После отмены универсальной ипотечной программы «Господдержка-2020» количество желающих купить жилье в кредит рухнуло в 2,8 раз. Это не остановило рост цен на первичном рынке, но привело к продолжительной стагнации на вторичном. При этом застройщики продолжают реализовывать проекты по графику, хотя, по некоторым сведениям, часть новых проектов уже отложены до более благоприятных моментов.
Ипотеку берут реже
Совокупное количество выдач ипотечных кредитов и по льготным, и по рыночным ставкам растет медленно: с январских 384 штук до июньских 916. В среднем это на 57% меньше кредитов, чем выдали в первом полугодии 2024 года.
В июне жители Алтайского края получили 392 ипотечных кредита на первичном рынке, где суммы выдают в основном по льготным программам. Это на 65% меньше, чем в 2024-м году — до окончания всеобщей «Господдержки 2020» тогда оставался месяц.
В тот период выдачи достигли рекордных значений как минимум за 12 лет — заемщики хотели успеть воспользоваться программой с беспрецедентными условиями на фоне коммерческой ставки в 19%. К тому же эксперты предсказывали, что и на «Семейную ипотеку» банкам лимитов не выдадут. В том числе, всем этим некоторые эксперты объясняют сильный обвал в 2025.
Можно сказать, что количество выдач ипотеки на первичном рынке в 2025-го вернулось к показателям до «Господдержки-2020». Так в 2019 году на Алтае совершили 392 сделки с новостройками.
Разница, разумеется, в объемах: если в 2019 году выдали кредиты на общую сумму в 728 млн рублей, то в 2025-м — 1,7 млрд рублей. В первом случае средняя цена квадрата, по данным «СберИндекса» по фактическим сделкам в новостройках, — 46,3 тыс. рублей, а во втором — уже 122 тыс. Двукратный рост.
Что касается вторичного рынка — выдача в июне по сравнению с аналогичным месяцем 2024 года просела на те же 65% процентов. Тогда выдали 1,5 тыс. кредитов, а теперь — 524. В той же пропорции упал объем — с 3,5 млрд до 1,2 млрд.
Из-за невыгодных коммерческих ставок более половины сделок на вторичной недвижимости проходит за наличный расчет, отмечают банкиры и риелторы. Кредиты берут на небольшие суммы — когда после продажи собственной недвижимости не хватает на покупку варианта «получше».
Цены растут и прыгают
Как видно в графике «СберИндекса» после отмены «Господдержки 2020» в июле 2024-го цены по фактическим сделкам на первичном рынке вовсе не остановились, а продолжили постепенно расти. Со 120 тыс. рублей за кв. м в июле до 125 тыс. кв. м. в январе.
Далее вместе с сильным снижением спроса цена начала «топтаться» на одном месте со слабым колебанием: в январе–феврале — 123 тыс.; весной — 125 тыс.; в июне — 122 тыс. рублей.
В то время как в среднем в России после сентября 2024 года никаких корректировок не было, цена квадрата в новостройках устойчиво продолжает расти.
На вторичном рынке же началась стагнация: с июля 2024 года по март 2025-й цены по фактическим сделкам держались на 87 тыс. рублей за кв. м.
График цен на вторичном рынке по фактическим сделкам. Россия. Источник: СберИндекс
Затем два скачка. В апреле 89 тыс. рублей за кв. м. Легкий рост цены можно объяснить реакцией рынка на спрос. Тогда банки начали снижать ставки по накопительным счетам‚ несмотря на то‚ что ключевая ставка осталась без изменений. Судя по всему, выросло количество вкладчиков, которые решили перенести сбережения с депозитов в бетон.
В июне — 90 тыс. рублей за кв. м — ЦБ снизил ключевую ставку на 1%, за ним ставки по вкладам опустили банки.
По графику и за свой счет
В начале 2025 года из 137 многоквартирных домов, на которые выданы разрешение на строительство, возводили только 98. Девелоперы с осторожностью продолжают работу, просчитывая риски. Строить много мешает высокая ключевая ставка, которая увеличивает себестоимость строительства с проектным финансированием и сдерживает спрос.
В Альфа-Банке altapress.ru рассказали: некоторые застройщики, воплощая проекты, стали использовать больше собственных средств, чтобы не увеличивать себестоимость и долговую нагрузку. Девелоперы продолжают соблюдать темпы строительства и продаж согласно бизнес-плану.
По данным Дом.РФ, в Барнауле строят 642 тыс. кв. метров жилья, из которых проданы меньше половины — 280 тыс. кв. м. На фоне сниженного спроса конкуренция за немногочисленных покупателей высока.
Тем более, что соотношение денежных остатков на счетах-эскроу, которые зачисляются от продажи квартир, напрямую влияет на процентную ставку по кредитованию застройщиков банками. Чем больше продаж — тем выгоднее кредит.
При определенном соотношении остатков к финансированию процентная ставка для застройщика может составлять всего 0,01% годовых, напомнили в Альфа-Банке.
Что дальше
По данным алтайского минстроя, на стадии активного строительства в регионе находится 111 многоквартирных домов. С начала 2025 года ввели в эксплуатацию более 117,6 тыс. кв. м. квартир. Это на 40% меньше, чем в 2024-м.
Возможно, у застройщиков появится повод приободриться: после того, как ЦБ уменьшил ключевую ставку с 20 до 18%, эксперты заговорили о позитивных сценариях. Например, о возвращении 10% к 2026 году при устойчивом ослаблении политики регулятора.
Да и законодатели говорят, что ипотечный рынок необходимо переформатировать. В частности, председатель Госдумы Вячеслав Володин предлагает придать ставке по кредитам региональную специфику.