На прием к моему другу и коллеге записался совсем молодой человек. Из тех, кого полушутя называют «ботаниками».
Обычно личностные качества не играют большой роли в нашей работе, наверное, за исключением каких-либо споров по ст. 178 ГК РФ, но в данный случай как раз можно отнести к исключениям. Посетитель выглядел очень доверчивым, растерянным, в целом производил впечатление «не от мира сего».
Парень из провинции, рассказал, что на криптовалютах заработал заметные деньги. Решил вложить их в столичное жилье. Нанял риелтора, который достаточно быстро нашел объект — трехкомнатную квартиру в Москве.
Жилое помещение продавалось столичным агентом, который имел доверенность от собственника, проживающего на юге России. Доверенность была со всеми полномочиями, в т. ч. на получение денег, «с правом открыть банковский счет и получить деньги со счета».
Квартиру показывал также риелтор продавца.
Агент, действующий со стороны покупателя, проверила доверенность коллеги: она «билась» по сайту нотариальной палаты. Права продавца были производны от свидетельства о праве на наследство, которому было уже четыре года. Выписку ЕГРН о правах собственника агент продавца также предоставил. В целом, сделка выглядела обычной: рыночная цена квартиры составляла в районе 30 млн. р., именно за такую сумму она и продавалась, с указанием полной стоимости в договоре.
Некоторой особенностью сделки было то, что покупатель и его агент никогда не видели самого продавца, но, учитывая, что расчеты по сделке решили проводить через аккредитив, это обстоятельство никого не насторожило.
Агент помогла покупателю получить кредит на недостающую для сделки сумму. Договор купли-продажи был подписан покупателем и агентом продавца, право собственности перешло покупателю. За исключением небольшого аванса все расчеты были произведены в безналичном порядке. Жилье было обременено ипотекой в пользу банка.
Хотя договор купли-продажи «имел силу акта приема-передачи», в реальности ключи от квартиры продолжали находиться у риелтора продавца, который должен был передать их после раскрытия аккредитива.
После перехода права покупатель в оговоренное время приехал к подъезду многоквартирного дома, но риелтора продавца на месте не оказалось. Зайдя в подъезд, покупатель позвонил в дверь квартиры. Ему открыла дверь некая гражданка, которая преставилась продавцом. В квартире дама была не одна. Она безапелляционно заявила, что «никаких денег не получала» и съезжать не никуда собирается.
Наш посетитель развернулся и ушел. Дозвониться до риелтора продавца он не смог.
Дальнейшие действия нашего посетителя вы не угадаете никогда. Вот уверен, что не угадаете.
Если обратиться к датам, то мы увидим, что договор купли-продажи был заключен в ноябре. На консультацию покупатель приехал летом. Все это время он не делал ничего — буквально ничего. Даже не оплачивал ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. На момент консультации просроченная задолженность уже превысила 1 млн. рублей. При этом у него на руках были:
— кредитный договор;
— договор купли-продажи;
— выписка ЕГРН на его имя;
— доверенность риелтора продавца;
— банковские документы о внесении денег в аккредитив и платежное поручение о полной оплате по сделке.
Вопрос, который он задал, заключался в том, почему банк бомбардирует его письмами о необходимости погашения долга?
В его представлении «если права на квартиру ему не перешли, то и по кредиту платить не нужно» (!).
Спросили парня о том, что о ситуации думает его риелтор. Оказалось, о возникших проблемах молодой человек ей не сообщал.
Ну что тут сказать… У инженеров есть хорошая поговорка: «прежде чем начать ремонт, убедитесь в наличии неисправности». С судебными процессами точно также.
Из документов, которые принес посетитель, следовало, что проблемы с правом на жилье у него нет. Исходя из сайтов соответствующих судов следовало, что сделку также никто не оспаривает. В банке заказали выписку движения денег по счету, убедились, что вся сумма получена продавцом. Могла быть минимальная трудность: продавец не освободил жилье, но этот вопрос решить несложно.
Начали выяснять, что же все-таки за граждане находятся в квартире? Обратили внимание, что возраст продавца, указанный в договоре, явно не позволяет считать гражданку, находившуюся в квартире, прежним собственником. Так что же произошло?
Выяснилось, что лица, находящиеся в квартире — обычные наниматели. Они снимали и снимают квартиру… у риелтора продавца. Причем заселили их давным-давно, на основании доверенности от продавца. Заселили и, видимо, проинструктировали, что если кто-то будет ломиться в жилье — посылать всех подальше, говорить, что «денег не получали».
Ну, а что, они на самом деле не получали денег от покупателя.
Что имеем в итоге? В том районе Москвы трехкомнатные квартиры сдавались по цене от 100 т. р. в месяц и выше. Риелтор сдавал квартиру, предположу, с какой-то скидкой, но все же сдавал.
Говорим клиенту: «нанимателей» надо выгонять, долг по кредиту — немедленно гасить, иначе банк обратиться в суд и потребует обращения взыскания на жилье. Посетитель удивляет в очередной раз:
— О, так это мне и надо! Долг будет погашен, от меня все отстанут.
Объясняем, что оценочная стоимость может быть низкой, что первоначальная аукционная цена составит только 80% от оценочной стоимости, что на повторных торгах ее будут еще снижать сумму, но все бестолку. Посетитель уходит.
Риелтор продавца, как я понимаю, продолжает получать «арендную плату».
В связи с этим — вспомнилось.
Какой-то психолог по радио грустно говорил, что поколение «зуммеров», тех, что рождены после 2000 г., склонны больше избегать проблемы, чем бороться с ней. Отчетливо помню свою реакцию: подумал, что за глупость? А вот ведь, оказывается, близко к истине. Кто-то готов биться за свои права, а кто-то сразу руки опускает.
Герой нашей истории как раз из «зуммеров», работает в IT.
Кредитная история теперь у него, правда, ни к черту.
Морали никакой нет — просто удивился произошедшему