц.
> Сейчас — 30%. Идёт лавина. Я не понимаю, куда смотрят риелторы. Бабушки продают квартиры, не осознавая, что делают.»
Что рассказал врач
— В день у него 3–5 обследований перед сделками.
— Если раньше сомнение вызывал каждый десятый, то сейчас — почти каждый третий.
— Особенно часто — пенсионеры, которые продают «свободную» квартиру, ничего не покупают взамен.
— «Я вижу по невербалике — человек под давлением. Боится. Врет. Путается. Переживает. Ведомый. Не понимает, что подписывает.»
> «У меня столько судов за последние десять лет не было, как сейчас.
> Люди приходят с исками, оспаривают сделки, и суды завалены этими делами.»
Почему это важно
Мы видим то же самое.
«Свободные» квартиры, где один собственник, особенно пенсионер, — сейчас самые токсичные.
Формально всё чисто:
нотариус, банк, ячейка, расписка, договор.
Но это уже не защита.
Мошенники адаптировались.
Они изолируют человека, убирают родственников, создают видимость осознанного решения — и всё выглядит идеально.
А потом — суд.
Единственное противоядие
Все юридические инструменты — уже не работают.
Ни пункты в договоре, ни подписи на передаче, ни нотариальная форма, ни личные расчёты.
Работает только одно — родственники.
Вот как мы делаем:
1. Если у продавца есть родственники в этом городе — мы требуем, чтобы они пришли на сделку и письменно подтвердили, что знают о продаже.
— Не «по телефону», не «она мне сказала», а лично, с доказательством родства.
2. Если родственников «нет» — мы проверяем, действительно ли их нет.
Через Росреестр, соцсети, открытые базы, иногда даже через соседей.
9 из 10 случаев — родственники есть, просто мошенники их изолировали.
3. Если родственники живут в другом городе — требуем нотариальное согласие, что они уведомлены и согласны с продажей.
Только это рвёт цепочку мошенников.
Потому что их главная стратегия — оставить пожилого человека одного.
Одинокий человек — лёгкая цель.
Всё остальное — формальности, которые им не мешают.
Логика простая
Если человек продаёт квартиру и не покупает ничего взамен — это красный флаг.
Если он один — два красных флага.
Если это пенсионер — три.
Мы не выходим на такие сделки.
Если наш Покупатель говорит: «У неё никого нет, просто хочет продать» —
мы отвечаем:
> «Тогда это высокий риск мошенничества.
> Хотите — берите на себя.»
И 9 из 10 Покупателей отказываются.
Потому что потом, когда сделку оспорят, никто не поверит, что «она всё понимала».
Вывод:
Сегодня мало проверить документы — нужно понимать, кто перед вами.
Мошенники не подделывают паспорта — они подменяют реальность.
И пока государство не научилось их останавливать, ответственность — на нас.
Родственники — единственный щит.
Пока они рядом — мошенник не пройдёт.
Как только бабушку оставляют одну — всё, игра окончена.