Дано: высокая ключевая ставка и изменение льготных программ, замедление темпов ввода жилья и снижение покупательской способности, а также высокая неопределенность. Как алтайские застройщики чувствуют себя в этой «задачке», и могут ли они выйти победителями? Смотрим на рыночные тенденции, которые мы почерпнули на заседании экспертного совета премии «Менеджер года», учрежденной ИД «Алтапресс».
1. Спад ввода жилья
За девять месяцев 2025 года в эксплуатацию сдали более 690 тыс. кв. м. Это на 10% меньше, чем за аналогичный период 2024 года.
Только 171 тыс. кв. м приходится на многоквартирное домостроение (МКД). Эта доля, как отметил председатель алтайского Союза строителей Александр Мишустин, снижается пятый год подряд.
«Все это время план по вводу край выполнял в основном за счет малоэтажного строительства, — сказал он. — Но эйфория последних трех лет от бума на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) разбилась о новые условия — и здесь тоже пошло снижение: -6,5% к предыдущему году».
Но!
Новые проекты все еще выходят на рынок: на конец октября 2025 года в Алтайском крае выдали 114 разрешений на строительство объектов в МКД суммарной площадью порядка 1,1 миллиона квадратных метров, что превышает аналогичные показатели 2024 года почти на 8% процентов.
Положительная динамика и в объеме выполненных строительно-монтажных работ. В 2025 году он достиг отметки 90 миллиардов рублей, превысив показатели аналогичного периода прошлого года на 20%.
Если не произойдет ничего экстраординарного, в 2026 году в регионе смогут ввести в эксплуатацию 353 тыс. кв. м в МКД, прогнозирует Александр Мишустин.
Крупные игроки продолжают участвовать в аукционах на большие земельные участки под комплексное развитие территорий (КРТ). Так, например, ГК «Алгоритм» получил участок в приаэродромной зоне 42,4 га за 56,6 млн рублей. ГК «Союз» — три участка 168 га за 135,9 млн рублей.
Также ГК «Союз» до 25 декабря 2025 года подпишет 15-летний договор на комплексное развитие барнаульского Потока. Стоимость заключения — 36,5 млн рублей.
2. Сжатие спроса из‑за дорогой ипотеки и ужесточения госпрограмм
Союз строителей беспокоит количество непроданной жилой недвижимости в МКД. По данным Дом.РФ, которые привел Александр Мишустин, из 757 тыс. кв. м жилья в продаже — 42%. Еще 10% жилых площадей пока еще не предлагают покупателям. Нереализованные квартиры — это кредитная нагрузка для застройщика, который пользуется проектным финансированием.
Главный драйвер прошлых лет — ипотечная программа «Господдержка 2020» потеряна. Высокая ключевая ставка и новые условия льготных программ значительно охладили покупательскую активность: в сентябре 2025 года выдали 528 ипотечных кредитов на первичном рынке. В том же месяце 2020 года — 864.
На горизонте — очередные изменения «Семейной ипотеки», которые еще больше сузят покупательские возможности. С февраля 2026 года вводят принцип «одна льготная ипотека на одну семью». Обсуждаются дифференцированные ставки в зависимости от региона.
В ИЖС на фоне скандала с «Малоэтажной Сибирью» (ее директора обвиняют в хищении средств 34 семей-клиентов) обострился другой фактор, удерживающий спрос, — доверие.
«Обратная связь от клиентов показывает, что покупатели стали более осторожны при выборе загородной недвижимости, а некоторые вовсе отказываются от этой идеи, опасаясь увеличения сроков строительства и возможного снижения качества стройки, — отметила региональный управляющий Алтайским филиалом АО „Альфа-Банк“ в Алтайском крае Ирина Бубенко. — При этом семьи с детьми продолжают рассматривать загородные варианты для комфортной жизни».
Но!
В краткосрочной перспективе эксперты ожидают всплеска ипотечной активности. Заемщики будут стараться успеть оформить кредит до вступления в силу новых ограничений.
Так уже происходило в 2024 году: когда до отмены программы «Господдержка 2020» оставался месяц, за июнь на первичном рынке оформили 1,1 тыс. кредитов — на 96% больше, чем годом ранее.
Сейчас застройщики начали бодрить продажи старым методом — снижать стоимость квадратного метра.
Решение ГК «Союз» снизить ее в ЖК «Камчатка», к которому далее пришли еще несколько застройщиков, произвело фурор. По крайней мере, так считает гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин. «Все ждали, что рынок заморозится, но продажи пошли — и алтайский Сбер отчитывался о феноменальных результатах», — сказал он.
Впрочем, Андрей Суртаев, исполнительный директор ГК «Алгоритм», которая также корректировала цены, подчеркнул, что это не универсальный инструмент.
«Минимальной стоимости, которая есть сейчас, в новых проектах уже не будет. Дорожает все, в том числе подключение к коммунальным сетям, — заметил он. — Есть рентабельность, которая позволяет сохранять организацию и не замораживать процессы. Но чтобы развиваться, нужна прибыль, и пока ситуация непростая».
В ИЖС намечается несколько иной подход. Застройщики будут метить в платежеспособных клиентов, повышая качество продукта. Так, например, «Фирсова Слобода» заявила, что перепроектирует вторую часть жилого комплекса «Ботаника» под бизнес-сегмент.
Эксперты ожидают банкротства ряда слабых застройщиков, не выдерживающих определенного уровня качества.
3. Повышенная неопределенность и сокращение горизонта планирования
Алтайские девелоперы отметили, что горизонты их планирования кратно сузились. Невозможно делать долгосрочные прогнозы из-за волатильности ключевой ставки, изменений в госпрограммах и общей макроэкономической ситуации. Это заставляет компании быть крайне осторожными и гибкими.
Но!
Строительный кризис заставляет компании искать новые пути. Будь то развитие инвестиционной курортной недвижимости, как у ГК «Жилищная инициатива» с ее Rizalta Resort, или еще более интенсивное развитие собственных промышленных производств и выполнение госзаказов, как в случае с ГК «Союз».
Компании становятся более разборчивыми, берут только интересные проекты, отказываясь от низкомаржинального субподряда. О таких планах заявил владелец «Селфстроит» Владислав Шония.
Так, застройщик занимается амбициозными проектами — ЖК «Барнаул» на месте речного вокзала и «Город год» на 14,5 тыс. жителей в Республике Алтай.
4. Рост издержек и инфраструктурные проблемы
Бум строительства обнажил острейший дефицит инфраструктуры. По крайней мере, в ИЖС. В три-четыре раза переполнены ближайшие к Барнаулу школы и детсады в Первомайском районе, где идет активное развитие загородных поселков.
Энергосети на популярных территориях (Власиха, Бельмесево и другие) перегружены. Подключение новых поселков упирается в необходимость дорогостоящей модернизации подстанций.
Застройщики МКД беспокоятся о возможных проблемах при согласовании проектов КРТ с городской администрацией и Дом. РФ. Если кратко, мешают противоречия в нормативах и отсутствие диалога.
«По сути, нам придется получить разрешение на строительство в „поле“, еще не обеспеченном инфраструктурой. Естественно, за полтора года невозможно построить дороги, школу, протянуть сети. Непонятно, как будет регулироваться этот вопрос», — высказал опасения Андрей Суртаев.
Но!
Застройщики сходятся во мнении, что пора менять подходы к планированию. Нужна координация застройщиков, ресурсовиков, власти и Дом.РФ. Как заметили в Союзе строителей, здесь не обойтись без политической воли региональной администрации.
«В других регионах создают операторов, которым передают земли, они занимаются проектированием, готовят все под аукцион. А за счет выручки с продажи земли строят объекты соцкультбыта, — рассказывал Александр Мишустин. — Как делают в Новосибирске или Кемерове: проект КРТ рассматривают со всех финансовых и экономических сторон. Все пересчитывается, роли четко распределяются. Допустим, застройщик сносит здание, строит инженерные сети, определенную часть которых берет на себя муниципалитет. А вот эти школы и детские сады строят с привлечением федеральных средств».
Застройщики ИЖС жаждут мастер-плана развития территорий, где инфраструктура для жизни будет заложена с самого начала. Совместное планирование предлагают и «Россети Сибирь» — это удобно для расчета общей нагрузки и включения модернизации сетей в собственную инвестиционную программу.
5. «Взросление» рынка ИЖС и его институционализация
ИЖС превращается в крупную индустрию, подчеркнул исполнительный директор алтайского Союза строителей Вячеслав Ширшов. Это подтверждается:
• вниманием к отрасли государства и появлением проектного финансирования с эскроу-счетами (как в МКД), что повышает безопасность сделок;
• ростом запроса на государственное и саморегулирование. Региональный Союз малоэтажного строительства, например, предлагает создать единые паспорта качества, а также отдельное подразделение в минстрое, которое будет курировать «малоэтажку».
И здесь никаких но.
По информации регионального минстроя, Алтайский край за девять месяцев выполнил целевой показатель по вводу жилья 811 тыс. кв. м на 92%.
Для сравнения целей: в 2021 году, когда действовали мягкие условия по ипотеке, регион достиг пиковых показателей по вводу за 30 лет. Тогда сдали без малого 1 млн кв. м жилья.